房地产行业：2022年上海商办一手买卖市场分析报告

2022年上海商办一手买卖市场分析报告 2022年上海一手商办物业市场先降后升，全年交易总量处于近五年低位。一方面，近几年市场始终处于下行通道；另一方面，上半年疫情严峻，一定程度上影响商办项目建设入市的节奏。从全年成交热门来看，中心城区优质项目在市场上具有更大吸引力。 商业物业 图：近五年上海商业物业供求走势2022年，上海商业物业市场依然低位运行。全年新增供应51.3万平方米，较上年微减4.3%，供应排名第一项目东渡悦来城年内新增近7.5万平方米可售商铺， 对全市商业物业供应形成主要支撑。需求端数据下降明显，全年成交量54.8万平方米，同比降幅 超过三成，年内成交面积超过万方的项目仅有7个，同比大幅减少。 截至年末，上海商业用房可售面积较去年同期增加9.6万平方米，进入四季度存量变化幅度有所减小，最终定格在1062.7 万平方米。以最近12个月平均 4.6万平米的销售量计算，目前 图：上海商业物业可售库存总量走势 库存去化周期高达233个月，商业物业库存去化压力持续增加。 全年成交热门中缺少高价项目，使得全市均价缺乏价格支撑，回落至三万元以下、为28990元/平方米，同比降幅约 16.9%。在量价齐跌的情况下，全年成交总金额大幅下降 45.4%，约158.8亿元。 图：近五年上海商业物业成交价格走势 从分区市场来看，2022年远郊区域商业物业交投较为活跃。供应方面，青浦区领跑全市，供应面积8.6万平方米，与去年基本持平，区域内的东渡悦来城为年内供应第一项目；崇明区位列各区第二，全年供应7.5万平 图：2022年上海各区域商业物业供求走势 方米，以社区配套商铺为主；原南汇区紧随其后，年内供应商铺7.11万平方米，占全市总量的13.9%。此外，本年度静安和长宁两区无商业物业新增供应。成交方面，原南汇区位列各区之首，成交面积接近6.4万平方米，占全市总量的11.6%；松江排名第二，成交面积5.9万平方米，沿街商铺为区域成交主力。价格方面，中心城区包揽排名前列，黄浦、虹口、长宁分列前三，其商业物业市场均表现出量少价高的特点，全年成交均价分别为83138元/平方米、71225元/平方米和61288元/平方米。 办公物业 与商业物业的情况基本一致，2022年全市办公物业市场遇冷走低。供应方面，全年新增办公物业62.2万平方米，同比上年减少超过四成。成交方面跌幅相对较小，全年交易量约99.1 万平方米，同比下降12.3%。 图：近五年上海办公物业供求走势 行至年末，全市办公可售物业总量稳定在943.7万平方米。 2022年，上海办公物业供求同步减少，相较之下供应缩量更为明显，全年供求比仅0.63，年末库存同比大幅减少36.1万平方米。 图：上海办公物业可售库存总量走势 按照最近12个月平均8.3万平方米的销售量计算，目前可售物业去化周期约114个月，较去年年底有所拉长，办公物业市场同样面临较大的存量去化压力。 2022年上海办公物业成交均价攀升至44636元/平方米，同比提升7.5%。年内热销项目大部分位于中心城区，且成交体量较大，有力提振全市均价。而在总价方面，由于成交量 图：近五年上海办公物业成交价格走势 的走低，全年成交总金额同比减少5.7%，约442.3亿元。 根据各区交投情况来看，今年中心城区表现突出。徐汇区办公物业供求均排在全市前三，区域内徐汇万科中心项目赶在年底开盘入市并在当月全部去化，交易量近4.1万平方米，徐汇区另一热销项目西岸国际人 图：2022年上海各区域办公物业供求走势 工智能中心年内成交7.6万平方米，交易金额超过48.2亿元。年度销冠中粮天悦壹号和热门项目 苏河湾中心支撑静安区办公物业成交走高，其中苏河湾中心由鄂尔多斯集团高价拿下，受到市场关注。价格方面，黄浦区稳居全市之首，成交均价高达93452元/平方米，但其交易量少，全年交易 金额不足2.5亿元；静安、长宁分列第二、第三名，成交均价分别为64660元/平方米和59355元/平方米。 总结与展望 2022年，上海商办市场保持低位运行，经济下行和疫情散发对市场施加双重压力，两类物业全年供求再次缩量。商业物业全年成交缩减超过三成，除综合性商业体外，外围区域的社区配套商铺也是市场交易主力。办公物业市场中，中心城区表现较为突出，闵行、静安、徐汇包揽全市成交前三，优越的商办基础使得上海市中心办公市场长期受到资本青睐，今年实现多笔大宗交易，助推全市整体均价攀升。 临近年末，中央层面积极出台金融扶持政策，放宽房地产企业融资渠道，降低融资成本，积极防范房地产金融风险。但从商办物业市场角度来看，目前出台支持政策主要是为做好“保交楼”等民生工作，其主要目标并非商办市场，同时，上海商办物业市场已低位运行多年，短时间内市场扭转的难度较大，维稳发展是目前市场运行的大方向。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行2023年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988