房地产行业REITs周报：保障性租赁住房REITs加速落地

(2022.07.31-2022.08.05) 首批保障性租赁住房REITs开启询价 8月5日，首批保障性租赁住房REITs产品正式开启询价。红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT分别发布招募说明书、询价报告等公告，保障性租赁住房REITs加速落地。 底层资产方面，初始项目均位于高能级城市，同时具有较大的经营规模。 红土深圳安居REIT底层资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目，均位于深圳市，项目共有1830套保障性租赁住房及其配套，项目整体估值11.58亿元；中金厦门安居REIT底层资产为园博公寓、珩琦公寓，均位于厦门市，共有4665套房源，项目整体估值12.14亿元。 流动性方面，战略配售份额占比均不低于60%。根据招募说明书，红土深圳安居REIT募集份额5亿份，战略配售份额占比60%；中金厦门REIT募集份额共5亿份，战略配售份额占比62.47%。 收益方面，预测2022、2023年的年化现金分配率超过4%。经测算，红土深圳安居REIT的2022年7-12月的可供分配金额为2453.3万元，净现金流分派率4.24%、2023年全年的可供分配金额为4918.4万元，净现金流分派率4.25%；中金厦门安居REIT的2022年4-12月可供分配金额为3960.9万元，预测净现金流分派率为4.33%，2023年全年的可供分配金额为5263.3万元，对应的现金分派率为4.34%。 此次保障性租赁住房REITs的受理进程速度较快。保障性租赁住房或可缓解城市的租赁住房的供需不平衡，并适当减轻租房者的生活压力；“十四五”规划明确提出将“扩大保障性租赁住房供给”作为一项重点工作，未来保障性租赁住房供给有望进一步扩大。2022年3月，证监会提出，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，未来保障性租赁住房或成为REITs的重要组成部分。 本周REITs跑赢上证综指 本周，REITs指数上涨0.54%，上证综指下跌0.81%，国债指数上涨0.16%。 滚动4周，REITs指数上涨1.76%，上证综指下跌3.85%，国债指数上涨0.51%。 根据我们的统计测算，截至2022年8月5日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.33；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。 本周，产权类REITs上涨0.78%，特许经营权类REITs上涨0.39%。滚动4周，产权类REITs上涨3.15%，特许经营权类上涨REITs0.85%。整体看产权类REITs指数表现优于特许经营类REITs指数，两类REITs分化明显。 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 截至2022年8月5日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到14.86倍；估值最低的是红土创新盐田港REIT，ABS估值2.37倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下；特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.37倍。 投资建议：首批保障性租赁住房REITs加速落地，体现了REITs市场底层资产类型的多样性，未来或有更多保障性租赁住房REITs上市。随着政策的逐渐落地，我们看好REITs市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.首批保障性租赁住房REITs开启询价 8月5日，首批保障性租赁住房REITs产品正式开启询价。红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT分别发布招募说明书、询价报告等公告，保障性租赁住房REITs加速落地。 底层资产方面，初始项目均位于高能级城市，同时具有较大的经营规模。红土深圳安居REIT底层资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目，均位于深圳市，项目共有1830套保障性租赁住房及其配套，项目整体估值11.58亿元；中金厦门安居REIT底层资产为园博公寓、珩琦公寓，均位于厦门市，共有4665套房源，项目整体估值12.14亿元。 流动性方面，战略配售份额占比均不低于60%。根据招募说明书，红土深圳安居REIT募集份额5亿份，战略配售份额占比60%，其中原始权益人深圳市人才安居集团及其同一控制下的管理方参与的战略配售占总份额的51%，其他专业机构投资者参与的战略配售份额占总份额的9%；中金厦门REIT募集份额共5亿份，战略配售份额占比62.47%，其中原始权益人及其同一控制下的关联方参与的战略配售占总份额的34%，其他专业机构投资者参与的战略配售占总份额的28.47%。 收益方面，预测2022、2023年的现金分配率超过4%。经测算，红土深圳安居REIT的2022年7-12月的可供分配金额为2453.3万元，净现金流分派率4.24%、2023年全年的可供分配金额为4918.4万元，净现金流分派率4.25%；中金厦门安居REIT的2022年4-12月可供分配金额为3960.9万元，预测净现金流分派率为4.33%，2023年全年的可供分配金额为5263.3万元，对应的现金分派率为4.34%。 此次保障性租赁住房REITs的受理进程速度较快。2022年5月，保障性租赁住房REIT首次提出后，上交所和深交所均于5月30日受理两只保证性租赁住房REITs的申报材料，8月2日两只基金即发布询价报告，受理速度较快。保障性租赁住房或可缓解城市的租赁住房的供需不平衡，并适当减轻租房者的生活压力；“十四五”规划明确提出将“扩大保障性租赁住房供给”作为一项重点工作，未来保障性租赁住房供给有望进一步扩大。2022年3月，证监会提出，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，未来保障性租赁住房或成为REITs的重要组成部分。 表1：首批保障性租赁住房REITs基础信息 2.本周REITs跑赢上证综指 2.1.产权类REITs和特许经营类REITs分化明显 本周，REITs指数上涨0.54%，上证综指下跌0.81%，国债指数上涨0.16%。滚动4周，REITs指数上涨1.76%，上证综指下跌3.85%，国债指数上涨0.51%。根据我们的统计测算，截至2022年8月5日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.33；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图1：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨0.78%，特许经营权类REITs上涨0.39%。滚动4周，产权类REITs上涨3.15%，特许经营权类上涨REITs0.85%。整体看产权类REITs指数表现优于特许经营类REITs指数，两类REITs分化明显。 图2：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周鹏华深圳能源REIT单周涨幅最大为5.49%，平安广交投广河高速封闭式REIT单周降幅最大为0.84%；IPO以来建信中关村产业园REIT涨幅最大为48.66%，平安广交投广河高速REIT是唯一一支IPO以来下跌的基金，跌幅为4.80%；产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图3：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率偏低 本周，日均换手率最高的是富国首创水务封闭式REIT，日均换手率达到1.84%，日均换手率最低的是华安张江光大园REIT，日均换手率为0.29%；本周换手率较上周上升最明显的是东吴苏园产业REIT，换手率提高0.14pct，换手率下降最多的是鹏华深圳能源REIT，换手率下降11.69pct，主要原因在于上周鹏华深圳能源REIT上市，IPO首周换手率较高。 图4：本周公募REIT成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是能源基础设施类REITs，所占比例达到44.04%，主要由于鹏华深圳能源REIT上市，成交额占比最小的是生态环保类，所占比例为9.23%。本周，日均换手率最高的是能源基础设施类REITs，日均换手率为4.001%； 日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.359%。 图5：本周各类资产REITs成交和换手 3.产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 我们选取中证估值的ABS估值和PV乘数作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年8月5日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到14.86倍；估值最低的是红土创新盐田港REIT，ABS估值2.37倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下； 特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.37倍。 图6：公募REITs的P/FFO估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。