内地房地产行业8月统计局数据点评及房地产月报：单月销量小幅回升，多地调整限购限售

行业研究|内地房地产 单月销量小幅回升，多地调整限购限售 ——8月统计局数据点评及房地产月报 单月销售小幅回正，累计销售降幅收窄。1-8月全国商品房销售金额累计同比下降27.9%，与上月同期相比降幅收窄0.9pct；销售面积累计同比下降23.0%，与上月相比降幅收窄0.1pct。单月销售方面，近期需求侧政策持续发力，叠加部分楼盘促销销售，8月单月销售有所回升，销售金额环比上升约4.29%，销售面积环比上升约4.94%。随着需求端进一步改善，未来销售市场或可稳步回升。 销售改善、地方保交付政策带动累计竣工降幅收窄。本月销售小幅回升及偿债高峰结束缓释了部分头部房企流动性压力，结合地方“保交楼”政策影响，1-8月竣工面积累计同比下降21.1%，降幅较上月收窄2.2pct；但由于市场预期依然较弱，房地产行业开发投资完成额持续下滑，累计同比下降1pct至-7.4%。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降49.7%和42.5%，降幅与上月相比分别下滑1.6pct和收窄0.5pct。目前销售面波动延续，行业基本面筑底企稳，多数投资者态度较为谨慎，未来若销售面回升或可带动地产开发投资数据复苏。 开发资金来源与上月持平，信贷政策推动国内贷款及个贷降幅收窄。1-8月房地产开发资金来源累计同比下降25.0%，降幅较上月基本持平。拆分来看，国内贷款累计下滑27.4%（1-7月：-28.3%）；自筹资金累计同比下滑12.3%（1-7月：-11.4%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑35.8%和24.4%（1-7月：分别下降37.1%和25.2%）。近期支持信贷投放等相关政策陆续落地，带动国内贷款及个贷累计同比降幅收窄；同时，融资端政策边际改善推动定金及预收款降幅同比收窄。在相关政策的持续发力下，未来行业融资端或可进一步改善。 单月新房成交降幅收窄，城市去化增速放缓。8月，45城新房成交面积环比下降11%，同比下降30%；当年累计成交面积同降38%（7月：-39%），一、二、三线城市分别下降29%、34%及47%。江门、青岛、成都和舟山累计交易量降幅较大，而盐城、常州、淮安、淮南累计同比降幅较大。截至8月末，14城新房去化周期为19.3个月，平均环比上升11%，同比上升99%。二手房方面，8月，15城二手房成交面积环比下降3%，同比上升22%；截至8月末，15城累计成交面积同降22%（7月：-27%）。成都二手房成交面积累计增幅居前。四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌出售量指数继续下降。 各线成交下降速度减缓，溢价率维持平稳。1-8月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约48.9%；其中，一线城市下降28.5%，二线城市下降47.0%，三线城市下降51.9%，各线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，8月单月止涨转跌。溢价率方面，经历了4月份的“小阳春”后，一、三线城市住宅用地成交溢价率小幅上升，8月单月整体溢价率环比基本持平。 投资建议：融资及销售端复苏或共同推动行业基本面回稳，维持“强于大市”评级。近期各地纾困政策高频或可改善市场预期；叠加需求侧政策陆续落地，或进一步促进销售回升。融资端政策边际改善有望带动地产投资数据复苏，形成行业的正向循环，推动行业基本面复苏。维持“强于大市”评级。 18-Sep-22 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 目录 1.板块表现：头部房企股价表现较好5 1.1地产开发行业表现5 1.2物业管理行业表现6 2.行业：销售小幅提升，投资低位企稳7 3.城市：一线增长较快，推盘环比大增10 3.1新房数据：各线销量下滑，推盘环比回升10 3.2二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定13 4.土地市场：一二线成交增速回落，溢价率维持平稳15 4.1住宅类用地成交建面：二线增速回正，累计降幅收窄15 4.2住宅用地成交总价：单月整体增速回正16 4.3成交楼面均价继续下降，整体溢价率平稳18 5.融资：境内外债券发行环比有所下降20 6.重点政策回顾：顶层基调转向积极22 7.投资建议25 8.风险提示25 图表目录 图1：越秀地产、绿城中国和莱蒙国际8月涨幅居前5 图2：越秀地产、绿城中国、中国海外发展年初至8月末涨幅居前5 图3：易居企业控股、正荣地产、旭辉控股集团8月换手率居前5 图4：银城生活服务8月涨幅居前6 图5：华润万象生活、万科海外、银城生活服务年初至8月末跌幅较小6 图6：金科服务、融创服务、碧桂园服务8月换手率居前6 图7：商品房销售降幅进一步收窄7 图8：商品房销售面积降幅较上月基本持平7 图9：房地产投资降幅进一步扩大8 图10：房企购置土地面积与成交价款降幅收窄8 图11：土地购置费降幅有所扩大8 图12：新开工面积降幅继续扩大9 图13：房屋竣工面积降幅有所扩大9 图14：开发资金来源降幅与上月相比基本持平9 图15：二手房挂牌出售价格指数近期小幅下降14 图16：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数有所上升14 图17：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数小幅下降14 图18：三线城市二手房挂牌出售量指数有所下降14 图19：四线城市二手房挂牌出售量指数有所下降14 图20：8月百城住宅用地成交建面同降1.2%15 图21：8月一线城市住宅用地单月无成交15 图22：8月二线城市住宅用地成交建面同增2.4%15 图23：8月三线城市住宅用地成交建面同降12.5%15 图24：1-8月百城宅地成交建面同比下降48.9%16 图25：1-8月一线城市宅地成交建面同比下降28.5%16 图26：1-8月二线城市宅地成交建面同比下降47.0%16 图27：1-8月三线城市宅地成交建面同比下降51.9%16 图28：8月百城住宅用地成交总价同增11.4%17 图29：8月一线城市住宅用地成交总价单月无成交17 图30：8月二线城市住宅用地成交总价同增85.7%17 图31：8月三线城市住宅用地成交总价同降43.5%17 图32：1-8月百城宅地成交总价同比下降43.5%17 图33：1-8月一线城市宅地成交总价同比增长0.6%17 图34：1-8月二线城市宅地成交总价同比下降40.0%18 图35：1-8月三线城市宅地成交总价同比下降61.5%18 图36：8月百城宅地成交楼面均价环比有所下降18 图37：8月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降18 图38：8月二线城市宅地成交楼面均价环比出现下滑19 图39：8月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅下降19 图40：8月百城宅地成交溢价率环比基本持平19 图41：8月一线城市宅地成交溢价率环比小幅提升19 图42：8月二线城市宅地成交溢价率环比有所下降19 图43：8月三线城市宅地成交溢价率环比小幅上升19 图44：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前三季度累计同比增长4.2%20 图45：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降20 图46：个人住房贷款余额增速近期小幅下降20 图47：全国首套平均房贷利率近期持续下降21 图48：境内房地产信用债发行规模环比有所上升21 图49：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑21 图50：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比21 图51：8月境内房地产信用债呈净融资状态21 图52：内房海外债券发行规模环比明显上升22 图53：内房海外债券发行规模降幅有所收窄22 表1：截至2022/8/31主要城市交易量，一线城市同比降幅较小11 表2：截至8月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升12 表3：截至8月末主要城市新房批售情况，北京、深圳新增供应相对充裕12 表4：截至8月末主要城市二手房成交量情况，成都成交面积累计增幅居前13 表5：近期重点政策梳理，地方密集调整限购限售及人口落户等政策22 1.板块表现：高信用房企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至8月31日，越秀地产、绿城中国和莱蒙国际当月涨幅居前；越秀地产、绿 城中国、中国海外发展年初至8月末涨幅居前。 图1：越秀地产、绿城中国和莱蒙国际8月涨幅居前图2：越秀地产、绿城中国、中国海外发展年初至8 月末涨幅居前 YueXiuGreenTownTopSpringCCLandSOHO WandaHotel CRLandShuiOnE-HouseJoyCityCMLand COLICOPM SZILVGEM Vanke-HMinMetalsLandC&DINTL COGO Glorious PriceChange(LastMonth) YueXiuGreenTown PriceChange(YTD) COLI CCLand KaisaEverGrandeCRLandC&DINTL ShuiOnCOPMCOGO TopSpringCMLandYinchengVanke-H SZI Sunshine100WandaHotel -20%-10%0%10%20%30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/08/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/08/31 图3：易居企业控股、正荣地产、旭辉控股集团8月换手率居前 Turnover(LastMonth) 120% 100% 80% 60% 40% 20% GreenTown LVGEM R&F PowerLong CountryGarden Times Vanke-H KWG EverSunshine DafaLand CIFI ZhengRo E-House 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/08/31 1.2物业管理行业表现 截至8月31日，银城生活服务当月涨幅居前；华润万象生活、万科海外、银城 生活服务年初至8月末跌幅较小。 图4：银城生活服务8月涨幅居前图5：华润万象生活、万科海外、银城生活服务年初至8月末跌幅较小 YinchengLSRSUNSER VankePPTOVSCHINARESMIXC CCNewLifeKerryPPTPolyPPTSERZhongaoHome PolyPPTGTSER S-EnjoyA-LivingSunacServices ZhenroServicesKaisaProsperPowerlongCMKWGLivingShimaoServicesCGServicesTimesNeighbor PriceChange(LastMonth) CHINARESMIXC VankePPTOVSYinchengLSKerryPPTEVERGServices PolyPPT GTSER ZhongaoHomeAoyuanHealthyPolyPPTSERCCNewLifeRSUNSER ColourLifeA-LivingS-Enjoy KWGLivingShimaoServicesCGServicesSunacServicesPowerlongCM PriceChange(YTD) -80%-60%-40%-20%0%20%-80%-60%-40%-20%0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/08/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/08/31 图6：金科服务、融创服务、碧桂园服务8月换手率居前 Turnover(LastMonth) 80% 60% 40% 20% CCNewLife ZhenroServices S-Enjoy GreenTownSER TimesNeighbor KWGLiving PowerlongCM A-Living PolyPPTSER