2022年第41周地产周报：销售投资无明显起色，政策维持托底思维

行业研究|行业周报 看好（维持） 销售投资无明显起色，政策维持托底思维 ——2022年第41周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年10月18日 核心观点 本周市场回顾。第41周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-2.7%。沪深300指数报收3842.47，周度涨幅为1.0%；创业板指数报收2434.22，周度涨幅6.3%；房地产板块指数报收2970.88，周度涨幅为-1.7%。 本周行业要闻。二十大报告：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。着力推进城乡融合和区域协调发展。统计局：9月份CPI同比上涨2.8%环比上涨0.3%，PPI同比上涨0.9%，环比 下降0.1%。央行：9月居民中长期贷款新增3456亿元，同比少增1211亿元。央行：未来三个月17.1%居民打算购房，14.8%的居民预期房价“上涨”，16.3%的居民预期“下降”。财政部：不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。苏州等地拟回购商品房。多地下调首套房公积金贷款利率。天津：首套房商贷利率最低降至3.9%。广州第三批集中供地18宗地中13宗地底价成交，3宗流拍。临港创新产业园REIT、中金安徽交控高速REIT获批上市。 本周新房和二手房销售量较国庆双周下降。第41周29大城市新房销售为2.49万套，较国庆双周下降57.8%；11大城市二手房销售11764套，较国庆双周下降3.6%；一线城市新房、二手房交易较国庆双周分别下降48.0%、下降15.6%；二线 城市新房、二手房交易较国庆双周分别下降51.3%、上升12.2%。库存量、库销比均较第40周下降。截至第41周，15大城市库存为122.5万套，较第40周减少 2543套；库销比为15.4个月，较40周下降0.1个月。本周土地市场出让热度较上 周降低。第41周26大城市合计成交土地24块。土地出让金额减少。第41周26 大城市土地出让金为506.8亿元，较第39周减少458.3亿元。平均溢价率下降。第 41周26大城市土地成交平均溢价率0.9%，较第39周下降1.9%。 重点公司公告。保利发展、华润置地、龙湖集团、华发股份等公司发布9月经营快报。金地集团支付28.4亿元公司债本息款，年内已无到期公开债务。绿城管理前9月新拓建筑面积同比增长33.4%。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 十一期间购房热情有限，政策组合效果仍 2022-10-15 待观察9月百强房企销售结构性改善，宽松政策 2022-10-14 组合出台、效果仍有待观察：——2022年第39-40周地产周报当前政策力度不足以支持基本面明显改 2022-09-28 善：——2022年第38周地产周报 投资建议与投资标的 本周新房销售低于9月周均水平，同比降幅约4成，二手成交好于新房。从需求端整体表现来看，节前宽松政策组合收效有限。部分城市拟开展政府回购商品房等稳楼市举措，政策托底效果和可持续性仍有待观察。近期土地市场竞争进一步趋冷，周中财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，在民企大幅减少参拍拿地、地方平台公司托底现象普遍的背景下，预计Q4参拍企业继续减少，随着二三线城市土地市场进一步降温，未来料部分城市双集中土拍政策或有所调整。总体来看，供需两端走弱的压力仍将存在，当前政策力度尚不足以扭转购房者信心，亦不足以挽回低评级房企信用，我们认为基本面仍将处于持续的弱复苏状态，Q4末或有机会看到更大力度宽松政策。从二十大报告来看，“房住不炒”的路线仍会长期坚持，房地产金融化依然受限，监管不会以大水漫灌的方式推动行业危机化解。在此过程中企业间分化预计加速，我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保 利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示： 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第41周市场行情回顾（2022.10.10~2022.10.16）4 1.1第41周行业指数表现4 1.2第41周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.10.10~2022.10.16）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第41周）29城市新房成交6 图2：本周（第41周）11城市二手房成交6 图3：本周（第41周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第41周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，万方发展、京能置业涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第41周市场行情回顾（2022.10.10~2022.10.16） 1.1第41周行业指数表现 第41周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.7%。沪深300指数报收3842.47，周度涨幅为1.0%；创业板指数报收2434.22，周度涨幅6.3%；房地产板块指数报收2970.88，周度涨幅为-1.7%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2022/10/14) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3842.47 1.0% 0.0% -22.2% 创业板指 2434.22 6.3% 0.0% -26.7% 房地产指数（申万） 2970.88 -1.7% 0.0% -11.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第41周地产板块个股表现 第41周地产板块涨幅居前的公司分别为万方发展、京能置业、浙江广厦、云南城投、中体产业。 表2：本周房地产个股表现，万方发展、京能置业涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 万方发展 45.37% 新华联 -15.00% 京能置业 10.57% 金地集团 -10.18% 浙江广厦 10.17% 华联控股 -10.05% 云南城投 9.68% 万业企业 -7.83% 中体产业 9.52% 中房地产 -6.59% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.10.10~2022.10.16） 2.1行业一周要闻回顾 二十大报告：坚持“房住不炒”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力推进城乡融合和区域协调发展。统计局：9月份CPI同比上涨2.8%环比上涨0.3%，PPI同比上涨0.9%，环比下降0.1%。央行：9月居民中长期贷款新增3456亿元，同比少增1211亿元。央行：未来三个月17.1%居民打算购房，14.8%的居民预期房价“上涨”，16.3%的居民预期“下降”。财政部：不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。苏州等地拟回购商品房。多地下调首套房公积金贷款利率。天津：首套房商贷利率最低降至3.9%。广州第三批集中供地18宗地中13宗地底价成交，3宗流拍。临港创新产业园REIT、中金安徽交控高速REIT获批上市。 1)二十大报告：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。着力推进城乡融合和区域协调发展，全面推进乡村振兴。 信息来源：新华社 2)统计局：9月份CPI同比上涨2.8%环比上涨0.3%；PPI同比上涨0.9%，环比下降0.1%。信息来源：观点地产网 3)央行：9月末，广义货币(M2)余额262.66万亿元，同比增长12.1%。9月居民中长期贷款新增3456亿元，同比少增1211亿元。 信息来源：观点地产网 4)央行：未来三个月17.1%居民打算购房，14.8%的居民预期房价“上涨”，16.3%的居民预期“下降”。三季度房企贷款需求指数40.6%。 信息来源：观点地产网 5)易纲：央行将加大稳健货币政策实施力度，推动保交楼专款落地使用。信息来源：观点地产网 6)财政部：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。 信息来源：观点地产网 7)苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。贵州：鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。 信息来源：观点地产网 8)重庆、天津、武汉、石家庄、贵阳等地下调首套房公积金贷款利率。信息来源：观点地产网 9)天津：首套房商贷利率最低降至3.9%。信息来源：观点地产网 10)广州：第三批集中供地出让18宗地块，其中2宗地溢价成交，13宗地底价成交，3宗流拍。徐州：第三批集中供地10宗全部底价成交。 南昌：第三批集中供地出让22宗地块，其中4宗触顶，1宗溢价成交，5宗底价成交，12宗流拍。 信息来源：观点地产网 11)临港创新产业园REIT、中金安徽交控高速REIT获批上市。信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房和二手房销售量较国庆上周下降。第41周29大城市新房销售为2.49万套，较国庆双周下降57.8%；11大城市二手房销售11764套，较国庆双周下降3.6%；一线城市新房、二手房交易较国庆双周分别下降48.0%、下降15.6%；二线城市新房、二手房交易较国庆双周分别下降51.3%、上升12.2%。 图1：本周（第41周）29城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周34周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：本周（第41周）11城市二手房成交 11大城市（套）一线城市（套，右轴） 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 20202020202020202020202020202021202120212021202120212022202220