上实城市开发二零二四年中期业绩报告

2024中期报告 匠心独具 华美瑰丽 上海实业城市开发集团有限公司（“上实城开”）现于中国10个主要城市拥有28个房地产 项目，分布于上海、北京、天津、无锡、沈阳、西安、重庆、烟台、武汉及深圳，当中大部分为中、高檔住宅物业，兴建工程正全速进行，为本集团提供约341万平方米的未来可售面积，奠定了长远发展的良好基石。 目录 2 3 4 7 公司资料 财务摘要 主席报告书 管理层讨论及分析 12 14 25 31 项目资料 于中国主要项目介绍 其他资料 简明综合财务报表审阅报告 32 34 36 简明综合损益及其他全面收入报表 简明综合财务状况表 简明综合股本权益变动表 38 40 简明综合现金流量表 简明综合财务报表附注 公司资料 董事会 执行董事 黄海平先生（主席）唐钧先生（总裁） 楼军先生（于二零二四年七月十五日辞任） 叶维琪先生（于二零二四年一月三十一日退任）周亚栋女士（于二零二四年七月十五日获委任） 独立非执行董事 杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士范仁达博士 李家晖先生，M.H. 乔志刚先生（于二零二四年一月五日辞任） 陈浩华博士（于二零二四年七月十五日获委任） 法定代表黄海平先生陈建柱先生 董事委员会 审核委员会 香港股份过户登记分处 卓佳秘书商务有限公司香港夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 注册办事处 ClarendonHouse, 2ChurchStreet,Hamilton,HM11, Bermuda 香港主要营业地点香港皇后大道中五号衡怡大厦十一楼 电话：(852)25448000 传真：(852)25448004 网址 http://www.siud.com 主要往来银行 李家晖先生，M.H（.委员会主席） 杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士范仁达博士 薪酬委员会 杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士（委员会主席） 叶维琪先生（于二零二四年一月三十一日退任）范仁达博士 提名委员会 黄海平先生（委员会主席）杜惠恺先生，B.B.S.，太平绅士范仁达博士 投资评证委员会 范仁达博士（委员会主席）唐钧先生 乔志刚先生（于二零二四年一月五日辞任） 公司秘书 陈建柱先生 股份过户登记总处 ConyersCorporateServices(Bermuda)Limited ClarendonHouse,2ChurchStreet,Hamilton,HM11,Bermuda 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国光大银行 上海浦东发展银行股份有限公司中国银行股份有限公司 香港上海汇丰银行有限公司 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港金钟道八十八号 太古广场一期三十五楼 上市资料 香港联合交易所有限公司普通股 （股票代号：563） 上海实业城市开发集团有限公司二零二四年中期报告2 财务摘要 截至二零二四年六月三十日止六个月 截至二零二三年六月三十日止六个月 财务摘要（千港元）收入 2,980,833 1,797,834 本公司股本拥有人应占亏损 (231,564) (302,936) 每股财务资料（港仙）每股亏损—基本 (4.84) (6.32) 于二零二四年六月三十日 于二零二三年十二月三十一日 已收销售物业预售所得款项（千港元） 8,226,972 8,256,091 财务比率借贷净额对权益总额比率(%) 65.1% 58.4% 流动比率 1.3 1.4 附注：借贷净额＝总贷款（包括银行贷款、其他贷款及债券）减现金及现金等价物以及已抵押银行存款。 已收销售物业预售所得款项分析 百万港元 债务到期日资料 百万港元 4,000 3,244 3,000 2,797 2,0001,837 1,000 115 47 45 142 0 2,891 4,995 4,409 5,935 27.4%少于一年 自然界上实仰山上实望海上实启元上实云端老城厢其他 32.6%首年至第二年 24.2%第二年至第五年 15.8%超过第五年 3上海实业城市开发集团有限公司二零二四年中期报告 主席报告书 二零二四年上半年，在地缘政治冲突，贸易保护主义，欧美选举周期等错综复杂的背景下，全球经济仍处于稳步复苏的进程中，但增速仍略逊于疫情前表现。在外部环境复杂而不确定的情况下，中国国民经济运行总体平稳，上半年国内生产总值(GDP)实现同比增长5.0%，国民经济表现出一定韧性。 回顾二零二四年上半年，房地产市场整体延续温和复苏走势。数据显示，上半年新房销售表现尚未完全好转，但新房销售面积及销售额的同比降幅均收窄。而二手房市场活跃度较高，成交韧性好于新房。上半年，全国房地产开发投资同比下降10.1%，指标在此前跌幅扩大基础上有所回稳。此外，上半年土地市场表现较为平淡，全国300城住宅用地供求规模同比降幅超30%，土地成 交楼面均价和溢价率则均较去年同期下降。各板块数据显示，二零二四年上半年整体房地产市场仍处于调整转型的过程中。 期间，从政策方面中国政府持续释放积极信号。二零二四年四月，中央政治局召开会议定调楼市政策方向，会议指出，应当持续防范化解房地产风险，并提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”的政策措施。政策侧重点转向“去库存”、“稳市场”。五月央行宣布了一揽子房地产新政，明确提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限定，以及降低首付比例等措施。政策出台后，各地因城施策，积极落实推进。据统计，上半年各省市相继落地购房宽松政策超300次。于六月国务院常务会议明确提出“去库存”、稳市场政策措施，为后续房地产工作带来新的启发。 期内，上海实业城市开发集团有限公司（“上实城开”或 “本集团”）坚持“稳中求进、务实向前”的策略，聚焦核心城市优质项目，适时调整经营策略，确保多个项目顺利交付，并取得了良好的进展及表现。期内，上海青浦项目上实云端、烟台上实云麓及西安自然界亦局部完成项目交付。旗舰项目西安自然界、天津上实仰山、烟台上实云麓及上海上实望海之合约销售持续稳步推售，将为上实城开带来稳定收益和利润。 上海实业城市开发集团有限公司二零二四年中期报告4 主席报告书 投资性物业方面，本集团始终紧贴中央强调加快“三大工程”的政策导向，持续贯彻租售并举政策，持续积极租赁住宅业务。旗下于上海的长租房标杆项目包括城开莘社区及城开汇社区亦为集团持续贡献稳定租金收入；而城开创社区将于下半年落成，也将为本集团提供稳健之租金收入。商业办公酒店经营表现总体稳定。 在充满挑战的宏观环境下，凭藉综合开发实力、高质量的住宅及商业项目，二零二四年上半年，上实城开在业内多项测评中仍有良好表现。集团于中国房地产业协 会、上海易居房地产研究院共同主办的“2024房地产开发企业综合实力TOP500测评”中取得优异排名，包括2024房地产开发企业综合实力TOP100，2024房地产开发企业国企综合实力TOP50，2024房地产开发企业责任地产TOP10。另外，集团2024房地产上市公司测评研究报告中2024房地产上市公司综合实力榜50强。此外，集团旗下西安•上实启元荣膺“2023年度教育综合类建筑银奖”；上海城开优享+欣虹汇项目下上海虹桥商务区逸衡酒店于“GBE酒店设计大奖2024”中荣获“最佳室内设计奖”及“最佳网络人气酒店奖”。 5上海实业城市开发集团有限公司二零二四年中期报告 主席报告书 展望二零二四年下半年，全球通胀将延续回落态势，市场预期全球经济增速将平稳增长。中央政治局7月召开会议强调，对于房地产方面的工作，要持续防范化解重点领域风险。工作中心围绕着“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房进行”。7月召开的二十届三中全会亦定调房地产，指出应加快创建租购并举的住房制度以及加快构建房地产发展新模式等发展改革路径。本集团预期，上半年房地产重磅政策出台后，随着各地紧跟政策落实，房地产市场活跃度有所回升。下半年，房地产市场整体信心或因“去库存”工作加快推进获得提振，核心城市市场活跃度有望修复，期待全国房地产市场能获得一定支撑，加快企稳并恢复进程。 上实城开始终围绕“核心都市产城融合发展商”的战略定位，为城市发展提供中、高端产品，为社会创造高品质生活。未来发展中，本集团要坚定发展信心、坚持守正固本、稳中求进、积极应对挑战，并专注开发与运营优质核心资产，继续坚持以上海为核心，深耕一、二线城市的战略，夯实运营能力，坚持打造品牌价值，集成资源，不断优化财务结构，抓住新一轮城市发展机遇，响应国家构建新时期房地产发展模式的号召，为实现集团高质量发展接续奋斗。最后，本人谨代表董事会，向一直信赖及支持上实城开的各位股东、客户及业务伙伴以及全体员工致以衷心的感谢。 黄海平 主席 二零二四年八月二十八日 注： 二零二四年上半年中国国内生产总值数据来自国家统计局于2024年7月16日发布的核算结果 二零二四年上半年全国房地产开发投资数据来自国家统计局于2024年7月16日发布的2024年1–6月份全国房地产市场基本情况 上海实业城市开发集团有限公司二零二四年中期报告6 管理层讨论及分析 房地产市场环境 二零二四年上半年，中国经济持续回升同时亦面临着有效需求不足，企业经营压力大等诸多挑战，而房地产市场整体延续缓慢复苏的态势。投资信心趋保守，新房成交疲弱，房价加速下行等特征显示上半年整体市场下行压力仍然较大。期间，政策端持续释放积极信号。四月，中央政治局召开会议定调楼市政策方向，会议指出，应当持续防范化解房地产风险，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”的政策措施。政策侧重点转向“去库存”、“稳市场”。根据统计，上半年各省市相继落地多项购房宽松政策，包括上海于五月发布房地产新政，优化住房限购及信贷政策；西安取消二环内限购，“以旧换新”细则出台等。购房限制性政策的持续松绑及信贷政策利好，一定程度上修复了市场预期，随着相关政策落地、后续政策演变预计为行业带来新的复苏动力。 从房地产企业情况来看，二零二四年上半年，房企拿地以谨慎为主，融资规模持续下滑，流动性与信用风险并存。据统计，上半年房地产企业债券融资总额约人民币2,822.9亿元，同比下降26.1%。此外，二零二四年仍处于房企偿债高峰，上半年房企债券到期规模达人民币2,799亿元，一二季度到期债券规模均超人民币1,300亿元，显示房企资金压力沉重，未来房企融资能力修复仍需一定时间。 业务回顾 综述 二零二四年上半年，本集团在复杂多变的外部环境下，坚持“稳中求进、务实向前”的策略，聚焦核心城市优质项目，适时调整经营策略，确保多个项目顺利交付。期内本集团旗舰项目西安自然界、天津上实仰山、烟台上实云麓及上海上实望海销售持续推售，为集团带来稳定收益及利润。同时，本集团致力于以上海为核心开发地区、深耕核心一、二线城市，响应保交楼号召，贯彻租售并举政策，在保证经营平稳运行的同时，多元开发新业态布局，实现以多轮驱动打开增长空间。 合约销售 截至二零二四年六月三十日止六个月，本集团合约销售金额为人民币2,283,730,000元（二零二三年六月三十日止六个月︰人民币5,009,840,000元），同比下跌54.4%。总合约销售面积为98,000平方米，同比下跌42.0%，总平均售价减少至每平方米约人民币23,300元，主要因为期内二线城市销售比例较多所致。西安自然界、天津上实仰山、烟台上实云麓及上海上实望海为本集团重点销售项目，分别占期内合约销售总金额约39.7%、35.9%、6.8%和6.4%。 7上海实业城市开发集团有限公司二零二四年中期报告 管理层讨论及分析 物业发展 截至二零二四年六月三十日止六个月，本集团在建项目共9个，在建面积达1,933,000平方米，主要包括上海TODTOWN天荟、上海上实听海、烟台上实云麓和天津上实仰山等项目。交付面积合共78,600平方米，主要为上海上实云端、烟台上实云麓、西安自然界及上海万源城。 二零二四年上半年，房地产重磅支持政策连续出台，本集团多个住