REITs周报：保障性租赁住房REITs备受追捧

(2022.08.28-2022.09.02) 保障性质租赁住房REITs上市热度高 8月31日，首批3只保障性质租赁住房公募REITs上市交易，基本实现30%的涨停。 自2021年6月21日首批公募REITs上市，至今已有17只公募REITs基金上市交易，公募REITs市场热度不降反升。首批公募REITs上市的首日涨幅普遍较低，涨幅均低于1%，另外有5只基金上市首日略有下跌。之后上市交易的8只REITs基金大多数首日实现20%以上的涨幅，其中有4只基金单日涨停或接近涨停，分别为本周上市交易的三只保障性租赁住房REITs和园区基础设施类的建信中关村产业园REIT；仅有两只基金首日涨幅较低，华夏中国交建高速REIT、国金中国铁建高速REIT的首日涨幅分别为2.2%、0.28%。 本周，多支公募REITs基金发布2022年中报，首批公募REITs披露了2021年和2022年截至目前的实际现金分配情况。9只首批公募REITs的2021年现金分配比例均超过了94%，全部超过收益分配比例90%的最低限额；其中4只基金的现金分配全部于2022年上半年完成，整体看现金分配情况较好。 经过一年多的运行，公募REITs加速扩容，项目审批逐渐转向常态化。8月29日、30日，华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港REIT先后获得证监会批文，公募REITs的规模有望进一步扩大。目前共批准19只公募REITs产品上市，资产范围涵盖高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等各种类型。已上市项目募集资金580多亿元，总市值650亿元，回收资金带动新项目投资额近3000亿元，市场认可度较高，运行总体平稳。其中上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施REITs试点，保障性租赁住房REITs的规模有望进一步扩张。 本周REITs跑赢上证综指 本周，REITs指数上涨0.34%，上证综指下跌1.54%，国债指数上涨0.09%。 滚动4周，REITs指数上涨2.33%，上证综指下跌-1.26%，国债指数上涨0.54%。 根据我们的统计测算，截至2022年9月2日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.36；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs上涨0.44%，特许经营权类REITs上涨0.26%。滚动4周，产权类REITs上涨2.00%，特许经营权类REITs上涨2.52%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 截至2022年9月2日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15.05倍；估值最低的是华夏北京保障房REIT，ABS估值2.31倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下；特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。 投资建议：首批保障性质租赁住房REITs上市交易，延续市场热度，上市交易首日基本实现30%的涨停，表现了市场对于该类REITs的认可。未来保障性租赁住房REITs的规模有望进一步扩张。随着政策的逐渐落地，我们看好REITs市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.保障性质租赁住房REITs上市热度高 8月31日，首批3只保障性质租赁住房公募REITs上市交易，基本实现30%的涨停。 自2021年6月21日首批公募REITs上市，至今已有17只公募REITs基金上市交易，公募REITs市场热度不降反升。首批公募REITs上市的首日涨幅普遍较低，涨幅均低于1%，另外有5只基金上市首日略有下跌。之后上市交易的8只REITs基金大多数首日实现20%以上的涨幅，其中有4只基金单日涨停或接近涨停，分别为本周上市交易的三只保障性租赁住房REITs和园区基础设施类的建信中关村产业园REIT；仅有两只基金首日涨幅较低，华夏中国交建高速REIT、国金中国铁建高速REIT的首日涨幅分别为2.2%、0.28%。 图1：各公募REITs上市首日交易情况 本周，多支公募REITs基金发布2022年中报，首批公募REITs披露了2021年和2022年截至目前的实际现金分配情况。9只首批公募REITs的2021年现金分配比例均超过了94%，全部超过收益分配比例90%的最低限额；其中4只基金的现金分配全部于2022年上半年完成，整体看现金分配情况较好。 图2：首批公募REITs2021年实际现金分配情况 经过一年多的运行，公募REITs加速扩容，项目审批逐渐转向常态化。8月29日、30日，华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港REIT先后获得证监会批文，公募REITs的规模有望进一步扩大。目前共批准19只公募REITs产品上市，资产范围涵盖高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等各种类型。已上市项目募集资金580多亿元，总市值650亿元，回收资金带动新项目投资额近3000亿元，市场认可度较高，运行总体平稳。其中上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施REITs试点，保障性租赁住房REITs的规模有望进一步扩张。 2.本周REITs跑赢上证综指 2.1.产权类REITs和特许经营类REITs均上涨 本周，REITs指数上涨0.34%，上证综指下跌1.54%，国债指数上涨0.09%。滚动4周，REITs指数上涨2.33%，上证综指下跌-1.26%，国债指数上涨0.54%。根据我们的统计测算，截至2022年9月2日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.36；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图3：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨0.44%，特许经营权类REITs上涨0.26%。滚动4周，产权类REITs上涨2.00%，特许经营权类REITs上涨2.52%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 图4：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周红土深圳安居REIT单周涨幅最大为5.51%，鹏华深圳能源REIT单周降幅最大为1.32%；IPO以来红土创新盐田港REIT涨幅最大为47.78%，平安广交投广河高速REIT是唯一一支IPO以来下跌的基金，跌幅为4.07%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图5：公募REITs表现 2.2.产业园区类REITs日均换手率偏高 本周，日均换手率最高的是中金厦门安居REIT，日均换手率达到13.08%，日均换手率最低的是中行首钢绿能REIT，日均换手率为0.24%；剔除新上市的保障性租赁住房REITs，本周换手率较上周上升最明显的是华夏中国交建REIT，换手率提高0.07pct，换手率下降最多的是富国首创水务封闭式REIT，换手率下降0.51pct。 图6：本周公募REIT成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是保障性租赁住房REITs，所占比例达到36.943%，成交额占比最小的是能源基础设施REITs，所占比例为6.78%。本周，日均换手率最高的是保障性租赁住房REITs，日均换手率为12.717%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.457%。 图7：本周各类资产REITs成交和换手 3.产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 我们选取中证估值的ABS估值和PV乘数作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年9月2日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15.05倍；估值最低的是华夏北京保障房REIT，ABS估值2.31倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下； 特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。 图8：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表1：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表2：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。