上实城市开发二零二二年中期业绩报告
匠心独运 筑建韵味 上海实业城市开发集团有限公司（“上实城开”）现于中国11个主要城市拥有29个房地产项目，分布于上海、昆山、无锡、北京、沈阳、天津、西安、重庆、武汉、烟台及深圳，当中大部分为中、高檔住宅物业，兴建工程正全速进行，为本集团提供约395万平方米的可售建筑面积，奠定了长远发展的良好基石。 目录 2 公司资料 3 财务摘要 4 主席报告书 7 管理层讨论及分析 12 项目资料 14 于中国主要项目介绍 24 其他资料 29 简明综合财务报表审阅报告 30 简明综合损益及其他全面收入报表 32 简明综合财务状况表 34 简明综合股本权益变动表 36 简明综合现金流量表 38 简明综合财务报表附注 上海实业城市开发集团有限公司二零二二年中期报告2 公司资料 董事会 执行董事黄海平（主席）唐钧（总裁）楼军 叶维琪 钟涛（于二零二二年三月三十一日辞任） 独立非执行董事杜惠恺，B.B.S.,太平绅士范仁达 李家晖乔志刚 法定代表 黄海平陈建柱 董事委员会 审核委员会 李家晖（委员会主席）杜惠恺，B.B.S.,太平绅士范仁达 薪酬委员会 杜惠恺，B.B.S.,太平绅士（委员会主席） 范仁达叶维琪 提名委员会 黄海平（委员会主席）杜惠恺，B.B.S.,太平绅士范仁达 投资评证委员会范仁达（委员会主席）唐钧 钟涛（于二零二二年三月三十一日辞任）乔志刚 公司秘书 陈建柱 股份过户登记总处 ConyersCorporateServices(Bermuda)Limited ClarendonHouse, 2ChurchStreet,Hamilton,HM11,Bermuda. 香港股份过户登记分处 卓佳秘书商务有限公司香港夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 注册办事处 ClarendonHouse, 2ChurchStreet,Hamilton,HM11,Bermuda. 香港主要营业地点香港皇后大道中五号衡怡大厦十一楼 电话：(852)25448000 传真：(852)25448004 网址 http://www.siud.com 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国光大银行 上海浦东发展银行股份有限公司中国银行股份有限公司 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港金钟道八十八号 太古广场一期三十五楼 上市资料 香港联合交易所有限公司普通股 （股票代号：563） 3上海实业城市开发集团有限公司二零二二年中期报告 财务摘要 截至二零二二年六月三十日止六个月 截至二零二一年六月三十日止六个月 财务摘要（千港元）收入 6,808,613 4,577,400 本公司股本拥有人应占溢利 126,448 54,029 每股财务资料（港仙）每股盈利—基本 2.63 1.12 于二零二二年六月三十日 于二零二一年十二月三十一日 已收销售物业预售所得款项（千港元） 8,405,252 13,504,748 财务比率借贷净额对权益总额比率(%) 52.6% 24.0% 流动比率 1.2 1.2 附注：借贷净额＝总贷款（包括银行贷款、其他贷款及债券）减现金及现金等价物以及已抵押银行存款。 已收销售物业预售所得款项分析债务到期日资料 百万港元 7,000 6,000 5,000 4,000 6,218 百万港元 846738 350 7256125 4,280 1,922 2,809 55.3% 少于一年 13.9% 第一年至第二年 21.2% 第二年至第五年 9.6% 超过五年 11,153 3,000 2,000 1,000 0 自然界 当代艺墅 •城开御瑄 西钓鱼台 •御玺 万源城 河东工大 •仰山华庭 老城厢其他 上海实业城市开发集团有限公司二零二二年中期报告4 主席报告书 二零二二年上半年，在“稳增长”的目标下，中央续释放积极维稳信号，中国经济一季度开局总体平稳。惟三月以来，为应对新一轮疫情，在坚持“动态清零”的防疫方针指引下，多个城市加强防疫措施，经济下行压力加大。随着疫情缓和，一系列稳增长政策落地见效，中国经济六月企稳回升。初步核算，上半年国内生产总值(GDP)同比增长2.5%，反映中国经济长期向好基本面没有改变，经济总体呈现稳定恢复势态。 上半年内地房地产市场经历了前所未有的挑战，各地因城施策推动房地产市场复苏，包括降低首付比例及房贷利率、加大引进人才力度、发放购房补贴、取消限售限购、提高公积金贷款额度等，上半年放松房地产调控政策不断出台。二零二二年上半年商品房销售规模及全国房地产开发投资虽然较去年同期下降，但随着疫情影响逐渐减弱及宽松政策效果开始显现，五月起重点城市的各项销售指标以及房地产贷款新增规模连续两个月录得按月增长，同比降幅有所收窄，销售端、融资端呈现同步回暖迹象。 5上海实业城市开发集团有限公司二零二二年中期报告 主席报告书 虽然面对诸多挑战，本集团从容应对不明朗的市场环境及不断变化的中国房地产市场，凭藉扎实奋进，砥砺前行的能力，二零二二年上半年取得了较二零二一年更优异的业绩表现，收入和每股利润都实现可观增长，突显上实城开独特的战略和显着的竞争优势。期内，高质旗舰项目北京西钓鱼台•御玺、上海万源城及保障房项目上海上投宝旭、上海上投新虹等持续为本集团贡献可观的销售收入。本集团过去投得的多个住宅项目有序开发中，包括西安启源路项目、上海青浦项目，将于下半年开始推盘；上实•望海于六月盛大开幕，为上实城开首个于上海自贸区临港新片区的精品住宅项目，以国际化的高标准满足都市人对品质生活的追求。 投资性物业方面，本集团响应国家及上海市政府的抗疫政策，为从事生产经营活动的微小企业及个体工商户提供租金减免，短期内对本集团的租金收入造成一定程度的影响，惟多个项目出租率仍维持在高水平。旗下长租房上海晶享项目及上海莘至城项目已落成，预计于二零二二年下半年出租；上海城泷项目亦将按计划于二零二三年落成。此外，本集团多个大健康管理项目收入稳健，支持未来多元化业务的发展。 本集团一直审慎管理资本，不断优化杠杆率，并根据市场变化进行调整。今年六月，本集团之非全资附属公司上海城开（集团）有限公司于国内成功发行二零二二年第一期中期票据，本金总额为人民币8.8亿元，年期为三年，票面利率为2.85%。在市场融资端收紧下成功发债，是房地产企业发展实力的体现，同时也彰显了市场对本集团发展的信心。 稳健的财务状况赋予本集团独特的优势，能够在行业低迷期以合理的价格继续扩充土地储备，在中国高速发展的城市扩大业务规模。本集团于六月成功中标上海市自贸区临港新片区之六幅地块，涉及住宅和商业用地开发。此举大大充实了本集团在一线城市的优质土地储备，有助本集团深耕核心城市并贯彻租售并举的发展策略，将为本集团提供进一步收入来源。本集团将以战略远见思维深度融入临港新片区的建设，积极配合该区的高度发展和推动经济变革的国家重大战略。 面对市场不确定因素，上实城开始终保持初心，以匠心筑就高品质生活，透过不断加强自身品牌的综合实力，再次获得业界及资本市场对本集团的高度认可。今年三月，本集团荣获中国房地产协会颁发“2022房地产开发企业综合实力TOP100”及“2022房地产开发企业责任地产TOP10”殊荣；五月，在上海易居房地产研究院主办的“2022房地产上市公司测评成果发布会”上，上实城开勇夺“综合实力50强”及“风险控制5强”。 上海实业城市开发集团有限公司二零二二年中期报告6 主席报告书 展望下半年，预期中央政府将推出更多有助刺激房地产市场的措施，继续以楼市松绑政策提升购房者信心，进一步满足合理住房需求。人行及银保监会等监管部门亦将采取更加积极措施化解行业风险，以支持房地产企业合理融资需求，有利市场下半年复苏。上实城开将保持审慎乐观的态度，精准把握营销节奏和市场机遇，确保项目开发和推出进度，平稳有序推进产城融合发展。 上实城开持续以创索尼量致敬美好城市生活，与时代并肩同行，打开逐梦未来的征途“城见未来”。上实城开将积极响应践行国家战略，肩负城市发展使命，创造更大的价值回报一众股东及客户。多年来，各位股东、客户及商业伙伴一直给予上实城开信任和支持，在此，本人谨代表董事会衷心表示感谢。 黄海平 主席 二零二二年八月二十九日注： 二零二二年上半年中国国内生产总值及房地产数据来自国家统计局二零二二年七月十五日及十六日发布资料。 7上海实业城市开发集团有限公司二零二二年中期报告 管理层讨论及分析 房地产市场环境 二零二二年上半年，内地房地产行业面临的发展困境，为多年来罕见。根据国家统计局数据显示，上半年全国房地产开发投资下降5.4%，商品房销售额下降28.9%。商品房销售中，住宅销售额下降31.8%。在疫情影响减缓、支持性政策刺激作用初显成效等多重因素影响下，房地产市场经历了从下行到筑底趋稳的过程。特别是5月和6月，商品房销售连续回升，市场韧性逐渐显现，整体市场正步入回暖阶段。 业务回顾 综述 二零二二年上半年，内地本土新冠疫情自3月起有所反弹，各地管控措施陆续升级，上海、北京受疫情干扰较大。作为中国价值领先的城市核心区域运营商，本集团凭藉优异的执行力和韧性，克服了宏观影响和市场挑战，保持稳定发展态势，业绩表现优异。旗舰项目北京西钓鱼台•御玺、上海上投新虹、上海上投宝旭和上海万源城交房成绩傲人，为上实城开带来稳定可观的收益和利润增长。期内，本集团继续聚焦上海、辐射核心一、二线城市的纵深布局，持续发展投资性物业业务，推进多元化布局，伺机增加高质量土地储备。今年6月，本集团成功中标6幅位于上海自由贸易试验区临港新片区的地块之土地使用权，该地区位优越，位处临港新片区中央商务区板块，是极具价值的商业及住宅用地，进一步巩固在上海市场的领先地位。 合约销售 截至二零二二年六月三十日止六个月，本集团商品房及保障房的合约销售金额为人民币4,568,240,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月︰人民币4,866,570,000元），同比下跌6.1%。总合约销售面积为331,000平方米，同比上升198.2%，总平均售价下跌68.5%至每平方米约人民币13,800元，主要因为期内销售保障房比例较多及项目所在地不同所致。 期内，商品房合约销售金额为人民币1,623,150,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月︰人民币4,250,320,000元），同比下跌61.8%。合约销售面积为93,000平方米，同比上升11.1%；商品房平均售价下跌至每平方米约人民币17,500元。期内，西安自然界、上海当代艺墅、上海万源城和上海当代美墅为本集团的重点销售项目，分别占期内商品房合约销售总金额约58.1%、11.6%、10.5%和8.1%。 来自保障房的合约销售则为人民币2,945,090,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：人民币616,250,000 元），同比上升377.9%，合约销售面积为238,000平方米；主要来自上海上投新虹及上海上投宝旭。 上海实业城市开发集团有限公司二零二二年中期报告8 管理层讨论及分析 物业发展 截至二零二二年六月三十日止六个月，本集团在建项目共12个，在建面积达2,430,000平方米，主要包括西安自然界、上海TODTOWN天荟、山东烟台项目及天津河东工大•仰山华庭等项目。当中，新开工面积220,000平方米，主要来自上海青浦项目和临港项目；交付面积合共270,000平方米，主要为上海上投新虹、上海上投宝旭、北京西钓鱼台•御玺和上海万源城。 尽管受到疫情反覆影响，本集团适时成功推出多个住宅项目销售，成交量价平稳。上海上投新虹、上海上投宝旭、西安自然界、上海当代艺墅和上海万源城等项目广受市场追捧，取得理想的预售成绩。 投资性物业 截至二零二二年六月三十日，本集团于上海、北京、天津、重庆、沈阳、西安、昆山及深圳等8个重点开发大城市已经建成多个商业项目、持有的投资性物业总面积约893,000平方米。期间，本集团的整体租金
