内地房地产行业周报：成交环比改善，利率持续下行

行业研究|内地房地产 2-Dec-22 内地房地产行业周报 强于大市 成交环比改善，利率持续下行 (维持)微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584660 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600Sabrinahong@cwghl.com 数据要点：本周，42个主要城市新房成交面积环比上升50%，2022年累计成交面积同比下降34%。其中一线环比上升较多城市为广州、深圳，分别环比上升73%、22%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降24%、31%、42%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降78%、73%、67%。截至9月30日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降0.2%；平均去化周期13.3个月，环比下降16%。温州和杭州去化周期环比下降较多，分别下降49%和28%，去化周期分别由上期的17.2个月和3.2个月变动至8.8月和2.3个月。本周，15个主要城市二手房交易建面上升5%。其中环比上升较多城市包括宝鸡和扬州，分别上升60%和50%。2022年累计成交面积同比下降18%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降49%、48%和56%。本周观点：本周重点城市新房及二手房成交面积环比继续上升。新房成交方面，青岛、杭州等城市成交情况较好，带动二线城市新房成交环比上升较多，环比上升62%。从区域来看，北京成交环比有所下滑，但在青岛环比大幅上升209%的带动下，环渤海区域成交环比增速较快，环比上升63%。二手房成交方面，宝鸡环比上升60%、扬州环比增速回正且扩大63pct，共同带动重点城市二手房成交面积环比继续上升；但受金华等地成交环比回落影响，重点城市二手房成交面积环比增速放缓53pct。库存方面，广州环比降幅扩大10pct，带动一线城市环比降幅扩大4pct；同时温州、杭州去化周期缩短带动重点城市去化周期环比降幅扩大4pct。投资建议:首套公积金利率下调，多地加大购房补贴促消费。本周楼市传来首套购房利好政策，央行、银保监会提出部分城市可自主阶段性调整首套房贷利率下限，部分二线及三四线城市首套利率有望低于4.1%，或在较大程度上激发市场主体的购房意愿；同时930央行下调首套房贷公积金利率15个bp（经调整后5年以下/以上利率分别为2.6%/3.1%），叠加近期多地推行公积金“商转贷”政策，进一步降低购房者的还贷压力，对提升潜在购房需求有一定的推动作用。新房销售方面，根据克而瑞数据，2022年9月单月销售额及面积环比分别上升约5%及持平；1-9月销售额及面积同比降幅分别收窄1.8%及1.3%，住房销售有所回升。另外随着“金九银十”本周多地出台房展会购房补贴政策，如丹东部分购房者在926-1031期间购买市区新房可获100元/㎡补贴、吉林房展会期间购房每套发放1万元消费券抵现等，目前需求侧政策持续改善，逐步降低居民的购房成本，或可推动新房销售持续回升。维持行业“强于大市”评级。风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 1.行业表现 1.1地产开发行业表现 本周，中国新城镇、上实城市开发、力高集团本周涨幅居前。越秀地产、建发国际集团、绿城中国年初至今涨幅居前。 图1：中国新城镇、上实城市开发、力高集团本周涨幅居前 图2：越秀地产、建发国际集团、绿城中国年初至今涨幅居前 CNTDSIUDREDCOC&DINTL CMLandLandSeaCRLandCCLandYuzhou VankePPTOVS ZhonganZhongliang COLI Vanke-HShuiOn SZI FuShouYuanChinaSCEJoyCityYincheng PriceChange(Weekly) YueXiuC&DINTL GreenTown COLI CCLand KaisaEverGrandeCRLand VankePPTOVSSunshine100 ShimaoShuiOnRadianceTopSpring SIUD Vanke-HAoyuanCOGO YinchengCMLand PriceChange(YTD) -8%-6%-4%-2%0%2%4%6%-40%-20%0%20%40%60% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图3：旭辉控股集团、碧桂园、合景泰富集团本周换手率居前 Turnover(Weekly) 25% 20% 15% 10% 5% YueXiu Seazen Shinsun Longfor GreenTown Agile Logan Times R&F Vanke-H KWG CountryGarden CIFI 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 1.2物业管理行业表现 本周，金科服务、佳兆业美好、绿城服务本周涨幅居前。祈福生活服务、银城生活服务、和泓服务年初至今降幅较小。 图4：金科服务、佳兆业美好、绿城服务本周涨幅居前 图5：祈福生活服务、银城生活服务、和泓服务年初至今降幅较小 JinkeSerKaisaProsperGreentownSerRonshineSerBinjiangSerHevolSerLingYueSerFinStreetPPT YeXingGroupLandseaLife E-StarTimesNeighborChinaResMIXCExcellenceCMYuexiuSer PriceChange(Weekly) CliffordmlYinchengLSHevolSerBinjiangSerXingyeWulianEVERGSer YuexiuSerRonshineSerLandseaLifeChinaResMIXCChinaOvsPPTAoyuanHealthyGreentownSerFinStreetPPTPolyPPTDev PriceChange(YTD) -10%0%10%20%30%40% -40%-30%-20%-10%0% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图6：金科服务、旭辉永升服务、保利物业本周换手率居前 Turnover(Weekly) 20% 15% 10% 5% PowerlongCM CCNewLife XinyuanPM TimesNeighbor KangqiaoSer ChinaOvsPPT GreentownSer SunacSer KWGLiving A-Living ShimaoSer CGSer PolyPPTDev CIFIESSer JinkeSer 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 2.主要城市成交表现 2.1新房成交数据 表1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/09/30 表2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约13.3个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/09/30；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/09/30 图7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 350 300 250 200 150 100 50 0 20152016201720182019202020212022 250 200 150 100 50 0 城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/25 图8：一线城市二手房价格指数有所上升图9：二线城市二手房价格指数有所下降 200 150 100 50 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 400 300 200 100 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/25数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/25 图10：三线城市二手房价格指数有所下降图11：四线城市二手房价格指数有所下降 500 400 300 200 100 200 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 150 100 50 1000 800 600 400 200 150 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/25数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/09/25 3.重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表4：本周要闻：央行阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，及下调首套个人住房公积金贷款利率 日期地区/部门简述 2022-09-26宁夏永宁县 宁夏银川永宁县人民政府办公室近日发布的活动方案显示，该县将对促销企业进行 信用分加分鼓励，对在11月1日前完成《商品房买卖合同》网签备案的前200名购 房者，给予每套5000元的购房补贴。 2022-09-26浙江海宁试行人才房票购房。文件要求，人才房票使用金额不超过购房总价款的50%。若夫妻双方同时符合条件，可一并享受，人才房票使用金额不超过购房总价款的50%。 请公积金贷款的，最高贷款额度从50万元提高至60万元。 2022-09-26 金华 金华市区各商业银行按揭贷款市场报价利率(LPR)首套、二套已分别降至4.1%和4.9%。一手二手住宅购房补贴全覆盖为第一次。另外，市区购买二手住房并办理网签的购房人按契税计税金额1%给予补贴。实施年度保障性住房建设时优先回购非住宅商品房改造为保障性租赁住房；鼓励国 2022-09-26 新疆阿勒泰 有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。 2022-09-26 安阳 拟对9个新建商品房项目实施购房补贴。补贴标准为，农村户口每套补贴5万元，城镇户口每套补贴3万元；本次活动时间为2022年9月26日至10月15日。补贴由安阳市房地产开发协会统一发放。出台3项优惠政策，阶段性提高本科及以上学历人才住房公积金贴息贷款额度。其 2022-09-26庆阳单职工申请公积金贷款的，最高贷款额度从40万元提高至50万元；双职工家庭申 2022-09-26江门 2022-09-26桂林阳朔 中包括，本科学历的人才贴息贷款最高贷款额度提高到江门市住房公积金最高贷款额度的1.1倍；硕士研究生学历的人才贴息贷款最高贷款额度提高到江门市住房公 积金最高贷款额度的1.2倍。 据媒体报道，在2022年9月21日至2022年11月22日期间，凡购买阳朔县辖区范围内新建商品房并完成《商品房买卖合同》登记备案和全额缴纳契税的个人，按购房人实际缴纳契税金额的100%给予补贴，契税补贴按照先征后补的原则予以发放。 购买首套自住住房且未使用过住房公积金贷款的多子女家庭，一人缴存住房公积金 2022-09-26 东营的，最高贷款额度增加10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度增 加20