房地产开发行业1~9月统计局数据点评：投资、销售同比跌幅继续扩大，新开工、施工持续承压

1-9月统计局数据点评: 投资：1-9月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.1%，9月单月同比-11.3%。1-9月份，全国房地产开发投资额为87269亿元，同比减少9.1%，较前值降低0.3pct；9月单月投资额为10369亿元，环比增长12.9%，同比减少11.3%。1-9月开发投资额同比跌幅进一步扩大，主要由于（1）销售市场低迷，叠加库存仍处高位，房企拿地意愿偏低；（2）施工面积趋势性萎缩，目前80亿平方米的施工体量对应目前销售12亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，进而拖累开发投资。 新开工：1-9月新开工面积同比-23.4%维持低位，单月新开工面积同比跌幅小幅缩窄。1-9月份，全国累计新开工面积为72123万方，同比减少23.4%，较前值提高1.0pct；9月单月新开工面积为8232万方，环比增长18.9%，同比减少14.6%。新开工持续低迷，主要是（1）2022年房企拿地规模萎缩，今年上半年拿地规模继续下行，影响开工面积；（2）在新房销售承压、部分民企融资渠道尚未恢复的背景下，房企整体新开工意愿不足；（3）2022年城投获取的项目开工率较低。 竣工：1-9月累计竣工面积同比+19.8%，单月同比+25.3%。1-9月份，全国累计竣工面积为48705万方，同比增长19.8%，较前值提高0.6pct；9月单月竣工面积为4979万方，环比减少6.4%，同比增长25.3%。1-9月竣工同比增速维持较快增长，主要是（1）2022年同期基数较低；（2）目前竣工节点对应的是2021年销售的高点；（3）保交楼正在逐步取得进展，目前取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债的项目仍需进一步资金的支持。 竣工同比压力将在年末逐步显现，我们预计全年竣工增长8%-12%。 销售：1-9月商品房销售金额同比跌幅扩大至4.6%，销售面积累计同比-7.5%。1-9月份，全国商品房销售金额为89070亿元，同比减少4.6%，较前值降低1.4pct；9月单月商品房销售金额为10912亿元，环比增长41.6%，同比减少13.6%。1-9月份，销售面积为84806万方，同比减少7.5%，较前值降低0.4pct。 政策方面，一线城市中，广州已调整限购限贷政策；二线城市中，南京、苏州、合肥、厦门、武汉、西安、长沙、宁波等重要城市在限购或限贷方面放松。但从政策效果看，9月整体新房市场表现平淡，“金九”行情未现。我们认为单一大政策的效果周期有限，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。 资金：1-9月房企到位资金累计同比-13.5%，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅扩大。1-9月份，房企到位资金累计值为98067亿元，同比减少13.5%；9月单月到位资金为10951亿元，环比增长23.1%，同比减少18.0%。 在三季度销售整体低迷的环境下，房企销售回款拖累整体到位资金。融资端方面，市场对于非国央企房企态度较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 一、1-9月房地产开发投资额累计同比-9.1% 1-9月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.1%，9月单月同比-11.3%。 1-9月份，全国房地产开发投资额为87269亿元，同比减少9.1%，较前值降低0.3pct； 9月单月投资额为10369亿元，环比增长12.9%，同比减少11.3%。 1-9月开发投资额同比跌幅进一步扩大，主要由于（1）销售市场低迷，叠加库存仍处高位，房企拿地意愿偏低；（2）施工面积趋势性萎缩，目前80亿平方米的施工体量对应目前销售12亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，进而拖累开发投资。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 1-9月三大业态开发投资额低位运行，住宅投资累计同比降至-8.4%。 分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为66279、3437和6269亿元，同比分别为-8.4%、-11.0%和-17.6%，较前值变动-0.4pct、-1.3pct和0.2pct。9月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为7854、401和779亿元，同比分别为-11.3%、-19.7%和-16.2%，较前值变动-0.4pct、0.7pct和-2.3pct。 P.3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 1-9月东部地区开发投资额同比跌幅扩大，其余地区同比低位运行。 1-9月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为51652、17072、16107和2438亿元，同比分别为-4.4%、-8.4%、-19.4%和-27.2%，较前值变动-0.7pct、0.0pct、0.3pct和-0.6pct。9月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为6063、1997、1940和369亿元，同比分别为-9.4%、-8.4%、-17.1%和-30.4%，较前值变动-2.1pct、1.5pct、-0.7pct和1.8pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 1-9月新开工面积同比-23.4%维持低位，单月新开工面积同比跌幅小幅缩窄。 1-9月份，全国累计新开工面积为72123万方，同比减少23.4%，较前值提高 1.0pct；9月单月新开工面积为8232万方，环比增长18.9%，同比减少14.6%，较前值提高8.9pct。分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为52512、1938和4910万方，同比分别为-23.9%、-20.2%和-23.6%，较前值变动0.8pct、3.2pct和0.9pct。 新开工持续低迷，主要是（1）2022年房企拿地规模萎缩，今年上半年拿地规模继续下行，影响开工面积；（2）在新房销售承压、部分民企融资渠道尚未恢复的背景下，房企整体新开工意愿不足；（3）2022年城投获取的项目开工率较低。 图表9：累计新开工面积及同比 图表10：单月新开工面积及同比 1-9月累计竣工面积同比+19.8%，单月同比+25.3%。 1-9月份，全国累计竣工面积为48705万方，同比增长19.8%，较前值提高0.6pct；9月单月竣工面积为4979万方，环比减少6.4%，同比增长25.3%，较前值提高14.8pct。 分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为35319、1461和3469万方，同比分别为20.1%、15.0%和3.6%，较前值变动0.6pct、-1.9pct和-1.5pct。 1-9月竣工同比增速维持较快增长，主要是（1）2022年同期基数较低；（2）目前竣工节点对应的是2021年销售的高点；（3）保交楼正在逐步取得进展，目前取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债的项目仍需进一步资金的支持。竣工同比压力将在年末逐步显现，我们预计全年竣工增长8%-12%。 图表11：累计竣工面积及同比 图表12：单月竣工面积及同比 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 1-9月施工面积同比-7.1%，施工面积趋势性下行，拖累开发投资。 1-9月份，全国累计施工面积为815688万方，同比减少7.1%，较前值降低0.0pct；9月单月新开工面积为9273万方，环比增长37.7%，同比减少7.1%，较前值提高25.7pct。 分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为574250、32260和70825万方，同比分别为-7.4%、-5.5%和-9.5%，较前值变动-0.1pct、0.3pct和0.0pct。 图表15：累计施工面积及同比 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、1-9月销售金额累计同比-4.6%，销售面积累计同比-7.5% 1-9月商品房销售金额同比跌幅扩大至4.6%，销售面积累计同比-7.5%。 1-9月份，全国商品房销售金额为89070亿元，同比减少4.6%，较前值降低1.4pct；9月单月商品房销售金额为10912亿元，环比增长41.6%，同比减少13.6%。1-9月份，全国商品房销售面积为84806万方，同比减少7.5%，较前值降低0.4pct；9月单月商品房销售面积为10857万方，环比增长47.0%，同比减少10.1%。 9月新房市场表现平淡，核心城市政策逐步落地。一线城市中，广州已调整限购限贷政策；二线城市中，南京、苏州、合肥、厦门、武汉、西安、长沙、宁波等重要城市在限购或限贷方面放松。但从政策效果看，9月整体新房市场表现平淡，“金九”行情未现。 目前处于核心城市政策逐步落地、等待政策进一步加码的阶段。10月以来，杭州也跟进调整限购政策。 我们认为各地政策起效需要时间，居民购房信心的恢复是漫长的。且单一大政策的效果周期有限，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。 图表17：商品房销售金额累计值及同比 图表18：商品房销售金额单月值及同比 图表19：商品房销售面积累计值及同比 图表20：商品房销售面积单月值及同比 1-9月住宅销售金额、销售面积累计同比分别-3.2%、-6.3%，较上月跌幅均扩大。 分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-3.2%、-16.1%和-14.6%，较前值变动-1.7pct、0.5pct和1.2pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-6.3%、-11.8%和-17.0%，较前值变动-0.8pct、0.9pct和1.5pct。 图表21：累计销售金额同比分业态 图表22：累计销售面积同比分业态 1-9月东部、中部、西部、东北区域销售同比均低位运行。 1-9月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为54953、16106、15858和2154亿元，同比分别为-3.0%、-9.2%、-4.4%和-8.5%，较前值变动-2.3pct、-0.3pct、0.1pct和0.0pct。9月单月东部、中部、西部和东北地区销售金额分别为6949、1835、1831和299亿元，同比分别为-16.4%、-11.5%、-3.6%和-8.5%，较前值变动8.9pct、-9.3pct、-18.2pct和10.5pct。 图表23：累计销售金额同比分区域 图表24：单月销售金额同比分区域 1