2022年郑州房地产市场分析报告

2022年郑州房地产市场分析报告 02行业环境 03城市概括 目录 04郑州市场 4.1]政策环境 CONTENTS4.2土地层面 4.3楼市数据 4.4市场监控 05总结展望 01 宏观环境 1.经济形势 2.金融环境 3.开发环境 4.房价走势 。2021年伴随系列扩内需促消费攻贯持续发力，社会消费显著回暖，线上消费成为新的经济增长点；投资需求拉动经济持续模定恢复，净出口 需求延续增长势头，稳外贸成效维续显现：在政府引导下，未来仍以拉动内需为主，大力促进消费为主， 2017-2021年GDP季度走势2017-2021年（投-出-消）增速走势 300X51 250x 200X 0.(5 100X 5)0.6 $ 计比 ●随着保供稳价政策落实力度不断加大，燥炭，金属等能原和原材料价格快速上涨势头初步得到退制，PPI涨幅有所回落，同比增速12.9%，环 比回落0.6%。 2017-2021年CP1/PPI走势 +同比增+PPI比增速线性(PP）同比增速） 备注：数来黑服家统计员，可润用能音我中心！ TOSPUR同策咨询 2022年经济工作确定以“模”字为基调，货币政策支持实体经济，房地产政策坚持租售并举，推进保障性住房建设，商品房市场保交房控慢 息，更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展， 2019年2020年2021年2022年 国内经济恢复基处尚不牢固国内经济发展面震求改缩、供给疗击、预期 国内经济下行压力加大；国内三重压力 世界经济恶势复杂严减，疫情注击导致各案疗生转弱三重E力： 世界经济增建故缓，全球动离和风能点显著增务国际疫情冲击 风险不容忽乳全球世纪疫情冲击，外部环境更热复杂不确定 2022层标稳中求进，民持经济运行在会理区司，稳中求进，长持民济运行在合理区间， 持续改善民生，稳定宏现经济大遗，保持社会大局稳经济 稳定长持经济运行在合理区司。稳社会局势 隐建政策，控制货币信货/社会融资规模，降任社隐定的货币政筑，引导金能机构支持实体经济 隐微改策，控制货币供应量和融资现摄增速，支持实体经济 会融资成本（小微/科创/绿色发展企业）。 典地产 房性不沙，稳地价/隐房价/稳预期，促进房恶产房性不妙，因老就室，多美并举，保进疫地产率房住不沙，租售并举，发限长租房市场，保交房 控慎息，满足市场合理住房需求，进房地产业保交房/满足合理需求 平稳健康发灵。移优来发展。良性循环和健康发展促进良性健康发展 利极应对人口老的化；保证电力供区；为资本设置“红绿灯”，防止资本野牵生长。 资本“红绿灯” 备注：官限公车，院网商咨武中心 TOSPUR同策咨询 2021年N2增速放缓，货币政策前紧后松，下半年夫行两次降准，年末融资社融规模增量增速小幅反弹，企业直接融资出现明显转好 2019-2021年货币先应量及增速月度走势 250:0.030 30:00 150:00 10:00 50:0. 位量（2元）2元 2017-2021年社会融资规模与居民货款增加甄月度走势 433.0 13.30 13,30 1.30 社合健资光楼（亿元）居民中天联热税（亿元 备注：熟理来源中国人民理行，润消亲老中心！ TOSPUR同策咨询 。2021年两次降准主要支持实体经济，一年期LPR下调主要支持中小企业；但降准意味着银行信贷投放能力增强，一定程度上可缓解房企资金 压力，提高房企拿地信心，楼市维稳缓松信号渐近 央行首次一年两次下调金融机构存款准备金率2019-2021年LPR月度走势 43 降准次数：一年2次（分别下调0.5个百分点） 降准目的：支持实体经济发展，降低独资,成本 释放金额：1万亿元/1.2万亿元 4.7 资金用途：中期借货，长期资金 LPR：降息十（21年12月20日下调一年期LP下5个基点） 5年期Io：21个月未安 开发利好：央行降准，银行降息，虽对房地产行业影响有限，但意味银行放货 资金得到暖和，同时也要警惕宽信用，低流动性风险 1年期pr：20个月末变 (5 房企利好：缓解房企资金紧张情况，降降低房企开发成本，提高房企拿地2021年12月20日下假5个基点 信心，提振市场信心L4 销售利好：改善房贷额度不足问题， 刺激市场购房露求约释放 备注：熟理来源中国人民行，润消国亲老为中心！ TOSPUR同策咨询 ●2021年银行“两道红线”和房企“三道红线”的出台使得房企资金面快速收紧。融资压力下房企开发新开工面积出现负增长，而交付大年下费工面积保持高增长，两者此消被长下施工面积增速逐月收窄， 2019-2021年房地产开发企业新开工，施工，揽工面积增长走势 房地产发工面积：呈增长趋势，2000年受夜情影响，多项 日延迟交付，导致201年成交交付大年，新谈工正积呈增 6 201年新设工西积型步提务 2) 2021年新开工面积星通减超势 4) 各注：数据来源阳家级计高，消滨风满落的中心 房地产新开工面租：上半午增速软缓，下半年负增长，房 ￥200年一季度全国更装销全受融瓷三道红线，银行集中管理制度以及集中土指等政 严重，房地产新开/面/放策限制，资全收装/章地热情降温，房地产新开工面积送工亚积新偿式下降 +生池产族工证家计培长（）十—房地产家工面家、医计老长代 TOSPUR同策咨询 ●2021年2月房地产开发投资达到小高峰后，全国房地产开发投资增速持续收缓：2020年上半年受疫情影国房景气指数<100，2021年恢复合理 范围，房地产开发革稳定健康方向发展 2019-2021年房地产开发投资总额及增长走势 [41,44337314 132134 1X(00 3(00 找资收照：呈负君长的房屋新开工面积货玉反映房企开 自地产宽羊用家元！十房地产投资网比增大关 2019-2021年国房景气指数月度走势 平稳发展期不景气快速恢复期平稳上升期穗定回落期 t5 (15 120. 99.5 (9.1 11.5 9.1 97.5 7.1 整注：“国房景气指款”以100为床界值（最合适的量气水平），指数值高干100为景气空间，任干100则为不量气空间 TOSPUR同策咨询 按揭贷款及预收款占比呈增（2021年占比54.45）： ●2021年受银行开发贷集中管理/典型房企信用风险暴雷等影响，金融机构对房企风险偏好明显下降，房企融资渠道收窄，对销售回款高度依载 2019-2021年房地产累计开发企业到位资金总额及增速走势2017-2021年房地产投资资金亲源占比 3XNO.NG13008 3 2X002)1D% 个人技据快款占此还年题增 11%1E% 157% 2XNO) 定全及现收款占比室谐 30.3%17.A 15t01) ) 3.7% )% 0.0% 国内贷款（银行）占比登年资液 1513X.7%一 122 2317年i5年1323年21i-11 +房的产于发企业到收要全：周计国大0） TOSPUR同策咨询 各注：数深来测国家统计局，河有国美各者中心 ●在楼市调控，金融管控等多手段监管超产背景下，2021年下早年一线城市房价相对稳定，但二三线城市购房需求有限，房价首次出现下跌 随着楼市调控的深入，未来二三线城市房价可能逐渐回归合理水平。 2017-2021年全国70城商品住宅房价环比走势 21 2018年全国普港、大漆（2/3线城市）2019-20201年全国房价准限收窄北京/上海/抗州/安沙/西安等一维发 市房价激收育，二三挑域市房价持 1.5 1.1 15 一楼烟市→二楼城节十三挑技市 2017-2021年全国7城商品住宅房价变动走势 2021.5档，全国70#房价一路下跌，1 月环比下跌5械（正5年板值） TOSPUR同策咨询 各注：数深测国家统计员，河有润美各询中心！ ①2021年经济稳定当头，GDP稳步增 ①货币政策前紧后松，整体融资和信贷 ①房屋面积新开工疲软，新谈工复苏； 长，发展以拉动内需为主，持续改善民 环境持紧，下半年央行降准降息，金融 房企融资渠道收窄，投资规模收缩； 生，长期向好基本百不变 环境维稳缓松 ②房价从分化升温到整体降温，房企拿 地热情不高 国内经济企稳，高融资环境维稳缓松；未来融资和信贷环境仍将持紧，但 房企融资、居民信贷或均将边际宽松 TOSPUR同策咨询 02 行业环境 1.政策基调 2.政策调控 3.调控方向 TOSPUR同策咨询 举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡 。“十三五规别”未具体提及房地产的定位，“十四五”强调“平稳健康发展和“保障民生”，中央对于房地产不断提出新的要求和规划 预计未来地产行业将进入平稳期 十四五房地产指关政策表运十三五房地产相关政策表述 房地产政策 加决建立多主体供给、多果道保障、租购井举的住房制度：建 立生房和土老联动机制，加强房地产全融调控，发挥住房型收调购建以政自为主提升基本保障，以市场为主满足多是次需求的 政策收紧，金融调控加强节作用，支持合理自生需束，退制按资投机性效需求住房供应体系，优化住房先需结购 租赁市场 如快培育和发展住房租凭市场，有致否活存量任房资源有力有 序扩大城市用赁住房供治，完善长任房政策，返步使程购住房在 职报发民租赁住房，扩大租赁市场房源，鼓所发展以住房租赁为 加快发展享受公共服务上具有同等权利主营业务的专业化企业：开民房地产投资信托基全试点 财政策准进房地产税立法，健全电方税本系，逐步扩大电方融政管理权 加快房地产税立法 完善地方时体系，推违房地产税立法 人口 提高生育水平 推动实现适度生育水平，增强生育欢策包容性 促进人口均街发展，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政笑 城市管理十四五期间完成2000年底前建民的21.9万个城销老日小区实现一亿左右衣业转移人口和其龙登住人口在发镇落户完志销改运、基本完志大城市老日厂区改意改造一大老旧街区因1亿人居住的辅户区和减中村改遗，引导约1亿人在中西部志区就 提升城市更新重要性 地制宜改造一社发中村近城市化 TOSPUR同策咨询 不炒定位，而是指出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这是政治局会议首次提及支持合理住房 需求。 表：历次中共中央政治局会议与房地产相关表述 日期房地产相关表达图：房地产发展主要参与主体 212年2月4日加强房池产专动服控款经房保活工作 2012-2013努力解决好住房问题，推进城镇化发 2013E2月18青好住房保限和房地产主场请招工店 2016走4月3日建立房地产健康发展约天效机所 要化保房地产存，通过加恢农民工市民化，推主心演足新市民为出发点的住房制 2M5年12月14日 限制融资 土售中供区（治测腔）三道红线 预售资金监管等 2015-2016化解库存，扩大需求，稳定市场开发商 注重情洗区域性，结构性可题，实行考别化的调控致频 2016年12月9日加免研突建空将合国情，送跑市场报律的房地产平特健康发展长教机制 217年4月258 ane2017促进行业平稳发展：建设长效调控机制 2017年12月6日加铁住房制庄改革和长做机制建 微货政策 开发货 政府银行集中度管理 2209E7R3E 坚持房平是目未住的、不是月未形定位，海实房地产关效暂理域制、不将房地产装市改策 信贷政策 20L42019-2020坚持房住不炒，落实长效调控机制 （技揭贷） 20E7月3日要坚持房子是用来生的，不是用采炒的定位促进房地产市场孕稳随康发展 2320年12月11日光房地产市场平范建康友程 消费者 221起4月30 更至持房平是用来住的、不是民来净生定位，增红保障性毛活生房和夫有产权生扇 行业改策（震求调节）限购、限货，限售 ET2021满足合理住房需求，行业良性循环发展房地产我证点等 2021年12月68 要准进保障恒住房建设，支持商品房市场更好满足购房者信台理生房需求，泥进房地 产业服质发居利良性环 TOSPUR同策咨询 调整业务结构，降低房地产行业杠杆 ●2021年与2020年中期四类房企数量对比来看，多数房企在21年均竭力去徐杠扛，黄绿挡房企新增7家 表：房地产企业融资管理“三道红线”表：2020