房地产行业双周报：多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管

近期核心观点： 从行业角度，基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。当前，基本面弱势延续，信用危机也并未完全度过。月度销售数据恶化程度虽在趋缓，但从高频数据看，销售回暖动能仍显不足，居民收入、房价上涨预期等指标均为多年来最低。尽管销售复苏才是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。但是，“保交楼”作为销售企稳的必要条件，决定了地产股债的“下限”。而站在市场预期逼近“下限”的当前时点，“下限”的抬升，无疑会为地产股债带来一波过度悲观预期的修复。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国、贝壳-W、招商积余。 销售：复苏较为缓慢 从月度数据看，复苏趋势较弱。2022年7月300城住宅销售面积3027万㎡，单月同比-40%；2022年截至7月，300城住宅累计销售面积20480万㎡，累计同比-46%。2022年7月百强房企全口径销售额6065亿元，单月同比-40%； 2022年截至7月，百强房企累计全口径销售额40772亿元，累计同比-49%。 从日频数据看，回暖较为缓慢。2022年截至8月5日，30城商品房成交面积为8854万㎡，同比-31%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-34%、-35%、-31%、-14%。样本城市中，上海、深圳、成都、江阴商品房累计成交面积同比降幅收窄较为明显。 拿地：成交量价持续低迷 2022年7月单月300城住宅土地成交建面为5980万㎡，环比-36%，单月同比-39%；2022年截至7月，300城住宅土地累计成交建面为37355万㎡，累计同比-54%。2022年7月300城住宅土地成交溢价率为3.81%，依旧较低。 融资：债券发行额环比改善 2022年7月，房企发行国内债券569亿元，环比+19%，发行海外债券399亿元，环比+595%，合计债券融资969亿元，环比+80%。2022年截至7月，房企累计发行国内债券3400亿元，同比-25%，累计发行海外债券1063亿元，同比-55%，合计债券融资金额4463亿元，同比-35%。 重要事件： ①中央政治局会议强调坚持房住不炒，因城施策用好政策工具箱。②北京试点支持老年家庭购房，最低35%首付、子女可作共同借款人。③安徽潜山鼓励农民进城落户，提供人才购房补贴。④河南信阳补贴市区内商品房契税。 ⑤长沙、东莞加强预售资金监管。⑥大理支持房企以“共有产权”方式销售商品房。⑦杭州实施三孩家庭住房公积金优惠政策。⑧天津稳定住房消费，引导房企卖房加赠家装家电。⑨河南2023年起全面推行新建商品房“交房即交证”。⑩郑州印发房地产纾困基金设立运作方案。⑪中国华融与阳光集团签署纾困战略合作协议。⑫上海、济南、天津、深圳第二批集中供地落幕。 风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点......................................................................................................................................4市场表现回顾......................................................................................................................................4 行业政策要闻......................................................................................................................................8 免责声明............................................................................................................................................11 近期核心观点 从行业角度，基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。当前，基本面弱势延续，信用危机也并未完全度过。月度销售数据恶化程度虽在趋缓，但从高频数据看，销售回暖动能仍显不足，居民收入、房价上涨预期等指标均为多年来最低。尽管销售复苏才是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。但是，“保交楼”作为销售企稳的必要条件，决定了地产股债的“下限”。 而站在市场预期逼近“下限”的当前时点，“下限”的抬升，无疑会为地产股债带来一波过度悲观预期的修复。 从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国、贝壳-W、招商积余。 市场表现回顾 板块方面，2022.7.25-2022.8.7期间，沪深300指数下跌了1.92%，房地产指数（中信）下跌1.20%，房地产板块跑赢沪深300指数0.72个百分点，位居所有行业第11位。近一个月，沪深300指数下跌6.04%，房地产指数（中信）下跌4.73%，房地产板块跑赢沪深300指数1.30个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌8.92%，房地产指数（中信）下跌9.50%，房地产板块跑输沪深300指数0.58个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.7.25-2022.8.7） 个股方面，2022.7.25-2022.8.7期间，36只个股上涨，99只个股下跌，10家个股持平，占比分别为25%、68%、7%。涨跌幅居前5位的个股为：大港股份（56.35%）、万业企业（31.19%）、广汇物流（30.46%）、*ST松江（14.65%）、中润资源（11.86%），居后5位的个股为：顺发恒业（-27.00%）、广宇发展（-20.14%）、财信发展（-11.16%）、中天金融（-10.86%）、天保基建（-10.43%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售：复苏较为缓慢 从月度数据看，复苏趋势较弱。2022年7月单月300城住宅销售面积3027万㎡，环比-20%，单月同比-40%；2022年截至7月，300城住宅累计销售面积20480万㎡，累计同比-46%。2022年7月单月百强房企全口径销售额6065亿元，环比-27%，单月同比-40%；2022年截至7月，百强房企累计全口径销售额40772亿元，累计同比-49%。 图6：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图7：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 从日频数据看，回暖较为缓慢。2022年截至8月5日，30城商品房成交面积为8854万㎡，同比-31%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-34%、-35%、-31%、-14%。样本城市中，上海、深圳、成都、江阴商品房累计成交面积同比降幅收窄较为明显。 图8：30城商品房单日成交面积（万㎡），2019-2022 图9：30城商品房当年累计成交面积（万㎡），2019-2022 图10：30城商品房当年累计成交面积同比，2022 图11：分区域商品房当年累计成交面积同比，2022 2、拿地：成交量价持续低迷 2022年7月单月300城住宅土地成交建面为5980万㎡，环比-36%，单月同比-39%； 2022年截至7月，300城住宅土地累计成交建面为37355万㎡，累计同比-54%。 2022年7月300城住宅土地当月成交溢价率为3.81%，依旧较低。 图12：300城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%） 图13：300城住宅土地当月成交溢价率 3、融资：债券发行额环比改善 2022年7月，房企发行国内债券569亿元，环比+19%，发行海外债券399亿元，环比+595%，合计债券融资969亿元，环比+80%。2022年截至7月，房企累计发行国内债券3400亿元，同比-25%，累计发行海外债券1063亿元，同比-55%，合计债券融资金额4463亿元，同比-35%。 图14：房企内债当月发行额（单位：亿元） 图15：房企外债当月发行额（单位：亿美元） 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.7.25-2022.8.7） 表1：近期行业政策一览（2022.7.25-2022.8.7） 2、近期行业要闻（2022.7.25-2022.8.7） (1)中央政治局会议强调坚持房住不炒，因城施策用好政策工具箱 7月28日，中共中央政治局召开会议，分析当前经济形势，部署下半年经济工作。 会议强调，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 (2)上海第二批集中供地落幕，收金780亿元，六成溢价成交 7月28日，上海第二批次集中土地出让竞拍结束，34宗地全部成交（含2宗城中村改造项目用地），共收获土地出让金780亿元，总出让面积约119.66万平方米。 在34宗涉宅地块中，12宗底价成交，22宗溢价成交，其中13宗触顶竞价。若剔除2宗城改用地，国资背景企业累计拿地额占比93%，宗数占比84%。 (3)济南第二批集中供地落幕，收金69亿元，九成底价成交 8月1日，济南第二批集中供地落幕，总出让面积66万平方米，主城区18宗地块全部成交，其中2宗触顶竞拍，其余均为底价成交，总出让金69亿元。 (4)天津第二批集中供地落幕，收金82亿元，两成流拍 8月1日，天津市2022年第二批次国有建设用地使用权集中挂牌出让落幕。本轮土拍共挂牌11宗地块，最终成交9宗，流拍2宗，合计成交土地面积约78万平方米，总建筑面积约131万平方米，成交总金额82亿元。 (5)深圳第二批集中供地落幕，收金339亿元，五成触顶 8月4日，深圳2022年第二次集中供地落下帷幕，此次共供应16宗住宅用地，总土地面积约33.29公顷，总建筑面积约179.85万平方米。最终，2宗宅地流拍，14宗宅地成功出让，总收金339.32亿元，其中8宗触顶，有5宗进入摇号环节。 (6)天津稳定住房消费保障刚性需求，引导房企卖房加赠家装家电 8月4日，天津市发展和改革委员会发布《天津市关于促进消费恢复提振的若干措施》公开征求意见的公告。措施提出，稳定住房消费。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持分区施策促进房地产市场平稳健康发展，优化个人购房信贷政策，引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例，保障住房刚性需求，合理支持改善型需求。扩大家居消费，鼓励举办线上线下相结合的房地产暨家装展示交易会，引导房地产开发企业开展卖房加赠家装、家具、家电等活动，释放消费潜力。 (7)北京试点支持老年家庭购房，最低35%首付、子女可作共同借款人 8月4日，北京住建委官方平台发布信息，北京在今年的第二批次集中供地中，选取了昌平区平西府、顺义区福环和薛大人庄3宗地块试点"全龄友好社区"项目，将支持中心城区60岁及以上老年家庭购房，对于将户口迁至试点项目所在地，且名下无住房、无在途贷款的老年家庭，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率。此外，购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行。政策同时明确，老年人子女可作为共同借款人申请贷款。 (8)河南2023年起全