房地产行业周报：LPR进一步下调，国常会支持一城一策信贷政策

房地产 2022年08月28日 投资评级：看好（维持）行业走势图 房地产沪深300 29% 19% 10% 0% -10% -19% -29% 2021-082021-122022-04 数据来源：聚源 相关研究报告 《投资销售数据持续低迷，市场全面修复仍需时日—行业周报》-2022.8.21 《销售恢复疲软，投资下行压力持续显现—行业点评报告》-2022.8.17 《地产纾困措施推进，多城宽松政策陆续释放—行业周报》-2022.8.14 LPR进一步下调，国常会支持一城一策信贷政策 ——行业周报 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 核心观点：LPR进一步下调，国常会支持一城一策信贷政策 央行8月LPR报价如期下调，2022年以来5年期以上LPR报价已经下调三次，累计下调35BPs。同时国常会指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求，多地首套房贷利率跟随LPR同步下调至历史最低的4.1%。当前政府稳地产态度明确，各地因城施策持续放松地产调控，在中央多部门出台保交楼措施后，湖北、南宁等地均在筹备纾困基金落实项目交付。多重措施作用下，需求端悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日。我们预计后续政策面持续宽松，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：LPR利率再迎新低，多地优化放松购房政策 中央层面：8月LPR非对称降息，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15 个基点和35个基点。国常会指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。多部门出台措施呼吁通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 地方层面：西安、常州等地优化限购政策，上海优化临港新区购房政策。温州放 宽落户门槛，南京积分落户新政开始实施。河北、安徽、广州等地加大对保障性住房贷款投入，深化落实保障性住房政策。LPR公布下调后，南京、合肥、常州、无锡、徐州、福州等多城房贷利率跟随LRP同步下调至首套最低4.1%，二套最低4.9%。 市场端：二手房市场持续回暖，土地成交面积同比增长 销售端：2022年第34周，全国64城商品住宅成交面积343万平米，同比下降 36%，环比下降1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达13740万平米，累计同比下降36%，一二线城市累计成交表现好于三四线。全国23城二手房成交面积为131万平米，同比增速2%，前值21%；年初至今累计成交面积4299万平米，同比增速-24%，前值-25%。 土地端：2022年第34周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3408万平 方米，成交土地规划建筑面积2916万平方米，同比增加28%，成交溢价率为6.2%。一线城市成交土地规划建筑面积147万平方米，同比增加25%；二线城市成交土地规划建筑面积845万平方米，同比增加49%；三线城市成交土地规划建筑面积1924万平方米，同比增加21%。 融资端：国内信用债发行同比环比减少，海外债无新增发行 2022年第34周，信用债发行45亿元，同比减少67%，环比减少21%，平均加权利率3.21%，环比减少75BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、LPR利率再迎新低，多地优化放松购房政策3 2、销售端：新房成交量同比下滑，二手房成交量持续增长5 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降5 2.2、23城二手房成交同比增长7 3、投资端：土地成交面积同比增长8 4、融资端：国内信用债发行同比环比均减少10 5、一周行情回顾10 6、投资建议：维持行业“看好”评级12 7、风险提示12 图表目录 图1：64大中城市单周新房成交面积同比持续下降6 图2：64大中城市单周新房成交面积环比微降6 图3：2022年第34周64大中城市成交面积同比下降环比微降6 图4：2022年第34周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比持平6 图5：2022年第34周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长7 图6：2022年第33周64大中城市中三四线城市成交面积同比及环比下降7 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差7 图8：23城二手房成交同比持续增长8 图9：二线城市二手房市场累计成交面积表现相对较好8 图10：100大中城市土地成交面积同比持续回暖9 图11：100大中城市土地成交总价同比下滑9 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位9 图13：国内信用债发行规模同比减少10 图14：海外债发行规模同比持续下降10 图15：债券发行规模累计同比持续下降10 图16：本周房地产指数下跌2.6%，板块表现弱于大市11 表1：LPR利率再迎新低，上海优化临港新区购房政策4 表2：本周房地产行业个股中黑牡丹、广汇物流、滨江集团涨幅靠前11 表3：本周房地产行业个股中派斯林、宋都股份、蓝光发展跌幅靠前11 1、LPR利率再迎新低，多地优化放松购房政策 中央层面：（1）LPR：8月LPR非对称降息：1年期LPR由3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR由4.45%下调至4.30%。这是2022年LPR第三次下调，累计来看， 2022年以来1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。（2）国常会：国务院总理主持召开国务院常务会议指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。（3）发改委：加快项目资金投放，加快项目开工建设，对未按期开工或者进展较慢的项目加强督促指导，尽可能多实施以工代赈；严控新增地方政府隐性债务，防范风险。（4）央行：主要金融机构特别是国有大型银行要强化宏观思维，充分发挥带头和支柱作用，保持贷款总量增长的稳定性；要增加对实体经济贷款投放，进一步做好对小微企业、绿色发展、科技创新等领域的信贷支持工作。要保障房地产合理融资需求。（5）住建部、财政部、央 行等多部门：近日出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。专项借款严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。 地方层面：（1）上海：定向优化临港新片区人才购房政策，社保满1年即可购房。（2）西安：住建局发布了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在西安限购区域获得新增购买一套住房资格。（3）南宁：设立首期为30亿元的平稳房地产基金，该基金由国资企业为管理人，以市场化运作为原则，主要围绕“保交楼、稳民生”开展工作。（4）浙江：房协开展房企与金融机构对接需求调研，对接事项包括保交楼项目资金需求情况、推动危困房企项目并购重组、支持房地产企业合理融资需求、落实差别化住房信贷政策等。（5）温州：放宽落户门槛，市区工作满6 个月并缴纳社保，或县市有就业单位，均可落户；35周岁以下中级工可先落户后择业；在温州投资创业即可落户；引入户籍准入年限同城化互认机制，省内居住和社保缴纳年限可累计认可。（6）北京：商品房项目最低可按楼栋办理预售许可证，不得分层、分单元、分套申请；原规定为最多可申请办理两次预售许可证，同样不得分层、分单元、分套申请。（7）南京：《市政府关于修订印发〈南京市积分落户实施办法〉的通知》，并将于8月20日起正式实施；浦口区拟推行房票安置新政。（8）广州：南沙区启动全国首个“人才公寓（青俊人才公寓）住房公积金按月还房租”项目试点，即可授权公积金中心每月将所缴存的住房公积金直接划拨给收租方用于支付房租；出台保障性租赁住房认定办法，规定建筑面积以不超过70平方米的小户型为主，租金每年涨幅不得超过5%，采取集中式租赁方式，且房源规模原则上不少于10套，国企自有物业单次最长可租12年。（9）长春：住房公积金管理中心：取 消住房公积金个人贷款偿还一年后方可办理提前还款的限制，以及提前部分还款间隔不少于12个月的限制。（10）天津：鼓励住宅空间多样性：允许低多层住宅设置 室外专有庭院。（11）福州：已陆续为151个生育二孩以上的职工家庭发放住房公积 金贷款1.1067亿元。（12）常州：自9月1日起二手房全面取消限售，新房限售政策 维持。 时间政策 表1：LPR利率再迎新低，上海优化临港新区购房政策 2022/8/22上海：定向优化临港新片区人才购房政策，社保满1年即可购房。 南宁：设立首期为30亿元的平稳房地产基金，该基金由国资企业为管理人，以市场化运作为原则，主要围绕“保 2022/8/22 2022/8/22 交楼、稳民生”开展工作。 西安：住建局发布了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》，居民存量住房纳入保障性租赁住房 管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在西安限购区域获得新增购买一套住房资格 2022/8/22 中山：购房可送3万元消费券。 2022/8/22 河北邢台：存量商品住房将作为筹集安置房和保障性租赁住房的重要渠道。 2022/8/22 浙江：泰顺县成立房地产市场平稳健康发展组指导各地做好房企项目风险防范处置工作。 2022/8/22 2022/8/22 2022/8/22 2022/8/22 2022/8/23 2022/8/23 2022/8/23 2022/8/23 发改委：加快项目资金投放；加快项目开工建设，对未按期开工或者进展较慢的项目加强督促指导，尽可能多实施以工代赈；严控新增地方政府隐性债务，防范风险。 商务部：1-7月全国实际使用外资金额7983.3亿元，同比增长17.3%（本年含银行、证券、保险领域数据，同比为不含上述领域的可比口径）。从行业看，服务业实际使用外资5989.2亿元人民币，同比增长10%。 建部、财政部、央行等多部门：近日出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。专项借款严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。 温州：放宽落户门槛，市区工作满6个月并缴纳社保，或县市有就业单位（无工作年限要求），均可落户（此前 落户年限市区2年，县市1-2年）；35周岁以下中级工可先落户后择业；在温州投资创业即可落户；引入户籍准入年限同城化互认机制，省内居住和社保缴纳年限可累计认可。 LPR：8月LPR非对称降息：1年期LPR由3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR由4.45%下调至4.30%。这是2022年以来LPR第三次下调，累计来看，2022年以来，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和 35个基点。 央行：主要金融机构特别是国有大型银行要强化宏观思维，充分发挥带头和支柱作用，保持贷款总量增长的稳定性；要增加对实体经济贷款投放，进一步做好对小微企业、绿色发展、科技创新等领域的信贷支持工作。要保障房地产合理融资需求。 房贷利率：LPR公布下调后，南京、合肥、常州、无锡、徐州、福州、佛山、中山、郑州、武汉（主流银行）、南昌、石家庄、重庆、昆明、大连、长春等多城房贷利率跟随LRP同步下调至首套最低4.1%，二套最低4.9%。从房贷利率历史的实际水平来看，首套房贷4.1%的利率达历史低位。 北京：商品房（含共有产权住房）项目最低可按楼栋办理预售许可证，不得分层、分单元、分套（间）申请；原规定为最多可申请办理两次预售许可证，同样不得分层、分单元、分套（间）申请。 2022/8/23保交楼：据外媒报道，央行及财政部拟提供293亿美元（2000亿元人民币）专项贷款以推进保交楼。 广州：南沙区启动全国首个“人才公寓（青俊人才公寓）住房公积金按月还房租”项目试点，即可授权公积金 2022/8/23 2022/8/23 中心每月将所缴存的住房公积金直接划拨给收租方用于支付房租（