上实城市开发二零二二年年报
上海实业城市开发集团有限公司（“上实城开”）现于中国10个主要城市拥有28个房地产项目，分布于上海、北京、天津、无锡、沈阳、西安、重庆、烟台、武汉及深圳，当中大部分为中、高檔住宅物业，兴建工程正全速进行，为本集团提供约378万平方米的未来可售面积，奠定了长远发展的良好基石。 精工巧筑 典雅别致 目录 2 公司资料 3 财务摘要 6 主席致辞 12 管理层讨论及分析 17 投资者常见问题 20 物业资料—土地储备 22 于中国主要项目介绍 34 投资者关系报告 37 企业管治报告 53 环境、社会与管治报告 111 董事及高级管理层简介 119 董事会报告 133 独立核数师报告 139 综合损益及其他全面收入报表 141 综合财务状况表 143 综合股本权益变动表 145 综合现金流量表 148 综合财务报表附注 260 财务概要 261 词汇 2上海实业城市开发集团有限公司二零二二年年报 公司资料 董事会 执行董事 黄海平先生（主席）唐钧先生（总裁）楼军先生 叶维琪先生 独立非执行董事 杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士范仁达博士 李家晖先生，M.H.乔志刚先生 法定代表黄海平先生陈建柱先生 董事委员会 审核委员会 股份过户登记总处 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse, 2ChurchStreet,Hamilton,HM11, Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳秘书商务有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreet,Hamilton,HM11,Bermuda 李家晖先生，M.H（. 委员会主席） 香港主要营业地点 杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士范仁达博士 薪酬委员会 杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士（委员会主席）范仁达博士 叶维琪先生 提名委员会 黄海平先生（委员会主席）杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士范仁达博士 投资评证委员会 范仁达博士（委员会主席）唐钧先生 乔志刚先生 公司秘书 陈建柱先生 香港皇后大道中五号衡怡大厦十一楼 电话：(852)25448000 传真：(852)25448004 网址 http://www.siud.com 主要往来银行 上海浦东发展银行股份有限公司中国光大银行 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司香港上海汇丰银行有限公司中国银行股份有限公司 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港金钟道八十八号 太古广场一期三十五楼 上市资料 香港联合交易所有限公司普通股 （股票代号：563） 上海实业城市开发集团有限公司二零二二年年报3 财务摘要 股东应占溢利建议股息╱已派股息 百万港元港仙 负债净额对权益总额比率(%（) 附注） 附注：借贷净额＝总贷款（包括银行贷款及其他贷款）减银行结余及现金及受限制及已抵押银行存款。 已收销售物业预售所得款项分析债务到期日资料 百万港元 百万港元 1,525 6,000 5,000 4,556 4,000 3,000 9,916 2,000 1,000 0 自然界 城开御瑄上实望海上实云端上实仰山西钓鱼台其他 ‧御壐 1,662 少于一年 首年至第二年第二年至第五年 56.2% 9.4% 25.8% 700 600 500 400 300 200 100 0 573 600 522 572 407 2018年2019年2020年2021年2022年 5 4.3 4.5 4 4.14.1 3 3.0 2 1 0 2018年2019年2020年2021年2022年 80 70 60 50 63.0% 40 30 20 10 0 26.4% 29.1% 31.9% 24.0% 20182019202020212022 年底年底年底年底年底 4,694 837 502 324 225 214 290 超过第五年8.6% 效果图 TODTOWN天荟 品精质优 至臻生活 6上海实业城市开发集团有限公司二零二二年年报 主席致辞 二零二二年，在新冠疫情反覆、房地产市场超预期下行等因素扰动下，中国经济呈现较大波动。在一系列稳增长措施接连推出后，第三季经济实现 “V”型反弹，全年国内生产总值(GDP)仍然取得了正增长，同比增长3%。面对中国房地产行业的深度调整及一系列支持房地产的利好政策，上海实业城市开发集团有限公司（“上实城开”或“本集团”）坚持稳中求进的步伐，应对市场变化，于核心城市推动商品房与保障房同步发展，全年各项经营指标表现平稳。回顾年内，本集团全年整体合约销售录得人民币7,908,440,000元；整体收入达11,022,496,000港元；实现税后盈利为 305,001,000港元，股东应占溢利为406,823,000港元。董事会建议派发股息每股3.0港仙，以感谢各位股东对上实城开的一直以来的支持。 黄海平先生 主席 上海实业城市开发集团有限公司二零二二年年报7 主席致辞 回顾年内，中国房地产市场经历了深度调整的一年。在疫情冲击及居民预期收入下降背景下，延迟释放了部分购房需求；加上房地产企业信用危机频现，购房者观望情绪渐浓，销售端表现乏力。二零二二年全国房地产开发投资按年下降10%；商品房销售额按年下降26.7%，销售面积按年下降24.3%。惟中央层面于二零二二年年底重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行。 面对市场调整期，上实城开充分把握国内疫情得到有效控制、重点聚焦市场持续反弹的时机，在二零二二年取得了收入增长0.1%。年内，高质旗舰项目北京西钓鱼台•御玺、西安自然界、上海万源城及保障房项目上海上投宝旭、上海上投新虹等持续为本集团贡献可观的销售收入。本集团将坚持深耕上海等核心城市，辐射至全国主要城市，建设中的上海自贸区临港新片区精品住宅上实•望海、上海青浦项目上实•云端、及西安启源路项目巳于2023年陆续推出。 本集团继续贯彻租售并举发展策略，旗下长租房上海晶享项目城开汇社区于二零二二年七月竣工，并于十一月二十二日开业。截止二零二二年十二月底，已出租公寓房间150套，配套商铺已全部出租；上海莘至城项目将按计划于二零二三年三月底前交付；上海城泷长租公寓已全部结构封顶，并完成结构施工及部分楼幢主体验收阶段。上述项目将为本集团带来稳健的租金收入。 本集团持续审慎管理资本，以降低借贷成本，整体财务表现稳健。二零二二年上半年于国内成功发行二零二二年第一期中期票据，本金总额为人民币8.8亿元，年期为三年，票面利率为2.85%。于二零二二年下半年获授一笔4亿元循环定期贷款融通；于国内完成发行人民币11.5亿元公司债券，期限三年，票面利率3.07%；并签订24亿人民币三年期贷款协议。此外，本集团于今年下半年开始多次回购公司股份，总涉资约750万港元，彰显管理层对未来发展的坚定信心。 8上海实业城市开发集团有限公司二零二二年年报 主席致辞 二零二二年，中国土地市场环境发生显着变化，主要城市土地集中出让方式（“两集中”土地政策）政策适用性下降，半数以上城市主动打破“两集中”限制，向“少量多次”的常态化集中供地过渡，各地土拍规则出现不同程度的放松。本集团秉持审慎增加土地储备原则，于上半年成功中标上海市自贸区临港新片区之六幅地块，并于下半年斥资人民币6.96亿元向RenownedSupportHoldingsLimited收购西安自然界的住宅、商业及酒店开发项目余下28.5%股权至全资拥有，进一步巩固本集团深耕上海等核心一、二线城市布局，为未来三至五年的高质量发展奠定基础。 作为立足上海、辐射全国主要城市的“核心都市产城融合发展商”，本集团二零二二年度凭藉强劲的品牌竞争力，再次荣获多个业界奖项，倍受市场认可。今年三月，本集团荣获中国房地产协会颁发“2022房地产开发企业综合实力TOP100”及“2022房地产开发企业责任地产TOP10”殊荣；五月，在上海易居房地产研究院主办的“2022房地产上市公司测评成果发布会”上，上实城开勇夺“综合实力50强”及“风险控制5强”；11月，荣获 “2022房地产开发企业品牌价值50强”；旗下项目上实• 望海荣获“2022房地产优秀品牌项目”。此外，上实城开坚持建造之初心，筑就时代精品，旗下万源城开中心荣膺建筑设计界最具代表性竞赛之一的德国ICONICAWARDS2022标志性大奖。 上海实业城市开发集团有限公司二零二二年年报9 主席致辞 展望将来，中央重申“房地产是国民经济的支柱产业”，肯定房地产的重要性，并出台“金融16条”、融资“三支箭”等多项政策工具，支持刚性和改善性购房需求及房地产市场平稳运行，有助于房地产市场信心修复。二零二三年全国“两会”政府工作报告强调要促进房地产业平稳发展、支持刚性和改善型住房需求。市埸对未来房地产供需两端政策的优化和完善有积极期待。本集团将密切留意市场环境及政策变化，把握市场机遇，以现有合作项目为基础，进一步融入城市发展，不断拓展合作空间，在助力城市建设发展的进程中，实现共同发展、合作共赢。 本集团将紧密围绕在上实集团“十四五”战略规划指引下，继续秉持核心都市产城融合发展商的定位，依托上实集团的产业资源、聚焦重点产业集群、城市更新、产城融合等领域，实现各项业务的持续稳定发展，为股东创造更大价值，共享丰硕成果。最后，本人谨代表董事会，对全体员工的倾力付出致以崇高敬意，并衷心感谢各位股东、客户及商业伙伴对本集团的长期信任与支持。 黄海平 主席 二零二三年三月二十二日 注： 二零二二年中国国内生产总值及房地产数据来自国家统计局二零二二年一月十七日发布数据。 效果图 青浦项目•上实云端 清幽雅致 品质生活 12上海实业城市开发集团有限公司二零二二年年报 管理层讨论及分析 房地产市场环境 二零二二年，内地房地产行业经历了极不平凡的一年，市场深度调整，持续时间之长、下行幅度之深，历史上前所未有；销售额、销售面积、销售价格等数据均出现明显下降。根据国家统计局数据显示，二零二二年全国房地产开发投资下降10%，商品房销售额下降26.7%，商品房销售面积下降24.3%。中央经济工作会议明确定调“房地产是国民经济支柱产业”地位，并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行，二零二三年供需两端政策有望进一步改善。 业务回顾 综述 二零二二年，上实城开凭藉着优异的执行力、灵活变通和高韧性的优势，成功克服了宏观经济影响和疫情所带来的挑战，整体业务发展保持平稳。旗舰项目北京西钓鱼台•御玺、西安自然界、上海上投新虹、上海上投宝旭和上海万源城销售表现优异，为本集团带来稳定的收益。年内，本集团稳中求进，聚焦上海、辐射核心一、二线城市的纵深布局，审慎增加高质量土地储备，同时贯彻多元化发展布局，持续发展投资性物业业务。本集团分别于二零二二年六月及十一月，获得6幅位于上海自由贸易试验区临港新片区地块之土地使用权及收购西安自然界住宅、商业及酒店开发项目余下28.5%股权，涉资人民币696,000,000元。 合约销售 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团商品房及保障房的合约销售金额为人民币7,908,440,000元（二零二一年︰人民币8,933,090,000元），同比下降11.5%。 来自商品房的合约销售金额为人民币4,711,840,000元 （二零二一年︰人民币7,764,440,000元）。二零二二年合约销售面积为248,000平方米，按年上升25.9%；平均售价下跌至每平方米约人民币19,000元。这主要是由于西安自然界平均售价相对较低所致。二零二二年，西安自然界、上海临港项目•上实望海、上海青浦项目•上实云端、上海万源城等为本集团的重点销售项目，分别占本年度商品房合约销售总金额约48.3%、13.5%、10.1%和6.2%。 来自保障房的合约销售则为人民币3,196,600,000元（二零二一年︰人民币1,1
