南华宏观周报：地产拖累经济，政策再次发力

地产拖累经济，政策再次发力 在经历6月的短暂回升后，7月房地产开发投资再次恶化。新开工-施工-竣工累计同比增速连续下滑，跌势不止，从季节性来看，新开工面积和竣工面积均远低于历年水平，施工面积虽然仅低于去年，但增长势头逐步放缓。 7月销售绝对值再次走低，也远低于历年水平，当月同比增速为-28.9%。从 30大中城市销售面积的高频数据来看，进入8月后，情况先是继续恶化，最近一周则开始出现改善。 地产市场不景气也让土地市场持续遇冷。7月，国有土地出让收入当月同比下降33.2%，累计同比下降31.7%,导致地方性政府基金收入下滑30%，较6月下降0.3个百分点。与地产市场紧密相关的税种收入表现也持续疲弱。契税以及土 地增值税7月当月同比分别为-30.2%和-20.4%，较6月下降2.4个百分点和19.3 个百分点。 居民提前还贷仍在持续。截至6月，个人住房贷款余额为38.86万亿，较3 月仅增加200亿，几近持平。考虑到地产销售面积同比仅下滑三四成，个人住房贷款余额几乎维持不变大概率由提前还贷行为导致。 政策面供给端与需求端均呈发力态势。需求端，8月15日，OMO和MLF均下降10bp，按照今年1月的规律，降息端给5年期LPR腾挪的空间约为5bp，但考虑到存款利率市场化改革持续推进，8月LPR（5年）仍有可能下降10bp。供给端，周五有消息称住建部、财政部、央行等有关部门出台完善了保交楼的政策工具箱，明确通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设支付。若消息属实，说明保交楼具体的实质性举措已从纯粹的地方层面走向中央层面，保交楼效果将大幅提升。 1 地产拖累经济，政策再次发力3 1.1.地产全链条疲软3 1.2.地方财政吃紧5 1.3.贷款利率继续下行，居民持续提前还贷7 1.4.政策面需求端与供给端同发力8 ........................................................................................................................9 1 地产拖累经济，政策再次发力 1.1.地产全链条疲软 7月房地产开发投资累计同比下降6.4%，较6月再次回落1个百分点。当月同比来 看，7月则下降12.1%，较6月回落2.4个百分点。在经历6月的短暂回升后，地产投资再次恶化。 开工-施工-竣工链条来看，所有面积累计同比均较6月回落，其中新开工面积下降 1.7个百分点至-36.1%，施工面积下降0.9个百分点至-3.7%，而竣工面积下降1.8个百分点至-23.3%。截至7月，新开工面积累计同比增速已连续16个月下降，施工面积为12个月，竣工面积则为10个月。从季节性来看，新开工面积和竣工面积均远低于历年水平，施工面积虽然仅低于去年，但增长势头逐步放缓。 销售被视为先行指标，如今在其他融资渠道受限的情况下，作为最主要的内源性融资——销售更为重要。7月销售绝对值再次走低，也远低于历年水平，当月同比增速为 -28.9%。从30大中城市销售面积的高频数据来看，进入8月后，情况先是继续恶化，最近一周则开始出现改善。分能级来看，一线城市整体销售面积依然靠近历年平均水平。但二线城市则在8月继续恶化，且从走势来看，甚至整体不如7月。三线城市继续7月低迷表现。 图1.1.1：房地产开发投资再次下滑（%）图1.1.2：开工-施工-竣工面积全线下滑（%） 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 2006-07 2007-07 2008-07 2009-07 2010-07 2011-07 2012-07 2013-07 2014-07 2015-07 2016-07 2017-07 2018-07 2019-07 2020-07 2021-07 2022-07 -20.00 100.00 50.00 0.00 -50.00 1994-12 1996-11 1998-10 2000-09 2002-08 2004-07 2006-06 2008-05 2010-04 2012-03 2014-02 2016-01 2017-12 2019-11 2021-10 -100.00 累计同比当月同比 房屋新开工面积:累计同比房屋施工面积:累计同比房屋竣工面积:累计同比 Wind Wind Wind 图1.1.3：新开工面积远低于季节性图1.1.4：累计施工面积增长动力不足 Wind Wind Wind 图1.1.5：竣工面积远低于季节性图1.1.6：销售面积持续低于季节性 Wind 图1.1.7：30大中城市销售面积季节性（7DMA） 图1.1.9：二线城市销售面积季节性（7DMA） 图1.1.8：一线城市销售面积季节性（7DMA） Wind 图1.1.10：三线城市销售面积季节性（7DMA） Wind Wind 1.2.地方财政吃紧 地产市场不景气也让土地市场持续遇冷。7月，国有土地出让收入当月同比下降33.2%，累计同比下降31.7%,导致地方性政府基金收入下滑30%，较6月下降0.3个百分点，而全国政府性基金收入累计同比下降28.9%，较6月回落0.5个百分点。 与地产市场紧密相关的税种收入表现也持续疲弱。契税以及土地增值税7月当月同 比分别为-30.2%和-20.4%，较6月下降2.4个百分点和19.3个百分点，累计同比增速 则回落分别回落0.3个百分点和1.5个百分点，至-28.3%和-9.2%。 图1.2.1：今年政府性基金收入情况（%）图1.2.2：国有土地出让收入下滑拖累地方财政（%） 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 -20.00 -40.00 -60.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 -20.00 2012-06 2013-02 2013-10 2014-06 2015-02 2015-10 2016-06 2017-02 2017-10 2018-06 2019-02 2019-10 2020-06 2021-02 2021-10 2022-06 -40.00 2012-06 2013-02 2013-10 2014-06 2015-02 2015-10 2016-06 2017-02 2017-10 2018-06 2019-02 2019-10 2020-06 2021-02 2021-10 2022-06 -60.00 全国政府性基金收入:累计同比中央政府性基金收入:累计同比 地方本级政府性基金收入:累计同比 地方本级政府性基金收入:累计同比国有土地使用权出让收入:累计同比 Wind Wind 图1.2.3：地产相关税种累计同比增速（%）图1.2.4：土地相关税种当月同比增速（%） 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 -20.00 -40.00 60.00 40.00 20.00 0.00 -20.00 -40.00 2017-11 2018-03 2018-07 2018-11 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03 2020-07 2020-11 2021-03 2021-07 2021-11 2022-03 2022-07 2018-03 2018-07 2018-11 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03 2020-07 2020-11 2021-03 2021-07 2021-11 2022-03 2022-07 -60.00 契税土地增值税 契税土地增值税 Wind Wind 高频数据来看，进入8月后，100大中城市成交土地规划建筑面积基本与去年持平，土地成交总价则开始不及去年同期水平。恶化趋势延续。 Wind Wind 图1.2.5：100大中城市成交土地规划建筑面积图1.2.6：土地相关税种当月同比增速（%） 1.3.贷款利率继续下行，居民持续提前还贷 2月和4月居民中长期贷款为负引发了居民提前还贷的讨论。从目前情况看，该行 为仍在继续。截至6月，个人住房贷款余额为38.86万亿，较3月仅增加200亿，几近持平。考虑到地产销售面积同比仅下滑三四成，个人住房贷款余额几乎维持不变大概率由提前还贷行为导致。 图1.3.1：个人住房贷款余额趋平（亿元） 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 100,000 个人住房贷款余额 Wind 1.4.政策面需求端与供给端同发力 需求端，贷款利率继续回落，购房资金成本持续降低。8月15日，OMO和MLF均下降10bp，按照今年1月的规律，降息端给5年期LPR腾挪的空间约为5bp，但考虑到存款利率市场化改革持续推进，8月LPR（5年）仍有可能下降10bp。 图1.4.1：MLF再降10bp（%） 3.40 3.30 3.20 3.10 3.00 2.90 2.80 2.70 2.60 2.50 2017-12-142018-12-142019-12-142020-12-142021-12-14 中期借贷便利(MLF):利率:1年 Wind 供给端，保交楼持续推进。7月末，政治局会议明确要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生，保交楼成为供给端政策的主攻方向。我们也看到无论是银保监会还是央行均在下半年工作会议中提出要支持地方做好“保交楼”工作。 周五有消息称住建部、财政部、央行等有关部门出台完善了保交楼的政策工具箱，明确通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设支付。据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。若消息属实，说明保交楼具体的实质性举措已从纯粹的地方层面走向中央层面。在保交楼过程中，最大的问题在于资金从哪来，企业没有钱，地方政府也没有钱，若政策性银行能明确提供支持，则意味着保交楼效果将大幅提升。 136 310002