管理规模稳健增长，账面现金充裕

主要财务指标 事件 2022年8月30日，公司发布业绩，2022年上半年实现收入25.65亿元，同比下滑0.89%；归母净利润3.57亿元，同比下滑31.9%。 评论 业绩低于预期。公司上半年收入低于预期，主要因为：①上半年地产行业持续下行，公司考虑到回款安全性，收缩了与开发商相关的业务规模，非业主增值服务上半年收入同比下滑40.7%；②受到疫情影响，旅游等业务开展不顺，同时公司将社区增值服务的部分业务线从自营转为平台模式，因此社区增值服务上半年收入同比下滑56.1%。今年上半年归母净利润下滑幅度大于收入 ， 主要因为： ①毛利率相较去年同期下滑6.1pct至26.5%；②上半年金融资产减值增加至0.74亿元（去年同期343万元）。 毛利率变动较大，在手现金充裕。①今年上半年，基础物管毛利率相较去年同期下滑6.3pct至22.1%，主要因为防疫成本加大，以及毛利率相对较低的非住宅业态占比提升。非业主增值服务上半年毛利率下滑23.8pct至19.5%，主要因为开发现金流紧张，该块业务量价齐跌。社区增值服务上半年毛利率提升了33.1pct至68.8%，主要因为公司将部分自营业务转为平台抽佣模式，收入费用确认方式发生转变，以及增加了毛利率较高的车位代销服务，故毛利率大幅提升。本地生活服务上半年毛利率提升6.7pct至15.6%，主要因为餐食服务毛利率提升，高端酒店、高端餐服收入增加。②截至2022年6月，公司账面现金及等价物达39亿元，依然充裕。 管理规模持续增长，第三方占比继续提升。截至2022年6月，公司合约管理面积达3.74亿方，其中第三方占比71%；在管面积达2.51亿方，其中第三方占比64%；合约/在管为1.5倍，短期在管规模增长仍有保障。 投资建议 考虑到地产销售尚未回暖，以及重庆疫情反复，我们下调盈利预测，预计公司2022-24年归母净利润为8.2亿元、9.9亿元和12.1亿元，同比增速为-23%、+21%和21%，相较此前预测分别下调48%、58%和64%。当前股价对应2022-24年PE为7.2x、5.9x和4.9x。 风险提示 金科股份销售下滑幅度超预期；外拓规模不及预期；应收账款大幅减值 2021年业绩相关图表 图表1：1H19-1H22收入及同比增速 图表2：1H19-1H22归母净利润及同比增速 图表3：1H19-1H22毛利率和管理费用率 图表4：1H19-1H22货币资金情况 图表5：2017-1H22在管面积、合约面积及合约在管比