房地产行业周报：纾困基金设立保交楼，深圳土拍维持分化

本周地产、物业板块表现均较弱。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.5%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.2%，沪深300指数涨跌幅为-0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.4%和-5.8%。 本周土地市场延续低温态势。本周全国300城宅地成交建面866万㎡，单周环比-10%，单周同比-27%，平均溢价率6%（深圳集中土拍）。2022年初至今，本周全国300城累计宅地成交建面28023万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、滨江集团、中国海外发展的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交延续淡季走势，同比环比下降。本周（7月30日-8月5日）35个城市商品房成交合计425万平米，周环比-8%，周同比-23%。其中，一线城市周环比+2%，周同比-2%；二线城市周环比-9%，周同比-26%；三四线城市周环比-18%，周同比-35%。 本周二手房受二三四线城市驱动，环比下降，同比提升。15个城市二手房成交合计153万平米，周环比-11%，周同比+10%。其中，一线城市周环比-7%，周同比-30%；二线城市周环比-13%，周同比+28%；三四线城市周环比-5%，周同比+109%。 地方基金设立保交楼，AMC入局协助房企纾困。郑州市印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，基金规模暂定100亿元，尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险。8月5日，华融正式宣布与阳光城母公司阳关集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。我们认为地方纾困基金的设立有望盘活部分停工项目（单城市100亿的初始金投入能够解决多数项目的缺口），而企业层面的纾困救助进展或较缓慢。 深圳二批次土拍热度分化，华润成最大赢家。深圳2022年二批次集中土拍供应涉宅用地16宗，2宗流拍，成交14宗，其中9宗地块触及封顶价（5宗地进入摇号阶段），封顶率56%。从拿地房企看，华润继第一批拿地2宗后，二批次再度拿下4宗地块，成为本轮最大赢家，其他成交地块基本由央国企取得。本次土拍限售价较去年显著提升，其中南山前海地块上调万元左右，平均房价地价差为2.9万元/平，较一批次土拍提升20%。我们预计未来各地土拍政策将持续放宽，房企拿地利润维持较高水平，2021年下半年以来积极拿地的房企未来利润率有望改善。 投资建议 本周各地发布多项购房补贴及公积金宽松政策，同时有纾困基金落地促进行业健康发展，预计后续调控政策将持续宽松。地产板块，我们认为2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 AMC参与房企纾困情况 地方基金设立保交楼，AMC入局协助房企纾困，促进房地产市场健康发展。 项目层面，近日，郑州市印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，基金规模暂定100亿元，尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，提振市场信心。企业层面，今年1月，金融监管部门召集全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处臵、项目并购及相关金融中介服务，8月5日，华融正式宣布与阳光城母公司阳关集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。 图表1：2022年AMC参与房企纾困主要事件 深圳二批次集中土拍情况 深圳二批次土拍热度分化，华润成最大赢家。深圳2022年二批次集中土拍供应涉宅用地16宗，2宗流拍（地块自身素质相对较弱），成交14宗，其中9宗地块触及封顶价（5宗地进入摇号阶段），封顶率56%（一批次为100%），2宗底价成交。从拿地房企看，华润继第一批拿地2宗后，二批次再度拿下4宗地块，成为本轮最大赢家，其他成交地块基本由央国企取得。本次土拍限售价较去年显著提升，其中南山前海地块上调万元左右，平均房价地价差为2.9万元/平，较一批次土拍提升20%。 图表2：深圳各批次集中土拍情况 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.5%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为万业企业、华音国际控股、*ST松江、国瑞臵业、张江高科，涨跌幅分别为+21.5%、+11.2%、+10.8%、+10.6%、+10.5%；末5名为顺发恒业、佳源国际控股、建业地产、中交地产、广宇发展，涨跌幅分别为-13.9%、-13.7%、-13%、-12.9%、-11.5%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.1%，沪深300指数涨跌幅为-1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.3%和-1.2%。本周物业涨跌幅前5名为融信服务、兴业物联、浦江中国、中奥到家、祈福生活服务，涨跌幅分别为+8.1%、+5.4%、+5%、+4.2%、+4%；末5名为正荣服务、碧桂园服务、时代邻里、宋都服务、合景悠活，涨跌幅分别为-16.7%、-14.1%、-13.2%、-8.3%、-7.5%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第32周，全国300城宅地成交建面866万㎡，单周环比-10%，单周同比-27%，平均溢价率6%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面28023万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、滨江集团、中国海外发展的权益拿地金额位居行业前五，分别为583、464、412、392、370亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（7月30日-8月5日），35个城市商品房成交合计425万平米，周环比-8%，周同比-23%，月度累计同比-14%，年度累计同比-32%，其中： 一线城市：周环比+2%，周同比-2%，月度累计同比+11%，年度累计同比-29%； 二线城市：周环比-9%，周同比-26%，月度累计同比-21%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比-18%，周同比-35%，月度累计同比-20%，年度累计同比-46%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（7月30日-8月5日），15个城市二手房成交合计153万平米，周环比-11%，周同比+10%，月度累计同比+43%，年度累计同比-22%，其中： 一线城市：周环比-7%，周同比-30%，月度累计同比-5%，年度累计同比-36%； 二线城市：周环比-13%，周同比+28%，月度累计同比+60%，年度累计同比-13%； 三四线城市：周环比-5%，周同比+109%，月度累计同比+191%，年度累计同比-48%。 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.59亿平米，环比-0.1%，同比+10.1%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为18月，较上周-0.8个月，较去年同比+5.5个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。