房地产行业周观点：郑州落地首个地产纾困基金

行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 郑州落地首个地产纾困基金 ——房地产行业周观点(08.01-08.07) 强于大市(维持) 2022年08月08日 行业核心观点：房地产行业在我国经济中具有重要地位，房地产行业的稳定是“稳增长”的重要方面，当前行业处于供给收缩、需求观望状态，预计下半年政策宽松力度仍会持续加码，逐渐扭转当前供求观望状态，我们认为行业市场竞争格局将在风险出清中逐渐优化，优质房企或将走出α行情。建议关注（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的高信用优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。投资要点：上周行情回顾：上周申万一级行业房地产指数下跌4.50%，沪深300指数下跌0.32%，房地产板块表现弱于大盘。2022年以来房地产行业下跌12.55%，沪深300指数下跌15.86%，相对收益持续收窄。重点政策要闻：（1）8月1日央行2022年下半年工作会议：稳妥化解重点领域风险，防范化解中小银行风险，因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式；（2）郑州房地产纾困基金设立运作方案出台，暂定规模100亿；（3）地方放松持续进行中：①天津、浙江嘉兴、贵州晴隆县等地给予购房补贴，吉林、大理、广东东莞、河南、绍兴镜湖新区调整预售及房产交易政策；②安徽潜山、杭州、河北沧州、安徽六安、浙江磐安县、浙江湖州等地调整部分公积金贷款政策；③武汉硚口等地发布人才政策；④深圳龙华、云南勐腊等地为促进市场平稳向好发展推出土地管理政策。行业基本面情况：销售回落，土地市场表现仍较弱。7月25日-7月31日，30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑30.19%，其中一线下滑2.32%，二线下滑31.84%，三线下滑46.16%；百城住宅类土地供应建面四周滚动同比下降52.1%，年初至今累计同比下降46.48%；百城住宅类土地成交建面四周滚动同比下降1.5%，年初至今累计同比下降52.63%；百城住宅类土地溢价率为4.1%。上周深圳、济南、天津完成今年第二批地块出让活动，深圳和天津土地成交规模保持环比有所改善，深圳流派率环比上升，三城溢价率均处于低位。重点公司动态：（1）各家公司陆续发布7月销售数据，同比普遍下降；（2）富力地产经考虑存货减值拨备后，预计录得不多于人民币170亿元的净亏损；（3）因增持股份与计划差距较大，阳光城股东及关联方收监管函；因未完成股份回购计划，金科股份及董事长周达等接获证监会警示函；（4）绿地控股获国有股东30亿元资金支持；（5）万科拟发行公司债。风险因素：政策力度不及预期、行业基本面持续快速下行、信用 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 30%20%10% 0% -10%-20%-30% 数据来源：聚源，万联证券研究所相关研究因城施策力度或升级房贷利率继续下调，持续关注基本面变化“停贷”事件或扰动销售端修复进程分析师:潘云娇执业证书编号：S0270522020001电话：02032255210邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告|房地产 风险超预期等。 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块下跌4.50%，表现弱于大盘4 1.2上周大部分地产细分板块下跌4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况8 3.1上周销售回落8 3.2上周土地市场表现仍然较弱9 3.3集中供地情况10 3.3.1今年以来集中供地整体情况概览10 3.3.2上周集中供地完成情况11 4融资情况跟踪13 4.1行业融资情况13 4.2重点个股融资情况13 5重点公司公告跟踪14 6投资建议与风险提示16 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：上周房地产板块相对收益有所回缩4 图表3：上周A股房地产各细分领域（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览6 图表10：30大中城市商品房销售四周滚动同比增速8 图表11：一线城市四周滚动同比增速8 图表12：二线城市四周滚动同比增速8 图表13：三线城市四周滚动同比增速8 图表14：百城住宅类土地供应建面同环比增速9 图表15：百城住宅类土地成交建面同环比增速9 图表16：百城住宅类土地成交总价同比增速9 图表17：百城住宅类土地成交溢价率9 图表18：2022年已完成第二批集中出让城市10 图表19：2022年已公告集中出让城市11 图表20：土地供应与成交建面情况（深圳）11 图表21：起始价与成交金额情况（深圳）11 图表22：土地供应与成交建面情况（济南）11 图表23：起始价与成交金额情况（济南）11 图表24：土地供应与成交建面情况（天津）12 图表25：起始价与成交金额情况（天津）12 图表26：流拍率（包含撤牌）及溢价率变化（深圳）12 图表27：流拍率（包含撤牌）及溢价率变化（济南）12 图表28：流拍率（包含撤牌）及溢价率变化（天津）12 图表29：境内债券发行金额（亿元）13 图表30：境外债发行情况13 图表31：重点个股融资信息跟踪13 图表32：重点公司公告跟踪14 1市场回顾 1.1上周房地产板块下跌4.50%，表现弱于大盘 上周申万一级行业房地产指数下跌4.50%，沪深300指数下跌0.32%，房地产板块回撤明显。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 8.00 房地产,-4.50 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 电子计算机国防军工 通信食品饮料医药生物沪深300有色金属石油石化基础化工美容护理 传媒非银金融 银行社会服务交通运输农林牧渔纺织服饰轻工制造电力设备机械设备商贸零售公用事业 环保综合 建筑材料 煤炭钢铁 建筑装饰 汽车房地产家用电器 -6.00 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2022年以来房地产行业下跌12.55%，跑赢沪深300指数（下跌15.86%），上周相对收益有所回缩。 图表2：上周房地产板块相对收益有所回缩 5800 5300 4800 4300 3800 沪深300（左轴)房地产（右轴） 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周大部分地产细分板块下跌 上周大部分地产细分板块下跌，产业地产板块上涨1.46%，物业管理板块下跌3.90%，商业地产板块下跌4.67%，住宅开发板块下跌4.95%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：万业企业、*ST松江、张江高科，跌幅排名前3位的房地产个股为：顺发恒业、中交地产、广宇发展。港股市场地产板块涨幅排名前3位的房地产个股为：国瑞置业、九龙仓置业、珠光控股，跌幅排名前3位的房地产个股为：金科服务、碧桂园服务、佳源国际控股。 图表3：上周A股房地产各细分领域（%） 2.001.46 1.00 -3.90 0.00 -1.00 -2.00 -3.00 -4.00 -5.00 -6.00 -4.67 -4.95 产业地产物业管理商业地产住宅开发 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 30.0 20.0 10.0 0.0 -10.0 -20.0 -30.0 -40.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 -50.0 -100.0 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%)周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 30.0 20.0 10.0 0.0 -10.0 -20.0 -30.0 -40.0 0.0 -10.0 -20.0 -30.0 -40.0 -50.0 -60.0 -70.0 -80.0 -90.0 -100.0 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%)周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表8：行业重点新闻一览 2行业重点新闻信息 个股信息 宏观信息 其他 碧桂园服务：8月5日，碧桂园生活服务集团股份有限公司新增投资企业云南碧桂园生活服务有限公司，持股100%。（中指研究院） 绿地控股：获得两大国有股东上海地产、上海城投共计30亿元资金支持。有助于绿地保持流动性合理充裕，为保交付、稳民生等工作提供有力支撑，同时进一步促进转型升级，保障公司长期平稳、健康、可持续发展。（风财社） 阳光城：为贯彻落实国家关于稳定房地产市场，保交楼、稳民生的有关要求，进一步促进房地产业良性循环和健康发展，中国华融全面推动与相关市场主体的纾困合作，近日中国华融已与阳光龙净集团有限公司签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议，中国华融总裁助理高敢、阳光集团董事局主席林腾蛟出席会议。（财联社） 万科拟下调“19万科02”利率，具体调整幅度将于8月12日披露。（观点网） 央行2022年下半年工作会议：稳妥化解重点领域风险，防范化解中小银行风险，因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。 （观点网） 2022年7月份中国大宗商品指数101.3%，较上月下跌0.2个百分点。（观点网） 中物联：房地产业、建筑服务业延续上半年景气活跃度，相关商务快件指数分别回升1.4和0.2 个百分点，达105.9%和103.6%。（观点网） 国家发改委等13部门就进一步规范招标投标主体行为提出意见，包括强化招标人主体责任、坚决打击遏制违法投标和不诚信履约行为、加强评标专家管理、规范招标代理服务行为及进一步落实监督管理职责。（观点网） 郑州市人民政府办公厅已于日前印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称《方案》），由中心城市基金下设立房地产纾困专项基金，规模暂定100亿元，意在“尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难。”（大河报） 南京市房产局就“全面放开限购”传闻回应：系不实消息，未收到也没下发相关文件，南京没有全面放开限购。（观点网） 广东省自然资源厅公布《广东省都市圈国土空间规划协调指引》。《指引》明确了广州都市圈、深圳都市圈、珠江口西岸都市圈、汕潮揭都市圈、湛茂都市圈�大都市圈的规划范围、空间构筑、交通系统领域协调指引、公服设施领域协调指引、产业领域协调指引。（观点网） 资料来源：公开资料整理，万联证券研究所 图表9：行业重点政策一览 时间城市部门或文件主要内容 《潜山市关于应对疫情 2022/8/1安徽潜山 影响促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》 双职工住房住房公积金最高贷款额度由45万元增加到50 万元，单职工缴存的由35万元增加到40万元。 2022/8/1杭州杭州住房公积金管理委 员会 2022/8/1河北沧州河北沧州市 2022/8/2 吉林通机制规范购房融资的准，请计划申请住房公积金二手房贷款的职工知晓此情 通知》况，并在住建部门网签合同备案时，如实申报备案房屋交易价格。 2022/8/2 深圳龙华《龙华区非经营性国有新规明确了非经营性国有储备土地来源及出库条件，为解决储备土地管理办法》区文教体卫、公共服务设施等问题提供了利好。 2022/8/2 《嘉兴市进一步完善房《实施意见》明确，自发布之日起至2022年12月31日，浙江嘉兴地产市场平稳健康发展新购买新建商品住房的本市户籍二孩、三孩居民家庭，分别 《关于建立信息查询互 三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按