地产行业周报：郑州纾困基金方案出台，长沙加强预售金监管

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 郑州纾困基金方案出台，长沙加强预售金监管 2022年8月7日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周郑州出台百亿地产纾困基金，中国华融官宣纾困阳光城母公司，预计在政治局会议“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”指导下，地方政府或将发挥更大作用以实现保交楼；同时7月以来长沙等多地加强预售金监管，保证资金“留在项目”以保障项目竣工交付。随着后续政策持续发力，预期稳定下房地产或将继续温和修复，板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、 滨江集团、越秀地产、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复， 建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注地产产业链投资机会。 政策环境监测：1）郑州出台地产纾困基金，中国华融官宣纾困阳光城母公司；2）长沙：发布加强商品房预售资金监管新规。 市场运行监测：1）成交环比回落，有望温和修复。本周（7.30-8.5）新房成交3.6万套，环比降6.7%；二手房成交1.2万套，环比降26.5%。8月（截至5日）新房日均成交同比降16.4%，较7月缩窄22.9pct，后续政策推动下成交有望温和修复。2）改善型需求占比环比上升。2022年6月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.1pct至82%。3）库存环比微降，短期稳中趋降。16城取证库存10308万平，环比降0.3%。后续随着销售去化陆续改善，库存或稳中趋降。4）土地成交回落、溢价率上升，一二线占比提高。上周百 城土地供应建面4657.2万平、成交建面3528.4万平，环比升70.3%、降19.4%；成交溢价率3.7%，环比升1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比8.3%、26.3%、65.4%，环比分别升3.9pct、升1.3pct、降5.1pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行55亿元，环比增加12亿元；海外债发行0.3亿美元，环比减少0.7亿美元；重点房企发行利率为1.9%-4.5%，可比发行利率均较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌4.5%，跑输沪深300（-0.32%）；当前地产板块 PE（TTM）10.99倍，估值处于近五年73.7%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、滨江集团、浦东金桥；南向资金净流入前三房企为金科服务、碧桂园、旭辉控股集团。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。 2022年8月5日河南 2023年起全面推行新建商品房 “交房即交证” 2022年8月4日天津 三孩家庭首套房公积金首贷额 度最高上浮20% 2022年8月1日沧州 提高多孩家庭住房公积金贷款额，三孩家庭最高可贷100万 2022年8月1日杭州 三孩家庭首套房公积金首贷额 度最高上浮20% 2022年8月1日吉林 二手房贷款房价按合同价或评 估价的最低值核定贷款额度 2022年8月1日央行 维护房地产市场融资平稳有序，引导个人住房按揭利率下行 2022年8月1日大理 支持房企以共有产权方式销售商品房，可先购买一半产权 2022年8月3日嘉兴 二孩、三孩家庭购买新房最高补贴10万元 2022年8月1日长沙 全面加强商品房预售资金监管监测，保证资金“留在项目“ 2022年8月2日金华 磐安鼓励金融机构降首付降利率公积金贷款最高至80万元 偏松偏紧中性 2022年8月4日北京 三项目试点老年家庭购房最低 35%首付、子女可作共同借款人 郑州出台地产纾困基金，中国华融官宣纾困阳光城母公司 事件描述：据第一财经报道，郑州市近日下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》(以下简称《方案》），将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元。8月5日中国华融资产管理有限公司发文透露，近日中国华融与阳光龙净集团有限公司（简称“阳光集团”，阳光城母公司）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。 点评：1）在运作方式上，《方案》规定由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%；之后由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%。同时盘活资金专项用于危困房企问题楼盘，由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出。2） 7月底中央政治局会议强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，郑州政府着力解决房企纾困问题，加紧提振市场信心。7月底，郑 州市房管局组织8家重点房企开会，拟以棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房等4种模式对房企在郑问题楼盘进行支持。 8月河南省自然资源厅等13个部门联合印发文件，自2023年1月1日起全面实施城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目“交房即交证”。3）我们认为，此类纾困资金运作有望发挥“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，但多数机构及社会资本参与动力及落地效果仍有待市场检验。此外全国性的AMC加速介入房地产行业，成为加快行业风险化解的重要力量，如中国华融官宣纾困 阳光城母公司等，截至目前，在政策引导下中国信达、中国华融、长城资产等已相继参与到房企资产盘活与风险化解中。4）由于信用 端担忧，部分出险房企在外部融资和内生销售均存一定难度，短期保交楼压力仍大。在“保交楼、稳民生”大背景下，多家出险或展期房企正通过资产转让、引入战投等方式积极自救，部分地方政府亦出台返还土地款等举措，在“压实地方政府责任”的大背景下，预计各地地方政府在“保交楼”中将发挥更大作用。 长沙：发布加强商品房预售资金监管新规 事件描述：8月3日，长沙市住建局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，提出将对全市商品房预售资金采取“全额全程、 流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，以保障项目 竣工交付。 点评：1）7月以来，长沙、成都、杭州、嘉兴、郑州、深圳龙岗区、西安、青岛、东莞、绍兴等近20个城市加强预售资金监管，出台“补漏”举措，其主要目的在于缓解近期部分城市因预售资金被挪用而引发的楼盘无法按时交付、拖欠建筑商（供应商）款项等问题。2）长沙此次新政落实“管好不管死”的原则，规定“企业在取得预售许可证1个月后，已售房价款未能达到预售资金总额的40%，在确保已售房价款留足20%后，可将其余预售资金用于本项目的工程建设”，将在一定程度增加房企流动性，缓解企业资金压力。3）同时新 规明确“开发企业可凭银行出具的见索即付性独立保函等额替代重点监管资金，保函有效期至少应超过项目预计竣工验收备案时间2个月”，亦有助于减轻开发商的资金压力。 成交：环比回落，有望温和修复 点评：本周（7.30-8.5）新房成交3.6万套，环比降6.7%； 二手房成交1.2万套，环比降26.5%。8月（截至5日）新房日 均成交同比降16.4%，较7月缩窄22.9pct，后续政策推动下 成交有望温和修复。 8 万套 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套 2 6 1.5 4 1 2 0.5 0 21.7.31 0 21.9.30 21.11.3022.1.3122.3.31 22.5.31 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.8 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年6月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降0.1pct至18.1%，90-140平套数占比环比降0.6pct至65.9%，140平以上套数占比环比升0.7pct至16%，改善型需 求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.32021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.5 库存：环比微降，短期稳中趋降 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10308万平，环比降0.3%。后续随着销售去化陆续改善，库存或稳中趋降。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.10.220.11.2021.1.821.2.2621.4.1621.6.421.7.2321.9.1021.10.2921.12.1722.2.422.3.2522.5.1322.7.1 土地：成交回落、溢价率上升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面4657.2万平、成交建面3528.4万平，环比升70.3%、降19.4%；成交溢价率3.7%，环比升1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比8.3%、26.3%、65.4%，环比分别升3.9pct、升1.3pct、降5.1pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.62021.92021.122022.32022.6W7.18 20.8.320.11.321.2.321.5.321.8.321.11.322.2.322.5.3 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 5000 4000 3000 2000 1000 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周 20% 15% 10% 5% 300 250 200 150 100 50 万平百城土地成交前五城（7.25-7.31） 269264 191176171 00% 2021.52021.82021.112022.22022.5W7.11 0 上海宿迁重庆绵阳佛山 流动性环境：资金价格边际下降，R007仍处低位 短期回购利率边际下降。R001下行33.25BP至1.10%，R007下行26.67BP至1.44%。 为配合税期走款，本周一至周五，央行每天进行逆回购操作20亿元，全周全口 径累计净回笼60亿元；下周公开市场逆回购到期100亿元。 7 6 5 4 3 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 2 908,0001 R007下跌（%） 2019202020212022 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6