房地产开发行业1~9月统计局数据点评：投资、销售同比跌幅继续扩大，新开工、施工持续承压

房地产开发 1-9月统计局数据点评: 证券研究报告|行业月报 2023年10月19日 投资、销售同比跌幅继续扩大，新开工、施工持续承压 投资：1-9月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.1%，9月单月同比-11.3%。1-9月份，全国房地产开发投资额为87269亿元，同比减少9.1%，较前值降低0.3pct；9月单月投资额为10369亿元，环比增长12.9%，同比 减少11.3%。1-9月开发投资额同比跌幅进一步扩大，主要由于（1）销售市 增持（维持） 行业走势 场低迷，叠加库存仍处高位，房企拿地意愿偏低；（2）施工面积趋势性萎缩， 目前80亿平方米的施工体量对应目前销售12亿平方米的平台，未来施工面 积将面临趋势性萎缩的压力，进而拖累开发投资。 新开工：1-9月新开工面积同比-23.4%维持低位，单月新开工面积同比跌幅小幅缩窄。1-9月份，全国累计新开工面积为72123万方，同比减少23.4%，较前值提高1.0pct；9月单月新开工面积为8232万方，环比增长18.9%， 同比减少14.6%。新开工持续低迷，主要是（1）2022年房企拿地规模萎缩，今年上半年拿地规模继续下行，影响开工面积；（2）在新房销售承压、部分民企融资渠道尚未恢复的背景下，房企整体新开工意愿不足；（3）2022年 城投获取的项目开工率较低。 16% 0% -16% -32% 房地产开发沪深300 竣工：1-9月累计竣工面积同比+19.8%，单月同比+25.3%。1-9月份，全国累计竣工面积为48705万方，同比增长19.8%，较前值提高0.6pct；9月单月竣工面积为4979万方，环比减少6.4%，同比增长25.3%。1-9月竣 工同比增速维持较快增长，主要是（1）2022年同期基数较低；（2）目前竣 2022-102023-022023-062023-10 作者 工节点对应的是2021年销售的高点；（3）保交楼正在逐步取得进展，目前 取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债的项目仍需进一步资金的支持。竣工同比压力将在年末逐步显现，我们预计全年竣工增长8%-12%。 销售：1-9月商品房销售金额同比跌幅扩大至4.6%，销售面积累计同比-7.5%。1-9月份，全国商品房销售金额为89070亿元，同比减少4.6%，较前值降低1.4pct；9月单月商品房销售金额为10912亿元，环比增长41.6%， 同比减少13.6%。1-9月份，销售面积为84806万方，同比减少7.5%，较前值降低0.4pct。 政策方面，一线城市中，广州已调整限购限贷政策；二线城市中，南京、苏州、合肥、厦门、武汉、西安、长沙、宁波等重要城市在限购或限贷方面放松。但从政策效果看，9月整体新房市场表现平淡，“金九”行情未现。我们认为单一大政策的效果周期有限，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。 资金：1-9月房企到位资金累计同比-13.5%，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅扩大。1-9月份，房企到位资金累计值为98067亿元，同比减少13.5%；9月单月到位资金为10951亿元，环比增长23.1%，同比减少18.0%。 在三季度销售整体低迷的环境下，房企销售回款拖累整体到位资金。融资端方面，市场对于非国央企房企态度较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全 国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W41：本周新房成交同比-16.9% 9月新增居民中长期贷款明显回升》2023-10-15 2、《房地产开发：2023W40：国庆假期新房网签表现平淡，市场回暖仍需政策加码及落地》2023-10-08 3、《房地产开发：百强房企月度销售报告：9月百强权益销售额同比降幅30%，市场信心修复尚需时日》2023-10-06 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-9月房地产开发投资额累计同比-9.1%3 二、1-9月销售金额累计同比-4.6%，销售面积累计同比-7.5%6 三、1-9月房企到位资金累计同比-13.5%9 四、投资建议11 风险提示11 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比3 图表2：房地产开发投资额单月值及同比3 图表3：住宅开发投资额累计值及同比3 图表4：住宅开发投资额单月值及同比3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）4 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%）4 图表7：累计投资同比增速分区域（%）4 图表8：单月投资同比增速分区域（%）4 图表9：累计新开工面积及同比5 图表10：单月新开工面积及同比5 图表11：累计竣工面积及同比5 图表12：单月竣工面积及同比5 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%）6 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%）6 图表15：累计施工面积及同比6 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%）6 图表17：商品房销售金额累计值及同比7 图表18：商品房销售金额单月值及同比7 图表19：商品房销售面积累计值及同比7 图表20：商品房销售面积单月值及同比7 图表21：累计销售金额同比分业态8 图表22：累计销售面积同比分业态8 图表23：累计销售金额同比分区域8 图表24：单月销售金额同比分区域8 图表25：商品房销售累计均价及同比9 图表26：商品房待售面积及同比9 图表27：房企到位资金累计值及同比9 图表28：房企到位资金单月值及同比9 图表29：各项资金来源占比（%）10 图表30：各项资金来源累计同比（%）10 图表31：国内贷款累计值及同比10 图表32：利用外资累计值及同比10 图表33：自筹资金累计值及同比10 图表34：定金及预收款累计值及同比10 图表35：个人按揭贷款累计值及同比11 图表36：其他到位资金累计值及同比11 一、1-9月房地产开发投资额累计同比-9.1% 1-9月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.1%，9月单月同比-11.3%。 1-9月份，全国房地产开发投资额为87269亿元，同比减少9.1%，较前值降低0.3pct； 9月单月投资额为10369亿元，环比增长12.9%，同比减少11.3%。 1-9月开发投资额同比跌幅进一步扩大，主要由于（1）销售市场低迷，叠加库存仍处高 位，房企拿地意愿偏低；（2）施工面积趋势性萎缩，目前80亿平方米的施工体量对应目 前销售12亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，进而拖累开发投资。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比图表2：房地产开发投资额单月值及同比 房地产开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 房地产开发投资额单月值（亿元，左轴） 同比（%，右轴） -9.1% 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/09 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 2021/09 0 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 环比（%，右轴） 60% 40% 12.9%20% 0% -11.3%-20% -40% 2023/09 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 2021/09 -60% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：住宅开发投资额累计值及同比图表4：住宅开发投资额单月值及同比 住宅开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 住宅开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/09 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 2021/09 0 15% 10% 5% 0% -5% -10% -8.4%-15% -20% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2023/09 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 2021/09 0 环比（%，右轴） 80% 60% 40% 13.2%20% 0% -20% -11.3% -40% -60% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 1-9月三大业态开发投资额低位运行，住宅投资累计同比降至-8.4%。 分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为66279、3437 和6269亿元，同比分别为-8.4%、-11.0%和-17.6%，较前值变动-0.4pct、-1.3pct和0.2pct。9月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为7854、401和779亿元，同比分别为-11.3%、-19.7%和-16.2%，较前值变动-0.4pct、0.7pct和-2.3pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） -8.4% -11.0% -17.6% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 住宅办公楼商业营业用房 60% 40% 20% 0% -20% -40% 住宅办公楼商业营业用房 -11.3% -19.7% -16.2% 2023-09 2023-07 2023-05 2023-03 2023-01 2022-11 2022-09 2022-07 2022-05 2022-03 2022-01 2021-11 2021-09 2023-09 2023-07 2023-05 2023-03 2023-01 2022-11 2022-09 2022-0