房地产REITs周报：上市房企迎来首单保障性租赁住房REITs

(2022.09.18-2022.09.23) 华润置地拟分拆保障性租赁住房资产REIT上市 9月22日，华润置地发布公告，拟分拆旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施公募REITs底层资产。根据公告，基金的管理人为华夏基金，本支公募REITs预计募集11.2亿元，其中华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。 此次拟上市的REIT底层资产为华润置地旗下两个保障性租赁住房项目，分别为上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房项目、上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房项目。华润置地间接持有两个项目公司的100%股权，项目公司的运营及管理服务均为有巢深圳作为项目顾问。有巢作为华润置地旗下的长租公寓业务平台，旗下有“有巢公寓”、“有巢公邸”等四个产品线。截至2022年6月30日，华润置地的长租公寓业务营业额达到1.8亿元，旗下持有开业和在建的长租公寓达到5.5万间，稳定期出租率高达95%，表现了公司在长租公寓业务上具有较大规模和强运营能力。 我们认为此次华润分拆旗下保障性租赁住房作为REIT上市，或对公司具有较深远的影响：1）REIT上市为另一种以股权为基础的融资方式，使得公司的融资方式及平台多元化；2）有助于公司盘活基础设施类资产，避免基础设施投资的恢复期较长、资产周转较低的不利影响；3）公司作为基金份额持有人，将以现金分派的方式获得稳定回报，上市后项目的价值将以市场价格反映，公司在项目中持有的权益或得到更合理权威的评估。 目前，已有3支保障性质租赁住房REITs上市，分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT，底层资产的原始权益人分别为北京保障房中心有限公司，厦门安居集团有限公司，深圳市人才安居集团有限公司、福田安居公司、落户安居公司；均为保障性质住房为主业的公司。华润置地或为首家资产作为租赁住房REITs上市的底层资产的上市房企。我国多家房企旗下具有租赁住宅业务，未来保障性租赁住房REITs的空间有望进一步扩大。 本周REITs跑赢上证综指 本周，REITs上涨0.18%，上证综指下跌1.22%，国债指数上涨0.06%。滚动4周，REITs指数上涨0.40%，上证综指下跌4.57%，国债指数上涨0.26%。根据我们的统计测算，截至2022年9月23日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.39；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs上涨0.66%，特许经营权类REITs下跌0.19%。滚动4周，产权类REITs上涨1.59%，特许经营权类REITs下跌0.49%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 截至2022年9月23日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15.09倍；估值最低的是华夏北京保障房REIT，ABS估值2.32倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下；特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。 投资建议：华润置地或为首家分拆保障性租赁住房资产REIT上市的上市房企，我们认为房企旗下的保障性租赁住房规模较大，因而保障性租赁住房REIT涉及到的资产范围或更加广泛，整体规模有望进一步扩大。建议关注： 1）受益于资产升值并具有良好运营能力的保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.华润置地拟分拆保障性租赁住房资产REIT上市 9月22日，华润置地发布公告，拟分拆旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施公募REITs底层资产。根据公告，基金的管理人为华夏基金，本支公募REITs预计募集11.2亿元，其中华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。 此次拟上市的REIT底层资产为华润置地旗下两个保障性租赁住房项目，分别为上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房项目、上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房项目。华润置地间接持有两个项目公司的100%股权，项目公司的运营及管理服务均为有巢深圳作为项目顾问。有巢作为华润置地旗下的长租公寓业务平台，旗下有“有巢公寓”、“有巢公邸”等四个产品线。截至2022年6月30日，华润置地的长租公寓业务营业额达到1.8亿元，旗下持有开业和在建的长租公寓达到5.5万间，稳定期出租率高达95%，表现了公司在长租公寓业务上具有较大规模和强运营能力。 我们认为此次华润分拆旗下保障性租赁住房作为REIT上市，或对公司具有较深远的影响： 1）REIT上市为另一种以股权为基础的融资方式，使得公司的融资方式及平台多元化；2）有助于公司盘活基础设施类资产，避免基础设施投资的恢复期较长、资产周转较低的不利影响；3）公司作为基金份额持有人，将以现金分派的方式获得稳定回报，上市后项目的价值将以市场价格反映，公司在项目中持有的权益或得到更合理权威的评估。 目前，已有3支保障性质租赁住房REITs上市，分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT，底层资产的原始权益人分别为北京保障房中心有限公司，厦门安居集团有限公司，深圳市人才安居集团有限公司、福田安居公司、落户安居公司；均为保障性质住房为主业的公司。华润置地或为首家资产作为租赁住房REITs上市的底层资产的上市房企。我国多家房企旗下具有租赁住宅业务，未来保障性租赁住房REITs的空间有望进一步扩大。 表1：目前已上市保障性质租赁住房REITs底层资产及原始权益人 2.本周REITs跑赢上证综指 2.1.产权类REITs和特许经营类REITs本周表现分化 本周，REITs上涨0.18%，上证综指下跌1.22%，国债指数上涨0.06%。滚动4周，REITs指数上涨0.40%，上证综指下跌4.57%，国债指数上涨0.26%。根据我们的统计测算，截至2022年9月23日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.39；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图1：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨0.66%，特许经营权类REITs下跌0.19%。滚动4周，产权类REITs上涨1.59%，特许经营权类REITs下跌0.49%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 图2：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周普洛斯仓储REIT单周涨幅最大为1.99%，沪杭甬杭徽REIT单周降幅最大为0.91%；IPO以来红土创新盐田港REIT涨幅最大为49.43%，平安广交投广河高速REIT是唯一一支IPO以来下跌的基金，跌幅为4.29%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图3：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率偏低 本周，日均换手率最高的是国金中国铁建高速REIT，日均换手率达到1.96%，日均换手率最低的是红土盐田港REIT，日均换手率为0.17%；本周换手率较上周上升最明显的是鹏华深圳能源REIT，换手率提高0.47pct，换手率下降最多的是红土深圳安居REIT，换手率下降0.70pct。 图4：本周公募REIT成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是交通基础设施REITs，所占比例达到37.75%，成交额占比最小的是生态环保REITs，所占比例为10.34%。本周，日均换手率最高的是能源基础设施REITs，日均换手率为1.848%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.306%。 图5：本周各类资产REITs成交和换手 3.产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 我们选取中证估值的ABS估值和PV乘数作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年9月23日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15.09倍；估值最低的是华夏北京保障房REIT，ABS估值2.32倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下； 特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。 图6：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。