上实城市开发二零二三年年报
年报2023 逸至尚品 臻善生活 上 海实业城市开发集团有限公司（“上实城开”）现于中国10个主要城市拥有 28个房地产项目，分布于上海、北京、天津、无锡、沈阳、西安、重庆、烟台、武汉及深圳，当中大部分为中、高檔住宅物业，兴建工程正全速进行，为本集团提供约348万平方米的未来可售面积，奠定了长远发展的良好基石。 目录 2 公司资料 3 财务摘要 6 主席致辞 12 管理层讨论及分析 17 投资者常见问题 20 物业资料 —土地储备 22 于中国主要项目介绍 34 投资者关系报告 37 企业管治报告 53 环境、社会与管治报告 105 董事及 高级管理层简介 112 董事会报告 125 独立核数师报告 131 综合损益及 其他全面收入报表 133 综合财务状况表 135 综合股本权益变动表 137 综合现金流量表 140 综合财务报表附注 244 财务概要 245 词汇 2 上海实业城市开发集团有限公司二零二三年年报 公司资料 董事会 执行董事 黄海平先生（主席）唐钧先生（总裁）楼军先生 叶维琪先生（于二零二四年一月三十一日退任） 独立非执行董事 杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士范仁达博士 李家晖先生，M.H. 乔志刚先生（于二零二四年一月五日辞任） 法定代表黄海平先生陈建柱先生 董事委员会 审核委员会 股份过户登记总处 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse, 2ChurchStreet,Hamilton,HM11, Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳秘书商务有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreet,Hamilton,HM11,Bermuda 李家晖先生，M.H（. 委员会主席） 香港主要营业地点 杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士范仁达博士 薪酬委员会 杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士（委员会主席）范仁达博士 叶维琪先生（于二零二四年一月三十一日退任） 提名委员会 黄海平先生（委员会主席）杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士范仁达博士 投资评证委员会 范仁达博士（委员会主席）唐钧先生 乔志刚先生（于二零二四年一月五日辞任） 公司秘书 陈建柱先生 香港皇后大道中五号衡怡大厦十一楼 电话：(852)25448000 传真：(852)25448004 网址 http://www.siud.com 主要往来银行 上海浦东发展银行股份有限公司中国光大银行 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司香港上海汇丰银行有限公司中国银行股份有限公司 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港金钟道八十八号 太古广场一期三十五楼 上市资料 香港联合交易所有限公司普通股 （股票代号：563） 3 上海实业城市开发集团有限公司二零二三年年报 财务摘要 股东应占溢利建议股息╱已派股息 600 522 572 495 407 百万港元 700 600 500 400 300 200 100 0 2019年 2020年2021年 2022年 2023年 港仙 4.1 4.3 4.5 3.0 2.9 5 4 3 2 1 0 2019年 2020年2021年 2022年 2023年 负债净额对权益总额比率(%（) 63.0% 58.4% 29.1% 31.9% 24.0% 80 70 60 50 40 30 20 10 0 附注） 2019 年底 2020 年底 2021 年底 2022 年底 2023 年底 附注：借贷净额＝总贷款（包括银行贷款及其他贷款）减银行结余及现金及受限制及已抵押银行存款。 已收销售物业预售所得款项分析债务到期日资料 百万港元 百万港元 2,617 3,589 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2,740 1,973 1,645 1,379 323 196 自然界 上实仰山 上实望海 上实云端 上实云麓其他 6,359 少于一年 19.9% 首年至第二年 30.2% 第二年至第五年 35.3% 超过第五年 14.6% 5,437 精优细作 高质生活 效果图 西安自然界 主席致辞 二零二三年，世界经济增速持续放缓，复苏乏力，日益加剧的地缘政治动荡和军事冲突多点爆发为世界经济带来新的短期风险。面对世界经济增长动能不足和外部需求疲软的大环境，中国在“稳中求进”的总基调指引下，着力扩大内需、优化结构，经济社会于三年新冠疫情防控后全面恢复常态化运行，经济运行持续回升向好，全年国内生产总值(GDP)同比增长5.2%。上海实业城市开发集团有限公司（“上实城开”或“本集团”）依托中国经济的韧性增长，主动顺应房地产行业转型升级的形势以及市场供求关系变化，积极把握国家政策带来的发展机遇，最终实现了全年经营的稳中向好。回顾年内，本集团全年整体合约销售录得人民币82.29亿元；整体收入达79.54亿港元，实现税后盈利为4.91亿港元；股东应占溢利为4.95亿港元，较2022年同比增长21.6%。为与各位股东共享公司的发展成果，感谢各位股东长久以来对公司的支持，董事会建议派发股息每股2.9港仙。 黄海平先生 主席 回顾年内，尽管房地产行业仍处于调整周期，但在国家和地方层面均传递出积极的政策信号。房地产投资、销售等指标降幅收窄，房地产竣工面积同比增加较快亦显示经济和微观层面恢复向好的态势，稳预期、稳增长、促发展的政策效应逐步显现。面对市场供求关系发生重大变化的新形势，中央积极推动构建房地产发展新模式。在整体宽松的政策基调下，2023年全年房地产政策优化调整突破1,000次，包括一、二线城市在内的各地方政府于下半年加强支持力度，陆续发布针对性、实质性的宽松政策，有助提振供需两端的市场信心。 二零二三年，本集团审时度势，顺应市场环境变化及供需两端政策的逐步放宽，凭藉卓越的综合运营实力，优化项目开发和推出进度，实现了公司业务的稳定发展。年内，旗舰项目西安自然界及上海城开御瑄持续交付，重点销售项目西安自然界、天津上实仰山、上海上实望海及上实云端等贡献了理想的销售成绩，为上实城开带来稳定收益和利润。 投资性物业方面，随着经济社会常态化运行，中央及各地政府积极推进稳就业、扩内需、促消费，带动消费市场稳步恢复，租赁市场需求恢复释放，本集团租金收入已恢复到疫情前水平，整体租金收入的贡献同比大幅上升42.8%至7.73亿港元。 本集团坚持审慎的资本管理政策，拓展多样化的融资渠道以降低借贷成本，年内负债净额对权益总额比率同比下降至58.4%，整体财务表现稳健。2023年下半年于国内完成发行第二期境内公司债券，本金总额为人民币18亿元，期限三年，票面利率3.5%。低融资成本进一步突显出本集团在大股东的支持下的强大综合及财务实力。 回顾二零二三年，中国土地市场整体热度不高，大部分房企的投资意愿偏于谨慎保守。秉承审慎开放的态度，本集团在确保土地发展储备充足的同时，亦视乎具体市场情况，关注优质土地储备项目扩充机会。 主席致辞 面对市场环境带来的挑战，本集团始终围绕“核心都市产城融合发展商”的战略定位，为城市发展提供高端产品，为社会创造高品质生活。凭藉高质量的住宅及商业项目和强劲的品牌竞争力，本集团于2023年屡获殊荣，赢得业内高度认可。2023年3月，本集团荣获由中国房地产协会、上海易居房地产研究院联合发布的“2023房地产开发企业综合实力TOP100”、“2023房地产开发企业国企综合实力TOP50”以及“2023房地产开发企业责任地产TOP10”称号。其中，上实城开西安自然界荣获 “2023城市更新最佳实践项目”，自然界•江月获得 “2023房地产开发企业典型项目”。同年5月，“2023房地产上市公司测评成果发布会”上，上实城开获得“综合实力50强”及“风险控制5强”殊荣；9月，“2023房地产企业品牌价值测评成果”发布，上实城开荣获“2023房地产开发企业品牌价值50强”及“2023房地产开发企业品牌价值成长性10强”，旗下项目上实•望海荣获“2023房地产优秀品牌项目”。 展望2024年，中央经济工作会议指出要加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。随着房地产供需两端政策的优化落实，“金融16条”、融资“三支箭”等金融政策工具持续发力，相信能带动房地产相关投资，更好地支持居民刚性和改善型住房需求，而保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”建设的加快推进也将为房地产企业在行业转型期创造更多市场机遇。本集团预期，从去年下半年以来有力宽松的政策支持将在新的一年里延续，为房地产市场的信心重塑和逐渐筑底企稳带来正面作用。面对复杂的市场环境和艰巨的发展任务，本集团将凝心聚力，攻坚克难，牢牢把握行业变革中的发展机遇，巩固在上海都市圈及其他核心一二线城市的优势地位，助力城市高质量发展。本集团未来将会密切留意市场动态，关注核心都市城市更新领域的发展机遇，适时补充优质土储，为本集团的长期稳定发展进一步打造坚实的基础。 上实城开将继续聚焦“核心都市产城融合发展商”的战略定位，在行业发展转型的新时代攻坚克难、稳中求进再出发，并在国家提倡高质量发展的政策导向下，努力构建创新运营管理能力，为项目赋予数字化及智能化规划，打造更优质的城市人居环境，继续保持稳健发展良好态势。最后，本人谨代表董事会，向陪伴我们乘风破浪的全体员工致以诚挚的敬意，向一直信任及支持上实城开的各位股东、客户及商业伙伴致以衷心的感谢。 黄海平 主席 二零二四年三月十九日 注：二零二三年中国国内生产总值及房地产数据来自国家统计局二零二四年一月十七日发布资料。 尊尚筑作 筑福未来 TODTOWN天荟 管理层讨论及分析 房地产市场环境 二零二三年是中国遭遇三年疫情冲击，经济社会全面恢复常态化运行后第一年，全年经济数据回升向好，在全球经济整体增长乏力和地缘冲突加剧的背景下展现出中国经济的强大韧性。作为国民经济的重要支柱产业，房地产行业仍处在深度调整中，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的主基调贯穿全年，行业景气度有望筑底回升。根据国家统计局资料显示，二零二三年全国房地产开发投资同比下降9.6%，商品房销售面积同比下降8.5%，销售额同比下降6.5%。虽然开发投资及销售指标持续下滑，但降幅较去年收窄，与此同时，新房和二手房的成交量都在温和上升，房地产竣工面积也同比增加较快。年内，顺应房地产市场供求关系的重大变化，中央和地方针对房地产供需两端营造愈发宽松的政策环境，“认房不认贷”、“限购限售放松”、“降首付、降利率”等一系列重磅政策落地，支持居民刚性和改善性住房需求，而金融政策工具箱的支持力度也在不断加大，预期将对缓解优质房企之资金流动性压力，带动房地产相关投资和提振消费者信心带来实质助力，整体宽松的政策环境可望在二零二四年维持。 业务回顾 综述 二零二三年，面对房地产市场的调整压力和消费端信心的亟待恢复，本集团主动顺应市场环境变化，凭藉前瞻的策略性布局、敏锐的市场洞悉力和优异的执行力克服宏观环境的影响，调整项目开发和推出节奏，并于下半年把握市场机遇完成更多高端项目的交付，实现了全年业绩的韧性增长。本集团旗舰及重点项目西安自然界、天津上实仰山、上海上实望海及上实云端继续保持强劲销售，为上实城开带来稳定收益和利润。年内，本集团继续以上海为中心在地深耕、辐射核心一、二线城市的纵深布局，伺机增加高质量土地储备，并贯彻租售并举政策，持续发展投资性物业业务，进一步推进多元化规划发展。 合约销售 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团商品房及保障房的合约销售金额为人民币8,228,570,000元（二零二二年︰人民币7,908,440,000元），同比上升4%。总合约销售面积为270,000平方米，总平均售价上升94.4%至每平方米约人民币30,500元，主
