地产行业周报：百强销售降幅收窄，央国企为无锡厦门土拍主力

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 百强销售降幅收窄，央国企为无锡厦门土拍主力 2022年9月4日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周无锡、厦门完成第三批集中供地，拿地仍以央国企为主，流拍率0%、16.7%，溢价率（0%、0.1%）较第二批回落。本 周百强房企销售数据公布，8月单月百强房企销售额6048亿元，同比下降32.7%，销售面积3699万平米，同比下降37.3%，降幅较7月收窄6.9个、8.2个百分点。受此影响，1-8月累计销售额、销售面积同比下降47.6%、50.6%，降幅较1-7月收窄1.7个、1.4个百分点。后续随着政策持续发力，销售有望逐步修复，但过程或相对波折。投资建议方面，开发板块建议优选销售、投资占优，有望率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。 政策环境监测：1）无锡、厦门：完成2022年第三批集中供地出让；2）百强销售降幅收窄，高信用企业优势延续。 市场运行监测：1）新房成交环比回升，后续有望温和修复。本周（8.27-9.2）新房成交3.9万套，环比升24.5%；二手房成交1.4万套，环比降9.7%。受上年低基数影响，9月（截至2日）新房日均成交同比降12.1%，降幅较8月收窄9.3pct。后续政策推动下成交有望温和修复。2）改善型需求占比环比下降。2022年7月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降4.9pct至77.2%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10367万平，环比升0.2%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面4526.6万平、成交建面2754.8万平，环比升19.5%、降13.2%；成交溢价率1.3%，环比降4.3pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比1.5%、46.4%、52.1%，环比分别降3.3pct、升19.6pct、降16.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行48亿元，环比减少44亿元；无海外债发行；发债利率2.75%-4.8%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨1.92%，跑赢沪深300（-2.04%）；当前地产板块PE（TTM）12.54倍，估值处于近五年85%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为华发股份、金科股份、中国金茂，排名后三为碧桂园、大唐集团控股、旭辉控股集团。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 支持刚性改善性住房需求， “一城一策”用好政策工具箱 子女购房可申请提取一次父母 住房公积金 2022年8月30日贵阳 支持公积金“又提又贷”、公 积金异地购房贷款 完成首例“公证提存+免赎楼带 押过户”二手房交易服务 人才可享受最长3年、每年6000 元租金补贴 2022年9月1日东莞 2022年9月1日深圳 2022年8月31日国常会 2022年8月29日马鞍山 偏松偏紧中性 无锡、厦门：完成2022年第三批集中供地出让 事件描述：8月30日、31日，无锡、厦门分别完成第三批集中供地出让，成交地块11宗、5宗，流拍率0%、16.7%，成交金额120亿元、179亿元。另外，无锡、厦门今年均分成4批次集中供地。 点评：1）央国企仍是拿地主力。无锡除朗诗竞得2宗地块外，其余9宗均由地方国企竞得，包括无锡新发集团、太湖新城发展、无锡山水慧谷等；厦门5宗地块全部由央国企竞得，包括中海、厦门国贸、厦门特房、厦门轨交、厦门火炬、厦门轻工等。2）溢价率回落，且以底价成交为主。无锡11宗涉宅地块全部低价成交，溢价率为0%，较二批次下降1.4个百分点；厦门2宗溢价成交（溢价率均未超过1%），3宗底价成交，平均溢价率0.1%，较第二批下降1.3个百分点。3）成交规模较二批次回落。无锡第三批供地成交120亿元，较第二批下降 40.3%；厦门第三批供地成交179亿元，较第二批下降10.1%。 百强销售降幅收窄，高信用企业优势延续 事件描述：克而瑞公布2022年1-8月百强房企销售数据。 点评：1）同比降幅收窄，修复仍存波折。8月单月百强房企销售额6048亿元，同比下降32.7%，销售面积3699万平米，同比下降37.3%，降幅较7月收窄6.9个、8.2个百分点。受此影响，1-8月累计销售额、销售面积同比下降47.6%、50.6%，降幅较1-7月收窄1.7个、1.4个百分点。后续随着政策持续发力，销售有望逐步修复，但过程或相对波折。2）央国企及高信用民企优势延续。从具体房企来看，碧桂园1-8月全口径销售额3207亿元，领跑房企。重点监测的30家房企中，央国企及高信用民企销售优势延续，8月单月建发房产、华发股份、招 商蛇口、中国金茂销售额增速靠前，同比分别增长71.5%、29.1%、17.4%、15.1%；1-8月越秀地产、华发股份、远洋集团、华润置地、滨江集团销售额降幅较低，同比分别下降2.6%、15%、16.5%、17.8%、19.8%。 8月百强房企销售面积同比下降37.3%1-8月百强房企销售面积同比下降50.6% 0% -10%2021年8月 -20% 克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售面积单月同比 2021年10月2021年12月2022年2月2022年4月2022年6月2022年8月 30% 20% 10% 0% 克而瑞百强销售额累计增速克而瑞百强销售面积累计增速 -30% -40% -50% -60% -70% -32.7% -37.3% -10%2021年1-8月2021年1-11月 -20% -30% -40% -50% -60% 2022年1-2月 2022年1-5月 2022年1-8月 -47.6% -50.6% 成交：新房环比回升，有望温和修复 点评：本周（8.27-9.2）新房成交3.9万套，环比升24.5%； 二手房成交1.4万套，环比降9.7%。受上年低基数影响，9月 （截至2日）新房日均成交同比降12.1%，降幅较8月收窄9.3pct。后续政策推动下成交有望温和修复。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 2 6 1.5 4 1 2 0.5 00 21.8.2121.10.2121.12.2122.2.2122.4.2122.6.2122.8.21 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.9 结构：改善型需求占比环比下降 点评：2022年7月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比升4.9pct至22.8%，90-140平套数占比环比降2.6pct至62.6%，140平以上套数占比环比降2.3pct至14.7%，改善型 需求（90平以上）占比环比下降。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.52022.7 库存：环比微升，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10367万平，环比升0.2%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.10.2320.12.1121.1.2921.3.1921.5.721.6.2521.8.1321.10.121.11.1922.1.722.2.2522.4.1522.6.322.7.22 土地：成交、溢价率回落，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面4526.6万平、成交建面2754.8万平，环比升19.5%、降13.2%；成交溢价率1.3%，环比降4.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.5%、46.4%、52.1%，环比分别降3.3pct、升19.6pct、降16.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.72021.102022.12022.42022.7W8.1520.8.2420.12.2421.4.2421.8.2421.12.2422.4.24 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 500 400 300 200 100 0 万平 417 百城土地成交前五城（8.22-8.28） 157 118112 103 00% 2021.72021.102022.12022.42022.7W8.15 郑州宁波绍兴成都石家庄 流动性环境：资金跨月后下行 跨月之后，资金价格回到跨月前（8月25日左右）水平，仍然保持低位。R001下跌9.38BP至1.25%，R007下行21.48BP至1.58%。本周一至周五，央行每天进行逆回购操作20亿元，完全对冲到期量。下周公开市场逆回购到 期100亿元。 7 2019 2020 2021 2022 654321 T-28 T-8 T+12 T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 R007回落到跨月前水平（%） 908,000 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6 21/12/6 22/1/6 22/2/6 22/3/6 22/4/6 22/5/6 22/6/6 22/7/6 22/8/6 20-6,000 资金价格边际下行（%） 2022/8/262022/9/2涨跌幅（BP） 1D 1.34 1.25 -9.38 R 7D 1.56 1.58 -21.48 14D 1.70 1.62 -8.11 1M 2.22 1.54 -67.31 1D 1.25 1.16 -9.42 DR 7D 1.71 1.43 -27.53 14D 1.63 1.38 -25.23 1M 1.65 1.39 -25.83 ON 1.26 1.18 -8.3 1W 1.75 1.51 -23.5 SHIBOR 1M 1.50 1.50 0.5 3M 1.59 1.60 0.6 淡橘色面积图表示公开市场操作规