固定收益主题报告：福州土拍零距离（1/22）：三拍未推出住宅地块，未见主流房企参与

8月12日，福州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■福州本轮土拍规则基本不变，延长土地金支付周期，缓解房企资金压力。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，本轮土拍无涉宅类地块推出，商服地块未设臵地块限价，按照 固定收益主题报告 福州土拍零距离（1/22）：三拍未推出住宅地块，未见主流房企参与 2022年08月20日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 价高者得原则出让。拿地后，福州放松土地金支付要求，土地金支付周期延 长至6个月，1个月内付清50%，剩余价款在6个月内付清，缓解房企资金压力。 ■福州2022年三轮土拍供地数量大幅降低，且无住宅类地块推出。福州2022 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 解码可转债的发行、上市与交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-12 2022-08-12 年三轮土拍合计推地3宗，1宗商服地块、2宗工业地块（工业地块不纳入本 文统计），供地数量较今年首轮、第二轮的20宗、19宗大幅降低。本轮土拍 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 是福州自集中供地以来，首次出现无宅地供应的情况。2022年一、二轮土拍推出的涉宅地块用地面积合计111.1万方，远低于2022年度住宅用地（不含 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 租赁住房）供应计划的332.9万方，预计今年下半年可能还有一次集中供地出让住宅用地。从区位来看，该宗商服地块位于福州主城鼓楼区西二环内， 周边多个住宅小区、省、市直单位及学校环绕、临近乌山和三坊七巷景区，区位优势明显，且地块起拍金额仅0.2亿，房企参拍门槛较低，地块竞争激 烈，在商服地块不涉限价下，最终以0.7亿、208.7%的高溢价成交。 ■福州本轮挂牌的1宗地高溢价成交，未见主流房企拿地，鼓楼区1宗商服地块由本地小型民企北九（福建）商业管理有限公司以0.7亿溢价拍得，未见国企、城投参与拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.推地数量大幅减少，无涉宅地块推出3 3.未见主流房企拿地4 图表目录 图3：福州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）4 图3：福州集中供地房企、城投平台拿地占比分布（%）4 表1：福州本轮土拍规则基本不变3 表2：福州2022年二轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 8月12日，福州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 福州本轮土拍规则基本不变，延长土地金支付周期，缓解房企资金压力。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，本轮土拍无涉宅类地块推出，商服地块未设臵地块限价，按照价高者得原则出让。拿地后，福州放松土地金支付 要求，土地金支付周期延长至6个月，1个月内付清50%，剩余价款在6个月内付清，缓解房企资金压力。 表1：福州本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 15%；商服地块未设臵 竞首付比例+摇号；摇号 底价成交的，按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%，备案均价上浮0.3%，最高上浮不超过4.5% 20/30日、180日内按 50%、50%比例支付 20日、150日内按50%、 50%比例支付；1宗地 30日50%、180日50%； 1宗地30日50%、90 日50% 22年三轮商服地块 未设臵 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 --30日、180日内按50%、50%比例支付 2.推地数量大幅减少，无住宅类地块推出 福州2022年三轮土拍供地数量大幅降低，且无涉宅地推出。福州2022年三轮土拍合计推地3宗，1宗商服地块、2宗工业地块（工业地块不纳入本文统计），供地数量较今年首轮、第二轮的20宗、19宗大幅降低。本轮土拍是福州自集中供地以来，首次出现无宅地供应的情况。2022年一、二轮土拍推出的涉宅地块用地面积合计111.1万方，远低于2022年度住 宅用地（不含租赁住房）供应计划1的332.9万方，预计今年下半年可能还会出现集中供地出让住宅用地。 1在2022年度福州市城区土地供应总量中，商服用地26.32公顷，工矿仓储用地246.64公顷，住宅用地332.89公顷（不含租赁住房），租赁住房用地面积25公顷，公共管理与公共服务用地262.77公顷，交通运输用地353公顷，水域及水利设施用地5公顷，特殊用地 4公顷。 图1：福州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 40 35 30 25 20 15 10 5 2022 2022 2022 2021 2021 2021 0 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 年年年 首二三 轮轮轮 年年年 首二三 轮轮轮 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心注：2宗工业地块不纳入统计 从区位来看，该宗商服地块位于福州主城鼓楼区西二环内，周边多个住宅小区、省、市直单位及学校环绕、临近乌山和三坊七巷景区，区位优势明显，且地块起拍金额仅0.2亿，房企 参拍门槛较低，地块竞争激烈，在商服地块不涉限价下，最终以0.7亿、208.7%的高溢价成交。 表2：福州2022年二轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格拿地企业 鼓楼区 2022-37 溢价成交 19577.8 60435.8 208.7% 7100北九（福建）商业管 理有限公司 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 3.未见主流房企拿地 福州本轮挂牌的1宗地高溢价成交，未见主流房企拿地，鼓楼区1宗商服地块由本地小型民 企北九（福建）商业管理有限公司以0.7亿溢价拍得，未见国企、城投参与拿地。 图2：福州集中供地房企、城投平台拿地占比分布（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出 的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地址：深圳市福田区福田街道福华一路119号安信金融大厦33楼邮编：518026 上海市 地址：上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编：200080 北京市 地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034