REITs周报：证监会再提保障性租赁住房REITs

(2022.12.19-2022.12.24) 证监会再提保障性租赁住房REITs 12月21日，证监会提到“大力支持房地产市场平稳发展”，其中提及“加快打造保障性租赁住房REITs板块”。 我国目前已发行的基础设施公募REITs共有六类底层资产，其中保障性租赁住房为今年新上市的一类底层资产。年内，已有4支保障性质租赁住房REITs成功上市，网下认购配售比例均低于1%、公众认购配售比例均低于0.7%，表现了市场对于该类REITs的热情。从规模上看，四支保障性租赁住房REITs总规模为50.055亿元，仅占目前已发行的24支基础设施公募REITs总规模的6.39%。保障性租赁住房REITs既可以盘活存量资产，又可以为重资产的企业提供资金支持，企业或可利用资金加强运营、收购存量物业加快保障性租赁住房供给，缓解部分居民住房压力，整体发展空间较大。 12月19日，北京市发改委下发《关于征集基础设施REITs试点储备项目有关工作的通知》，其中提到试点的行业范围包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施领域等。其他基础设施里，提到1）具有供水、发电等功能的水利设施、2）自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准，并且明确酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。目前已发行的REITs中暂无市政基础设施、新型基础设施两类底层资产，并且暂无水利设施和旅游基础设施REITs发行上市。根据联合国教科文组织的《世界遗产名录》，我国共有56处入选，整体规模客观。底层资产种类的进一步多样化，有利于REITs整体的扩容。 本周REITs跑赢上证综指 为保证数据的完整性和连贯性，我们将于2023年首周采用中证REITs（收盘）作为REITs指数的指标。本周，REITs下跌0.75%，上证综指下跌3.85%，国债指数下跌0.02%。滚动4周，REITs指数下跌0.15%，上证综指上涨1.80%，国债指数下跌0.02%。根据我们的统计测算，截至2022年12月23日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.36；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.62。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs下跌1.12%，特许经营权类REITs下跌0.51%。滚动4周，产权类REITs下跌1.67%，特许经营权类REITs上涨0.86%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年12月23日，REITs估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT，达到8.53%； 估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.41%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均不高于5%。 投资建议：证监会再次提及保障性租赁住房REITs，北京发改委下发REITs试点储备项目相关通知，其中提到试点的行业范围较目前已上市的基础设施公募REITs底层资产种类丰富。REITs一方面助力盘活存量资产，另一方面或为优质资产融资的渠道。未来，公募REITs的扩募或将继续提速。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.证监会再提保障性租赁住房REITs 12月21日，证监会提到“大力支持房地产市场平稳发展”，其中提及“加快打造保障性租赁住房REITs板块”。 我国目前已发行的基础设施公募REITs共有六类底层资产，其中保障性租赁住房为今年新上市的一类底层资产。年内，已有4支保障性质租赁住房REITs成功上市，网下认购配售比例均低于1%、公众认购配售比例均低于0.7%，表现了市场对于该类REITs的热情。从规模上看，四支保障性租赁住房REITs总规模为50.055亿元，仅占目前已发行的24支基础设施公募REITs总规模的6.39%。保障性租赁住房REITs既可以盘活存量资产，又可以为重资产的企业提供资金支持，企业或可利用资金加强运营、收购存量物业加快保障性租赁住房供给，缓解部分居民住房压力，整体发展空间较大。 图1：已上市基础设施类公募REITs发售认购部分信息 12月19日，北京市发改委下发《关于征集基础设施REITs试点储备项目有关工作的通知》，其中提到试点的行业范围包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施领域等。其他基础设施里，提到1）具有供水、发电等功能的水利设施、2）自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准，并且明确酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。目前已发行的REITs中暂无市政基础设施、新型基础设施两类底层资产，并且暂无水利设施和旅游基础设施REITs发行上市。根据联合国教科文组织的《世界遗产名录》，我国共有56处入选，整体规模可观。底层资产种类的进一步多样化，有利于REITs整体的扩容。 2.本周REITs跑赢上证综指 2.1.本周产权类REITs表现弱于特许经营类REITs 为保证数据的完整性和连贯性，我们将于2023年首周采用中证REITs（收盘）作为REITs指数的指标。本周，REITs下跌0.75%，上证综指下跌3.85%，国债指数下跌0.02%。 滚动4周，REITs指数下跌0.15%，上证综指上涨1.80%，国债指数下跌0.02%。根据我们的统计测算，截至2022年12月23日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.36；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.62。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图2：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌1.12%，特许经营权类REITs下跌0.51%。滚动4周，产权类REITs下跌1.67%，特许经营权类REITs上涨0.86%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 图3：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周华泰江苏交控REIT单周涨幅最大为0.67%，华夏北京保障房REIT单周跌幅最大为3.95%；IPO以来鹏华深圳能源REIT涨幅最大为38.76%，华夏中国交建高速REIT、平安广交投广河高速REIT、中金安徽交控REIT为三支IPO以来下跌的基金，跌幅分别为10.47%、9.42%、5.37%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图4：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 本周，日均换手率最高的是国泰君安临港创新产业园REIT，日均换手率达到4.54%，日均换手率最低的是红土创新盐田港REIT，日均换手率为0.20%。周换手率较上周上升最明显的是中金厦门安居REIT，换手率提高1.04pct，换手率下降最多的是华夏合肥高新产园REIT，换手率下降1.072pct。 图5：本周公募REITs成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是交通基础设施REITs，所占比例达到34.70%，成交额占比最小的是能源基础设施REITs，所占比例为2.35%。本周日均换手率最高的是保障性租赁住房REITs，日均换手率为1.42%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.26%。 图6：本周各类资产REITs成交和换手 3.交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年12月23日，REITs估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT，达到8.53%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.41%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均不高于5%。 图7：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表1：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表2：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。