国瑞健康中期报告2022

GLORYHEALTHINDUSTRYLIMITED 国瑞健康产业有限公司 中期报告 InterimReport 2022 香港联合交易所股份代号StockCode:2329 目录 CONTENTS 1 公司资料 68 CorporateInformation 2 财务摘要 69 FinancialHighlights 3 主席报告 70 Chairman’sStatement 9 管理层讨论及分析 76 ManagementDiscussionandAnalysis 16 权益披露 83 DisclosureofInterests 19 企业管治常规及其他资料 86 CorporateGovernancePracticesandOtherInformation 2324 简明综合损益及其他综合收益表简明综合财务状况表 90 CondensedConsolidatedStatementofProfitorLossandOtherComprehensiveIncome 26 简明综合权益变动表 91 CondensedConsolidatedStatementofFinancialPosition 27 简明综合现金流量表 93 CondensedConsolidatedStatementofChanges 29简明综合财务报表附注 inEquity 94CondensedConsolidatedStatementofCashFlows 96NotestotheCondensedConsolidatedFinancialStatements 董事 执行董事 张章笋先生（主席）阮文娟女士 董雪儿女士郝振河先生孙晓东先生 独立非执行董事 罗振邦先生赖思明先生陈静茹女士 联席公司秘书 郑瑾女士（注册会计师）邝燕萍女士(HKFCG,FCG) 授权代表 张章笋先生郑瑾女士 审核委员会 罗振邦先生（委员会主席）赖思明先生 陈静茹女士 薪酬委员会 赖思明先生（委员会主席）阮文娟女士 罗振邦先生 提名委员会 张章笋先生（委员会主席）赖思明先生 罗振邦先生 内部监控委员会 陈静茹女士（委员会主席）罗振邦先生 阮文娟女士 核数师 大华马施云会计师事务所有限公司 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司北京银行股份有限公司 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港主要办事处 香港 湾仔港湾道25号海港中心28楼2802室 中华人民共和国主要办事处 中国 北京市东城区 崇文门外大街8号院1号楼哈德门广场东塔 开曼群岛主要股份过户登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716室 上市资料 股份上市 本公司的普通股 香港联合交易所有限公司（“联交所”）股份代号：02329 网站 http://www.glorypty.com/ 国瑞健康产业有限公司（“本公司”）连同其附属公司（统称“本集团”）董事（“董事”）会（“董事会”）欣然向本集团股东 （“股东”）宣布本集团截至二零二二年六月三十日止六个月的中期业绩连同二零二一年同期的比较数字。本集团的中期 业绩尚未审核，但已由本公司的审核委员会审阅。 —截至二零二二年六月三十日止六个月（“报告期”）已签约销售额为人民币2,303.6百万元，相应的已签约建筑面积 （“建筑面积”）约为77,773平方米； —报告期的收入为人民币2,946.27百万元，其中来自物业开发的收入为人民币2,649.55百万元； —截至二零二二年六月三十日，土地储备的总建筑面积达到7,560,071平方米； —报告期的已签约平均售价（“平均售价”）为每平方米人民币29,619.53元； —截至二零二二年六月三十日，公司可售货值55%分布在北京。 尊敬的各位股东： 本人谨代表董事会，提呈本集团截至二零二二年六月三十日止六个月的中期业绩。 中期业绩 报告期内，本集团的收入为人民币2,946.27百万元。收入中来自物业开发的收入为人民币2,649.55百万元。截至二零二二年六月三十日止六个月，本集团净亏损人民币777.82百万元。 一、市场回顾 二零二二年房地产市场总体处于下行的态势，受新冠疫情、房地产市场和政策等多重因素影响，投资规模增速减缓，房地产物业销售下降。全国固定资产投资（不含农户）人民币271,430亿元，同比增长6.1%。分领域看，基础设施投资增长7.1%，制造业投资增长10.4%，房地产开发投资下降5.4%。全国商品房销售面积68,923万平方米，下降22.2%；商品房销售额人民币66,072亿元，下降28.9%。房地产行业受挫明显，全国商品房销售面积和销售额均显着下降。 1.政策－调控总基调不变，多样措施精准调节稳定市场 金融政策－房地产金融宏观审慎管理制度 近两年来，宏观政策收紧、市场下行，房地产企业运营承受巨大压力，突发疫情更是雪上加霜，多家房地产企业不堪重负，发生结构性风险。2022年4月，人民银行、中国银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，提出“因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序”。 限购政策－主基调不变，因城施策政策放松 在“房住不炒”的主基调不变的情况下，限购政策虽未发生大规模放开，但是因城施策制度出台，限购政策有所松动，多个城市出台政策放松限购，放松力度不一，常见从缩短社保缴费年限，降低二套房首付比例等角度放松限购，个别城市彻底放开限购，未来伴随房地产业压力持续，预计其他城市会陆续出台此类放松政策。 土地政策－供地方式调整 民营房地产企业丧失购买土地的能力，导致土地市场遇冷，300城住宅用地供求规模同比大幅缩量，供应规模下降44.3%，成交规模下降55.6%，大量城市出让土地流拍，土地财政吃紧；由此，各城市土地供应政策调整，预公告确认意向购买企业后再正式出让的方式被广泛使用。 2.价格－价格滞涨，销售面积骤降 2022年上半年，百城新建住宅价格环比仅上涨0.04%，价格滞涨；重点城市住宅销售面积同比下降 42.1%，销售面积骤降，市场遇冷。 3.供求－供求双降，市场竞争激烈 重点100城新建商品住宅供应量同比骤降44%，成交量同比骤降42.1%，加之疫情对各行业造成普遍冲击，客户购买力和购买意愿大幅下降，潜在客户数量大规模减少，各在售项目争抢客户，市场竞争十分激烈。 4.资产－大量资产涌入市场，投资者挑选条件趋于严苛 受债务压力影响，大量房地产企业将持有的资产进行销售，当前大量大宗资产涌入市场，投资者可筛选资产数量庞大，导致投资者挑选条件趋于严苛，大宗资产销售难度加剧，销售价格下降。 5.企业－大量企业债务违约，积极争取债务结构调整 多重重压之下，大量企业不堪重负，出现公开市场债务违约，大规模债务风险也引起的政府的重点关注，出台相关政策要求银行及金融机构不抽贷、不断贷、不压贷，促进金融机构与各问题企业商讨债务解决方案，保障债务风险平稳化解。 二、集团核心竞争力 在坚持“房住不炒”的整体定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的要求下，随着多项新政的相继出台，再叠加限购限贷等地方性政策的影响，中央调控与地方政策共振使得房地产行业的发展逻辑发生根本性变化，企业通过高摃杆、高负债、高周转来实现规模化发展的时代已经一去不复返了。 新形势下如何防控系统性风险、如何推动企业从高速野蛮式发展向稳健高质量发展转变、如何实现可持续发展，已成为各大房地产企业急需解决的三大课题。审视当下的市场环境，集团认为保持并不断强化双轮驱动、资源优质、财务稳健、产品结构多元、积极转型破局五大特点，是集团实现稳健发展的重要保障。 1.双轮驱动的主营业务模式 集团坚持以“地产开发与销售+投资物业经营与管理”双轮驱动的主营业务模式，贯彻“长短结合”的发展策略，积极推动集团平稳发展。“长”是指投资物业长周期的开发与运营；“短”是指销售物业短平快的开发模式。集团将始终坚持并持续优化双轮驱动的主营业务模式，使得集团有能力沉着应对不断变化的市场环境，穿越行业周期，创造持续稳定的价值收益。 2.优质的资源储备 集团土地储备主要集中于深圳、北京，且多数为一级土地开发项目，该类项目土地成本较低，收益情况预期较好；单一项目规模大，利于分期开发长期发展，同时有利于集团品牌实现；是集团长期稳健发展的有力支撑。 3.多元化的可售产品类型 集团可售产品涵盖商业、办公、刚需型住宅、改善型住宅、康养住宅等多种类型，满足不同客户需求；同时不同类型产品销售及回款周期长短匹配，构建成平稳的销售回款体系，应对不断变化的市场需求。 4.稳健的财务结构 在防范化解系统性金融风险的要求下，稳健的财务结构愈发成为护航集团平稳发展的压舱石。鉴于此，集团自2018年起积极降低负债，目前负债水平远低于同类型房地产企业。 5.积极转型破局 集团看好健康产业未来的发展空间和潜力，将顺应时代发展需要，致力于探索人居业态的创新，开发健康生活社区、健康生活在线及再生医疗孵化等产业。一方面不断升级国瑞智能家居和健康生活产品，实现本集团之产品形态和服务模式的全面重塑。另一方面，本集团将致力于提供健康生活的在线服务，通过打造国瑞医院及医疗在线、在线康养服务、保险服务等各大创新业务，全面提升本集团之综合运营及服务水平，实现本集团向健康产业的全面转型。 为配合集团的业务转型发展，公司名称于二零二二年六月变更为国瑞健康产业有限公司。 三、报告期内经营情况 1.地产开发与销售 二零二二年上半年，集团因应市场变化，及时调整投资和销售策略，稳步推进复工复产，实现经营平稳发展，集团上半年进一步收缩房地产开发规模，坚持降债和加快资产处置，改善流动性，取得了较好效果。公司全力以赴做好保完工、保交楼工作。报告期内，实现签约销售额约为人民币2,303.6百万元；已签约销售面积77,773平方米，已签约销售均价29,619.53元每平方米。集团因城施策，满足不同层次的市场需求。 2.投资物业 报告期内，本集团总租金收入为人民币229.23百万元。随着疫情的有效控制和消费的回升，集团租金收入将有稳步增长。集团在北京、深圳等一二线城市核心地段拥有9个投资性自持物业，总规划建筑面积约769,379平方米。 3.土地储备 截至二零二二年六月三十日，集团土地储备总规划建筑面积756万平方米。集团在深圳、北京拥有优质的一级土地开发项目、城市更新项目。报告期内，集团未确权的一级开发及旧改项目开发面积达581.1万平方米，其中深圳占比51.6%。加强城市更新和存量住房的改造提升，是存量市场方面的新转向。城市更新类项目投入资金少而利润率高，是本集团于大湾区内补充土地储备的重要来源。未来数年，本集团旧改及城市更新项目可逐步转化为可售货值，成为新的利润增长点。 同时短期可售货值储备中，55%的货值位于北京，受市场波动影响较小，且此部分储备货值大部分已接近现房状态，后续工程投入大幅减少，有助于集团短期资金回笼。 4.资本结构 二零二二年上半年，房地产投融资严监管政策持续，集团继续坚持主动降债，调整债务结构，不断优化资金管理，化解债务风险，取得较好效果，集团整体负债水平远低于同类型房地产企业。 二零二二年上半年共完成3.15亿美元优先票据的要约交换。报告期内，本集团上半年境内有息负债下降人民币8.1亿元。 二零二二年下半年