上实城市开发二零二三年中期业绩报告

名筑优居瑰丽非凡 上海实业城市开发集团有限公司（“上实城开”）现于中国10个主要城市拥有28个房地产项目，分布于上海、无锡、北京、沈阳、天津、西安、重庆、武汉、烟台及深圳，当中大部分为中、高檔住宅物业，兴建工程正全速进行，为本集团提供约358万平方米的可售建筑面积，奠定了长远发展的良好基石。 2 公司资料 3 财务摘要 4 主席报告书 7 管理层讨论及分析 12 项目资料 14 于中国主要项目介绍 26 其他资料 33 简明综合财务报表审阅报告 34 简明综合损益及其他全面收入报表 36 简明综合财务状况表 38 简明综合股本权益变动表 40 简明综合现金流量表 42 简明综合财务报表附注 目录 公司资料 董事会 执行董事 黄海平先生（主席）唐钧先生（总裁）楼军先生 叶维琪先生 独立非执行董事 杜惠恺先生，B.B.S.,太平绅士 范仁达博士 李家晖先生，M.H.乔志刚先生 法定代表黄海平先生陈建柱先生 董事委员会 审核委员会 香港股份过户登记分处 卓佳秘书商务有限公司香港夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 注册办事处 ClarendonHouse, 2ChurchStreet,Hamilton,HM11,Bermuda. 香港主要营业地点香港皇后大道中五号衡怡大厦十一楼 电话：(852)25448000 传真：(852)25448004 网址 http://www.siud.com 李家晖先生，M.H（.委员会主席） 杜惠恺先生，B.B.S.,太平绅士 范仁达博士 薪酬委员会 杜惠恺先生，B.B.S.,太平绅士（委员会主席） 范仁达博士叶维琪先生 提名委员会 黄海平先生（委员会主席）杜惠恺先生，B.B.S.,太平绅士范仁达博士 投资评证委员会 范仁达博士（委员会主席）唐钧先生 乔志刚先生 公司秘书 陈建柱先生 股份过户登记总处 ConyersCorporateServices(Bermuda)Limited ClarendonHouse, 2ChurchStreet,Hamilton,HM11,Bermuda. 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国光大银行 上海浦东发展银行股份有限公司中国银行股份有限公司 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港金钟道八十八号 太古广场一期三十五楼 上市资料 香港联合交易所有限公司普通股 （股票代号：563） 上海实业城市开发集团有限公司二零二三年中期报告2 截至二零二三年六月三十日止六个月 截至二零二二年六月三十日止六个月 财务摘要（千港元）收入 1,797,834 6,808,613 本公司股本拥有人应占(亏损)╱溢利 (302,936) 126,448 每股财务资料（港仙）每股盈利—基本 (6.32) 2.63 于二零二三年六月三十日 于二零二二年十二月三十一日 已收销售物业预售所得款项（千港元） 9,862,876 7,086,457 财务比率借贷净额对权益总额比率(%) 64.1% 63.0% 流动比率 1.4 1.1 附注：借贷净额＝总贷款（包括银行贷款、其他贷款及债券）减现金及现金等价物以及已抵押银行存款。 已收销售物业预售所得款项分析 百万港元 债务到期日资料 百万港元 7,000 1,641 5,743 1,1871,183 963 450 131206 4,778 9,632 2,508 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 自然界上实仰山上实望海上实云端上实云麓上投宝旭其他 25.7%少于一年 13.5%首年至第二年 51.9%第二年至第五年 8.9%超过第五年 财务摘要 3上海实业城市开发集团有限公司二零二三年中期报告 主席报告书 二零二三年上半年，全球经济整体增长乏力，国际地缘政治依旧复杂严峻，虽然中国在经济稳步恢复方面仍面临较大压力，但随着经济社会全面恢复常态化运行，国民经济回升向好，上半年国内生产总值(GDP)同比增长5.5%，中国经济展现出强大韧性。 上半年，中国房地产行业在集中释放积压需求下，一季度市场活跃度明显提升，但经历短暂的“小阳春”后，市场回暖态势于二季度未曾延续，全国房地产开发投资于上半年同比下降7.9%。政策方面，中央明确房地产支柱地位，房地产政策整体基调基本不变，仍然较为宽松， “稳支柱”、“促需求”、“防风险”的举措逐步落地，有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次。下半年政策支持力度预期加强，但整体来看下半年房地产市场信心有待提升，市场恢复仍然面对挑战。 上海实业城市开发集团有限公司二零二三年中期报告4 主席报告书 面对不确定因素，本集团迎难而上，砥砺前行，二零二三年上半年各项业务平稳进行，本集团高质旗舰项目上海城开御瑄及北京西钓鱼台御玺持续为本集团贡献稳定的销售收入和利润。 投资性物业方面，今年上半年中国内地住房租赁需求保持旺盛，随着中国内地疫情防控政策全面放开，本集团租金收入基本恢复到疫情之前，本集团旗下上海城开莘社区项目已经于本期顺利交付，预计将为本集团带来稳健租金收入。 面对宏观影响和市场挑战，上实城开始终保持初心，精益求精，稳步前行，不断加强自身品牌的综合实力，赢得行业的聚焦与认可。今年3月，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的“2023房地产开发企业综合实力TOP500测评”成果发布，上实城开凭藉强劲的综合实力荣获“2023房地产开发企业综合实力TOP100”、“2023房地产开发企业国企综合实力TOP50”以及“2023房地产开发企业责任地产TOP10”称号。其中，上实城开西安自然界荣获“2023城市更新最佳实践项目”，自然界•江月获得“2023房地产开发企业典型项目”。5月，本集团获得“2023房地产上市公司综合实力50强”、“2023房地产上市公司风险控制5强”殊荣。 展望下半年，7月份的中共中央政治局会议提出，要适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。政府工作报告亦强调有效防范化解优质领先房企风险，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求。下半年房地产行业政策加力预期加强，供需两端政策有望进一步改善，企业端预计防范化解房企风险仍是政策优化主线，资金支持政策存在进一步发力空间。上实城开将审时度势，主动应变，牢牢把握国家政策带来的发展机遇，精准回应市场需求，确保项目开发和推出进度，下半年预计将有更多项目完成交楼，公司业务预计将取得稳定发展，本集团将平稳有序推进产城融合发展，走高质量发展道路。 5上海实业城市开发集团有限公司二零二三年中期报告 主席报告书 上实城开将继续秉持核心都市产城融合发展商定位，深耕上海都市圈及其他核心一、二线城市，与时代并肩而行，乘风破浪，逐梦未来，为股东和客户创造更大的价值回报。最后，本人谨代表董事会对各位股东、客户及商业伙伴对上实城开一直以来的信任和支持表示衷心的感谢。 黄海平 主席 二零二三年八月二十九日 注： 二零二三年上半年中国国内生产总值及房地产数据来自国家统计局二零二三年七月十七日发布资料。 上海实业城市开发集团有限公司二零二三年中期报告6 管理层讨论及分析 房地产市场环境 二零二三年上半年，全球经济整体增长乏力及国际环境复杂严峻，因此中国经济稳步恢复亦面临较大压力。房地产行业，中国政府强调因城施策用好政策工具箱，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的各项举措落地。一季度因疫情在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升；但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度购房者置业意愿逐步减弱，市场未能延续回暖态势。根据国家统计局资料显示，上半年全国房地产开发投资同比下降7.9%，商品房销售额同比增长1.1%。商品房销售中，住宅销售额同比增长3.7%。随着中央颁布 《扩大内需战略规划纲要（2022–2035年）》明确房地产支柱地位，多数城市房地产调控政策基本取消，展望下半年政策加力预期增强，对房企的金融支持措施有望继续落地，市场韧性逐渐显现稳定市场预期。 业务回顾 综述 二零二三年上半年，本集团放缓销售节奏以适应市场环境，凭藉优异的执行力和韧性克服了宏观影响和市场挑战等不明朗因素，不忘初心砥砺前行。旗舰项目西安自然界、天津上实仰山、上海上实望海及上实云端继续保持强劲销售，为上实城开带来稳定收益和利润。期内，本集团继续以上海为中心在地深耕、辐射核心一、二线城市的纵深布局，持续发展投资性物业业务，进一步推进多元化布局，伺机增加高质量土地储备。在满足不同城市常住人口对住屋的刚性需求同时，巩固本集团在上海房地产市场的领先地位。 合约销售 截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团商品房及保障房的合约销售金额为人民币5,009,840,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月︰人民币4,568,240,000元），同比上升9.7%。总合约销售面积为169,000平方米，同比下跌48.9%，总平均售价上升114.5%至每平方米约人民币29,600元，主要因为本期内销售商品房比例较多所致。 期内，商品房合约销售金额为人民币4,880,370,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月︰人民币1,623,150,000元），同比上升200.7%。合约销售面积为157,000平方米，同比上升68.8%；商品房平均售价上升至每平方米约人民币31,000元。这主要是由于一线城市销售比例较多所致。期内，西安自然界、天津上实仰山、上海上实望海和上海上实云端为本集团的重点销售项目，分别占本年度合约销售总金额约24.4%、21.3%、20.4%和14.9%。 来自保障房的合约销售则为人民币129,470,000元，按年下跌95.6%，合约销售面积为12,000平方米。主要来自上海上投宝旭。 7上海实业城市开发集团有限公司二零二三年中期报告 管理层讨论及分析 物业发展 截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团在建项目共12个，在建面积达2,630,000平方米，主要包括西安自然界、上海TODTOWN天荟、上海上实听海和天津上实仰山等项目。当中，新开工面积350,000平方米，主要来自上海上实听海；交付面积合共20,000平方米，主要为上海城开御瑄、北京西钓鱼台御玺、上海晶城和西安自然界。 随着本年疫情管控全面放开及政府部门各项支持政策措施落地，加速落地稳定市场的相关举措。本集团适时成功推出多个住宅项目销售，成交量价平稳。西安自然界、天津上实仰山、上海上实望海和上海上实云端等项目广受市场追捧，取得理想的预售成绩。当中，西安自然界销情可观，为集团销售贡献最大的项目。 投资性物业 截至二零二三年六月三十日，本集团于上海、北京、天津、重庆、沈阳、西安及深圳等7个重点开发大城市已经建成多个商业项目、持有的投资性物业总面积约1,118,000平方米。期间，本集团的整体租金收入同比上升44.5%至375,736,000港元（二零二二年上半年：260,064,000港元），主要由于疫情管控全面放开，租金收入已回复到疫情前水平。 本集团持续贯彻租售并举政策，稳步推进租赁住宅业务。旗下长租房项目上海莘社区已于本期内落成；而上海城开创社区，建筑面积达118,458平方米将于2024年落成，未来也将为本集团贡献稳健租金收入。 土地储备 二零二三年上半年，整体土地市场成交规模同比回落，大部分房企保持谨慎拿地态势，市场热度仍在低位。本集团对此持审慎开放态度，在保障土地发展储备充裕同时，待土地市场交易回暖时适时物色土地储备。继续秉持深耕上海都市圈及其他核心一、二线城市战略，留意扩充优质土地储备项目的机会。 截至二零二三年六月三十日，本集团土地储备共有28个项目，分布于10个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉，当中大部分为建成及处于建设期的中、高檔住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积约3,584,000平方