房地产2024年1-5月统计局数据点评：销售端单月环比修复，投资端持续承压

行业点评报告●房地产 2024年06月17日 销售端单月环比修复，投资端持续承压 --2024年1-5月统计局数据点评 核心观点： 房地产 推荐 (维持) 事件：统计局公布2024年1-5月全国房地产开发投资和销售数据，2024年1-5月全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.10%；1-5月新开工面积30090万方，同比下降24.20%；1-5月竣工面积22245万方，同比下降20.10%；1-5月商品房销售面积36642万方，同比下降20.30%；1-5月销售金额35665亿元，同比下降27.90%；1-5月房地产企业开发到位资金42571亿元，同比下降24.30%。 销售单月环比量价修复：2024年1-5月全国商品房销售面积36642万方，同比下降20.3%，降幅较上月扩大0.1pct；2024年5月单月商品房销售面积7390.16万方，同比下降20.69%，环比提升12.24%。2024年1-5月全国商品房销售额35665亿元，同比下降27.90%，降幅较上月收窄0.4pct；2024年5月单月商品房销售金额7598.40亿元，同比下降26.38%，环比提高13.21%。对应的1-5月销售均价为9733元/平米，同比下降9.54%，环比提升1.44%； 单月销售均价10282元/平米，同比下降7.17%，环比提高0.87%。5月17日， 央行集中出台降首付比例、取消住房商贷利率下限、下调公积金贷款利率等政策；随后各能级城市纷纷出台相应政策，如上海将首套、二套的首付比例分别下调至20%、35%（核心区）；首套和二套的商贷利率下限分别调整为LPR-45bp、LPR-5bp（核心区）。目前购房的首付比例已达历史最低值。考虑到2023年下半年整体基数较低，我们认为政策效果或将在下半年逐渐呈现。 投资持续承压：2024年1-5月房地产开发投资40632亿元，同比下降10.10%，降幅较上月扩大0.3pct。5月单月开发投资9704.20亿元，同比下降11.04%，环比提升9.71%。楼市持续筑底，房企投资意愿依旧较弱。开工端：2024年1-5月新开工面积30090万方，同比下降24.20%，降幅较上月缩小0.4pct。5月 单月新开工面积6580万方，同比下降22.74%，环比提高5.67%。前期房企拿地体量相对较小，叠加销售市场表现维持低迷，房企开工意愿较弱。竣工端：2024年1-5月竣工面积22245万方，同比下降20.1%，同比降幅收窄0.3pct。 5月单月竣工3384.66万方，同比下降18.39%，环比下降6.03%。在去年高基数因素的影响下，竣工或将持续承压。 单月国内贷款同比增长：2024年1-5月房企到位资金42571亿元，同比下降24.30%，降幅较上月收窄0.60pct。其中1-5月国内贷款为6810亿元，同比下降6.20%；自筹资金14816亿元，同比下降9.8%，定金及预付款12584亿元，同比下降36.70%，个人按揭贷款6191亿元，同比下降40.20%。5月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比增长16.88%，自2023年12月以来首次正增长；与销售相关的定金及预收款单月同比降幅34.69%，延续上月降幅收窄的趋势，在政策的刺激和低基数作用下，我们认为降幅收窄的趋势或将维持。 投资建议：2024年1-5月销售端单月环比略有改善、投资端依旧承压。5月下旬以来央行集中出台需求侧放松政策，目前首付比例下限已降至历史最低水平，多数城市和省份陆续降首付等政策，充分利用政策工具箱，大力支持楼市。我们认为在政策大力支持和去年低基数作用下，政策效果或在下半年逐渐 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 房地产沪深300 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_需求侧集中发力购房门槛再降低 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 呈现；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：中海物业、华润万象生活；3）优质商业：恒隆地产、大悦城；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。 风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。 目录 一、销售单月环比量价修复4 二、投资持续承压5 三、单月国内贷款同比增长6 四、投资建议6 五、风险提示7 由于报告期数据与2023年已公布的同期数据之间存在不可比因素，本文同比数据均按照累计数据计算历史数据得来。 一、销售单月环比量价修复 2024年1-5月全国商品房销售面积36642万方，同比下降20.3%，降幅较上月扩大0.1pct；2024年5月单月商品房销售面积7390.16万方，同比下降20.69%，环比提升12.24%。2024年1-5月全国商品房销售额35665亿元，同比下降27.90%，降幅较上月收窄0.4pct；2024年5月单月商品房销售金额7598.40亿元，同比下降26.38%，环比提高13.21%。对应的1-5月销售均价为9733元/平米，同比下降9.54%，环比提升1.44%；单月销售均价10282元/平米，同比下降7.17%，环比提高0.87%。5月17 日，央行集中出台降首付比例、取消住房商贷利率下限、下调公积金贷款利率等政策；随后各能级城市纷纷出台相应政策，如上海将首套、二套的首付比例分别下调至20%、35%（核心区）；首套和二套的商贷利率下限分别调整为LPR-45bp、LPR-5bp（核心区）。目前购房的首付比例已达历史最低值。考虑到2023年下半年整体基数较低，我们认为政策效果或将在下半年逐渐呈现。 图1：商品房累计销售面积及同比增速图2：商品房累计销售额及同比增速 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 0 商品房销售面积累计值 (万方) 同比增速(%) -4 -8 -12 -16 -20 -24 -28 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 -32 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 10 商品房销售额累计值 同比增速 (亿元) (%) 4 -2 -8 -14 -20 -26 -32 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分地区看，2024年1-5月，各区域销售金额的同比降幅收窄或持平。东部地区销售面积16603万方，同比下降18.9%；中部地区销售面积9175万方，同比下降22.8%；西部地区销售面积9560万方，同比降幅20.8%；东北地区销售面积1304万方，同比下降13.9%。2024年1-5月，东部地区销售金额21481亿元，同比下降29.2%；中部地区销售额6427亿元，同比下降28.30%；西部地区销售额6838亿元，同比下降24.50%；东北地区销售额919亿元，同比下降19.2%。 图3：分地区商品房累计销售面积同比增速图4：分地区商品房累计销售额同比增速 (%) 2022/22022/52022/82022/112023/32023/62023/92023/122024/4 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 东部地区中部地区西部地区东北地区 (%) 2022/22022/52022/82022/112023/32023/62023/92023/122024/4 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 东部地区中部地区西部地区东北地区 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、投资持续承压 2024年1-5月房地产开发投资40632亿元，同比下降10.10%，降幅较上月扩大0.3pct。5月单月开发投资9704.20亿元，同比下降11.04%，环比提升9.71%。楼市持续筑底，房企投资意愿依旧较弱。 图5：房地产开发投资累计完成额及同比增速 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 (亿元) 房地产开发投资额累计值同比增速 (%) 8 4 0 -4 -8 -12 -16 -20 -24 -28 -32 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 开工端：2024年1-5月新开工面积30090万方，同比下降24.20%，降幅较上月缩小0.4pct。5月单月新开工面积6580万方，同比下降22.74%，环比提高5.67%。前期房企拿地体量相对较小，叠加销售市场表现维持低迷，房企开工意愿较弱。 竣工端：2024年1-5月竣工面积22245万方，同比下降20.1%，同比降幅收窄0.3pct。5月单月竣工3384.66万方，同比下降18.39%，环比下降6.03%。在去年高基数因素的影响下，竣工或将持续承压。 图6：房屋累计新开工面积及同比增速图7：房屋累计竣工面积及同比增速 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 -9 房屋新开工面积累计值 同比增速 (万方) (%) -14 -19 -24 -29 -34 -39 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 -44 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 24 竣工面积累计值 (万方) 同比增速(%) 19 14 9 4 -1 -6 -11 -16 -21 -26 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三、单月国内贷款同比增长 2024年1-5月房企到位资金42571亿元，同比下降24.30%，降幅较上月收窄0.60pct。其中1-5月国内贷款为6810亿元，同比下降6.20%；自筹资金14816亿元，同比下降9.8%，定金及预付款12584亿元，同比下降36.70%，个人按揭贷款6191亿元，同比下降40.20%。5月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比增长16.88%，自2023年12月以来首次正增长；与销售相关的定金及预收款单月同比降幅34.69%，延续上月降幅收窄的趋势，在政策的刺激和低基数作用下，我们认为降幅收窄的趋势或将维持。 图8：商品房开发资金累计值及同比增速图9：各项资金来源累计值及同比增速 160,0