无锡土拍零距离（2/22）：三拍凉意依旧，未见主流房企参与

8月30日，无锡完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■无锡本轮土拍规则基本不变，所有地块均实行预申请制度。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变，本轮土拍所有地块均实行预申请制度，地块正式出让时，预申请人可通过“现金+保 固定收益主题报告 无锡土拍零距离（2/22）：三拍凉意依旧，未见主流房企参与 2022年09月3日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 函”的形式补齐保证金，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 ■无锡2022年三轮土拍平均溢价率仍处较低水平，全部地块底价成交。无锡2022年三轮土拍合计推地11宗，供地数量较今年第二轮的13宗有所下降； 无地块流拍、撤销，成交11宗，成交金额120.0亿，全部地块均底价成交，平均溢价率较今年首轮、第二轮的0.5%、0.7%进一步下降，土拍凉意依旧。 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 从区位来看，无锡本轮土拍质量尚可，下辖五区均有供地，新吴区供地3宗， 梁溪区、滨湖区、经开区各供地2宗，锡山区、惠山区各供地1宗，多数地 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 块交通便捷，周边配套齐全。但各板块热度不高，本轮土拍推出的11宗地块均底价成交。无锡尽管放松了限购限贷等政策，但当前无锡楼市仍未回暖，销售仍较低迷，2022年7月商品住宅成交面积累计同比持续下跌至-60.1%，房企参拍较谨慎。 ■城投为拿地主力，未见主流房企拿地。城投全口径拿地金额120.0亿，拿地金额占比100%，高于今年首轮的91.7%，较今年第二轮的31.6%大幅提升。本轮土拍地块均有城投参与，无锡新发集团47.4亿拍得3宗地块，太湖新城、城北投发、山水产投分别以26.7亿、13.5亿、9.2亿各拍得2宗地块，锡西城 投、后鸿城发等也均有拿地。在与城投联合拿地下，民企拿地占比有所提升，全口径拿地金额64.0亿，拿地金额占比53.3%，虽较今年第二轮的44.8%有所提升，但今年第二轮均是民企独立拿地。以当地民企为主，朗诗绿色地产与城投联合以60.9亿拍得4宗地，宸瑞臵业与山水产投联合体3.1亿拍得1宗 地，未见主流民企拿地。本轮土拍国企拿地占比较低，全口径拿地金额19.9 亿，拿地金额占比16.6%，较今年第二轮的23.6%有所下降。中建一局、锡山文旅分别以6.1亿、13.8亿各拍得一宗地，未见主流国企拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍凉意依旧，全部地块均底价成交3 3.城投为拿地主力，未见主流房企拿地4 图表目录 图1：无锡2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：全部地块均为底价成交（%）3 图3：无锡商品住宅成交面积持续负增长（%）4 图4：城投为拿地主力，未见主流房企拿地（%）5 表1：无锡本轮土拍规则基本不变3 表2：无锡2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 8月30日，无锡完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 无锡本轮土拍规则基本不变，所有地块均实行预申请制度。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变，本轮土拍所有地块均实行预申请制度，地块正式出让时，预申请人可通过“现金+保函”的形式补齐保证金，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 拿地前 拿地中 达到限价 拿地后 土拍批次 参与资格保证金地块限价 后竞拍规 则 房价要求 其他要求 表1：无锡本轮土拍规则基本不变 22年首轮 限马甲、严 20%，个别30%；实行预申请制度 2.6%-15%% 预申请人可通过“现金+保函”的形式补 22年二轮 控购地资金来源 20%，个别30%；12宗地块实行预申请制度 10.5%-15%% 摇号 - 齐保证金，在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规 22年三轮 20%，所有地块均实行预申请制度 8%-15%% 划许可证 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，全部地块均底价成交 无锡2022年三轮土拍平均溢价率仍处较低水平，全部地块底价成交。无锡2022年三轮土拍合计推地11宗，供地数量较今年第二轮的13宗有所下降；无地块流拍、撤销，成交11宗，成交金额120.0亿，全部地块均底价成交，平均溢价率较今年首轮、第二轮的0.5%、0.7%进一步下降，土拍凉意依旧。 图1：无锡2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：全部地块均为底价成交（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 25 20 15 10 5 2022 2022 2022 2021 2021 2021 0 300 250 200 150 100 50 0 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 年年年 首二三 轮轮轮 年年年 首二三 轮轮轮 0% 2022年首轮2022年二轮2022年三轮 广义流拍率平均溢价率 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 各板块热度均不高。整体来看，无锡本轮土拍质量尚可，下辖五区均有供地，新吴区供地3 宗，梁溪区、滨湖区、经开区各供地2宗，锡山区、惠山区各供地1宗，多数地块交通便捷， 周边配套齐全。但各板块热度不高，本轮土拍推出的11宗地块均底价成交。无锡尽管放松了限购限贷等政策，但当前无锡楼市仍未回暖，销售仍较低迷，2022年7月商品住宅成交 面积累计同比持续下跌至-60.1%，房企参拍较谨慎。 表2：无锡2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 经开区 XDG-2022-55号地块 底价成交 18000.1 18000.1 0.0% 120102 太湖新城 经开区 XDG-2022-60号地块 底价成交 17360.0 17360.0 0.0% 146902 太湖新城 梁溪区 XDG-2021-7号地块 底价成交 12564.9 12564.9 0.0% 70859 朗诗绿色地产&城北投发 梁溪区 XDG-2022-23号地块 底价成交 15000.2 15000.2 0.0% 64391 朗诗绿色地产&城北投发 惠山区 XDG-2022-26号地块 底价成交 8500.0 8500.0 0.0% 94251 锡西城投 滨湖区 XDG-2022-11号地块 底价成交 13526.2 13526.2 0.0% 30631 山水产投&宸瑞臵业 新吴区 XDG-2022-36号地块 底价成交 10000.0 10000.0 0.0% 158465 无锡新发集团&后鸿城发&朗诗绿色地产 新吴区 XDG-2022-37号地块 底价成交 11500.0 11500.0 0.0% 129517 无锡新发集团&朗诗绿色地产 新吴区 XDG-2022-59号地块 底价成交 12800.0 12800.0 0.0% 185969 无锡新发集团&朗诗绿色地产 滨湖区 XDG-2022-61号地块（定销商品房） 底价成交 7632.3 7632.3 0.0% 61429 山水产投&中建一局 锡山区 XDG-2022-56号地块 底价成交 15500.0 15500.0 0.0% 137845 锡山文旅&恒聚源投资发展 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 图3：无锡商品住宅成交面积持续负增长（%） 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 无锡:新建商品住宅价格指数:环比 无锡:二手住宅价格指数:环比 无锡:商品房成交面积:住宅:累计同比(右) 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% -100.0% 2020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/7 资料来源：WIND，无锡房地产市场网，安信证券研究中心 3.城投为拿地主力，未见主流房企拿地 无锡本轮土拍城投拿地占比大幅提升，为拿地主力军。城投全口径拿地金额120.0亿，拿地金额占比100%1，较今年第二轮的31.6%大幅提升。本轮土拍地块均有城投参与，无锡新发集团47.4亿拍得3宗地块，太湖新城、城北投发、山水产投分别以26.7亿、13.5亿、9.2 1由于无法获得联合拿地权益比，本文拿地金额均为全口径，联合拿地存在重复计算，故国企、城投、民企拿地金额占比之和大于1。 亿各拍得2宗地块，锡西城投、后鸿城发等也均有拿地。 在与城投联合拿地下，民企拿地占比有所提升，全口径拿地金额64.0亿，拿地金额占比53.3%，虽较今年第二轮的44.8%有所提升，但今年第二轮均是民企独立拿地。以当地民企为主，朗诗绿色地产与城投联合以60.9亿拍得4宗地，宸瑞臵业与山水产投联合体3.1亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。 本轮土拍国企拿地占比较低，全口径拿地金额19.9亿，拿地金额占比16.6%，较今年第二轮的23.6%有所下降。中建一局、锡山文旅分别以6.1亿、13.8亿各拍得一宗地，未见主流国企拿地。 图4：城投为拿地主力，未见主流房企拿地（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额 民企拿地金额 国企拿地金额 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本