房地产行业研究周报：地产纾困进行时 郑州设立纾困基金

地产纾困进行时郑州设立纾困基金 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：地产纾困进行时郑州设立纾困基金 近日，据多家媒体报道，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有 关单位。该基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心 城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作， 相关开发区、区县（市）据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。 纾困专项基金的多层级参与运作方式将放大母基金的资金规模，叠加“盘活危困房企高净值项目”的方式，也将逐步产生置换资金并带动其他项目资金压力缓解： 第一层母基金（纾困专项基金）：由中心城市基金下设立，规模暂定100亿； 第二层子基金：由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定； 第三层项目盘活资金筹集：通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%,其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。 运作过程：由子基金对项目实施全封闭管理,按照销售进度逐步回收投资,并陆 续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。通过纾困专项基金带动社会 资本盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目,并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题,达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应,逐步化解潜在风险。 基于上述多层级运作的方式，纾困专项基金理论上可最多撬动800亿以上的资金规模，从而对郑州当地的纾困项目起到资金支持。本次郑州推出全国首个的 纾困基金方案，向市场释放了积极的信号，也将为相关政策制定提供一定参考，从而促进“保交楼”、行业风险处置的目标达成；供应端的交付风险降低，也将有利于需求端信心回归，加速商品房市场基本面好转。 此外，本周地方房地产政策在“因城施策”下持续保持宽松方向，河北沧州、浙江杭州及湖州提高了多孩家庭的公积金贷款额度，安徽潜山、浙江嘉兴推出 购房补贴，北京则对老年家庭购房给予特别支持，名下无住房且无在途贷款的老年家庭，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，并给予相应的贷款优惠利率；其子女可作为共同借款人申请贷款。 数据追踪（7月25日-7月31日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+3PCT、-33PCT，一线城 市-0.1PCT、-29PCT，二线+36PCT、-28PCT，三线-43PCT、-46PCT。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+12PCT，累计同比-19PCT。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-17PCT，成交建筑面积累计同 比-25PCT，成交金额累计同比-45PCT，土地成交溢价率为3.721%。 城市行情环比：北京（-24PCT），上海（+1PCT），广州（-42PCT），深圳 （+142PCT），南京（-3PCT），杭州（-54PCT），武汉（-32PCT）。 投资策略：建议关注行业龙头保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年8月7日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 124 行业平均市盈率 10.99 市场平均市盈率 12.06 行业表现走势图 房地产(申万) 沪深300 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2019/08/06 2019/11/04 2020/02/02 2020/05/02 2020/07/31 2020/10/29 2021/01/27 2021/04/27 2021/07/26 2021/10/24 2022/01/22 2022/04/22 2022/07/21 0% -10% -20% -30% 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：6月销售复苏延续投资端承压》2022-07-18 2、《房地产行业研究周报：商品房销售数据详解——复苏趋势延续》2022-07-11 3、《房地产行业深度研究：东风将至待时而动》2022-07-06 内容目录 1.每周一谈：地产纾困进行时郑州设立纾困基金3 1.1郑州设立100亿纾困基金助力房企纾困3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据跟踪7 4.1新房成交数据7 4.2二手房成交数据7 4.3土地成交数据8 4.4部分重点城市周度销售数据8 5.风险提示9 图表目录 图1：申万一级行业涨跌幅（%）5 图2：本周涨跌幅前十位（%）5 图3：本周涨跌幅后十位（%）5 图4：房地产行业近三年PE（TTM）5 图5：房地产行业近三年PB（LF）6 图6：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7 图7：一二三线城市（30城）周度成交面积同比7 图8：一二三线城市（30城）累计成交面积同比7 图9：13城二手房周度成交面积及同比环比增速7 图10：13城二手房周度成交面积累计同比增速7 图11：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比8 图12：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率8 图13：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图14：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图15：一二三线城市成交土地总价累计同比8 图16：一二三线城市成交土地周度溢价率8 表1：本周“因城施策”政策放松3 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）8 1.每周一谈：地产纾困进行时郑州设立纾困基金 1.1郑州设立100亿纾困基金助力房企纾困 近日，据多家媒体报道，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有关单位。该基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。 纾困专项基金的多层级参与运作方式将放大母基金的资金规模，叠加“盘活危困房企高净值项目”的方式，也将逐步产生置换资金并带动其他项目资金压力缓解： 第一层母基金（纾困专项基金）：由中心城市基金下设立，规模暂定100亿； 第二层子基金：由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定； 第三层项目盘活资金筹集：通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%,其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。 运作过程：由子基金对项目实施全封闭管理,按照销售进度逐步回收投资,并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目,并督促危困房企将置换资金专项 用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题,达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应,逐步化解潜在风险。 基于上述多层级运作的方式，纾困专项基金理论上可最多撬动800亿以上的资金规模，从而对郑州当地的纾困项目起到资金支持。 本次郑州推出全国首个的纾困基金方案，向市场释放了积极的信号，也将为相关政策制定提供一定参考，从而促进“保交楼”、行业风险处置的目标达成；供应端的交付风险降低，也将有利于需求端信心回归，加速商品房市场基本面好转。 此外，本周地方房地产政策在“因城施策”下持续保持宽松方向，河北沧州、浙江杭州及湖州提高了多孩家庭的公积金贷款额度，安徽潜山、浙江嘉兴推出购房补贴，北京则对老年家庭购房给予特别支持，名下无住房且无在途贷款的老年家庭，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，并给予相应的贷款优惠利率；其子女可作为共同借款人申请贷款。 表1：本周“因城施策”政策放松 时间 城市 政策类别 详细内容 8月1日 河北沧州 公积金贷款额度提升 提高多孩家庭住房公积金贷款额度。其中，二孩家庭最高贷款额度上浮10万元，三孩家庭最高贷款额度上浮20万元 8月1日 浙江杭州 公积金贷款额度提升 三孩家庭住房公积金优惠政策，贷款额度最高上浮20% 8月1日 安徽潜山 购房补贴 2023年12月31日前，对自愿退出宅基地进城购房落户农民，经认定后给 时间 城市 政策类别 详细内容予一次性5万元购房奖励。 8月2日 浙江嘉兴 购房补贴 新购买新建商品住房的本市户籍二孩、三孩居民家庭最高补贴10万元 8月3日 安徽六安 公积金贷款额度提 提高公积金贷款额度，双职工家庭最高60万元，取消新建商品房限售 升，取消限售 8月3日 湖南长沙 放松限售 对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标，并根据家庭未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。 8月4日 浙江湖州 公积金贷款额度提升 三孩家庭购首套房，首次公积金贷款额度上浮20% 8月4日 北京 老年家庭购房支持 老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，并给予相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。 资料来源：wind澎湃新闻等申港证券研究所 1.2投资策略 7月商品房销售环比走弱，叠加事件性冲击，市场复苏预期有所减弱，但整体来看政策、货币环境仍保持宽松，乐观情绪有所回落，但并无进一步悲观预期形成，近期纾困动作已有实质性进展，基本面复苏方向仍然确定。 另一方面，行业整体的复苏速度仍然偏慢，且各房企间的自身经营差异较大，导致无论需求端或供给端资金均呈现优先向头部优质房企转移的特征，看好优质房企穿越周期的方向不变。 建议关注抗周期能力强的头部房企，行业龙头保利发展、华润置地、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 2.本周行情回顾 上周沪深300指数涨跌幅-0.32%，在申万一级行业中，电子（+6.44%）、计算机 （+2.46%）、国防军工（-1.7%）等板块涨跌幅靠前，家用电器（-5.14%）、房地产（-4.5%）、汽车（-4.36%）等板块排名靠后。 上周申万房地产板块涨跌幅-4.5%，在申万一级行业中排名30/31，落后沪深300指数4.2pct。具体个股方面，涨跌幅前三位个股为万业企业（+21.5%）、天津松江（+10.8%）、张江高科（+10.5%），涨跌幅后三位个股为顺发恒业蓝光发展（-13.9%）、中交地产（-12.9%）、广宇发展（-11.5%）。 图1：申万一级行业涨跌幅（%） 8 6 4 2 电子计算机国防军工 通信食品饮料医药生物有色金属石油石化基础化工美容护理 传媒非银金融 银行社会服务交通运输农林牧渔纺织服饰轻工制造电力设备机械设备商贸零售公用事业 环保综合 建筑材料 煤炭钢铁