房地产（物业服务）行业动态跟踪：物管行业发力掘金存量旧改

北京提出老旧小区改造要推广“劲松模式”与“首开经验” 2022年7月18日，北京市委全面深化改革委员会召开会议，审议了《北京市老旧小区改造工作改革方案》，提出老旧小区改造是“民生改善综合体”，应细化改造内容和标准，加快审批速度；推广“劲松模式”“首开经验”；引入专业化物业服务工作机制，健全物业费收缴使用制度。 “劲松模式”指北京朝阳区劲松北社区老旧小区改造的成功范式；“首开经验”指首开集团在老旧小区改造、物业服务升级方面提供的经验 劲松模式：通过区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作，五方联动推进老旧小区的改造更新工作；“先尝后买”，企业提供为期四个月免费服务，让居民在感受到生活品质提升基础上逐步接受物业服务付费理念。 首开经验：物业服务前置，“硬基建”与“软服务”相结合，根据居民提出新的合理化建议持续开展微改造。 我们认为老旧小区存在基础设施差、缺乏专业物业管理等问题，无法满足居民日常生活的需求。根据“劲松模式”和“首开经验”，老旧小区改造必须充分发挥物业服务前置作用，在解决居民诉求、改造方案出台和实施、部分资金投入、后期维护和持续运营等方面，物业企业均扮演核心角色。 旧改是物业企业存量拓展途径之一，政府支持力度较强 国务院指出到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务；根据住建部摸排，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平。国家多部门明确提出支持老旧小区引入市场化物业服务；多地出台改造细则。我们认为，老旧小区改造催生三大业务：基础物业管理服务、空间运营服务、其他社区增值服务。 老旧小区改造的加速推进，提高物管企业的渗透率，扩大物管行业市场空间。 物业管理板块资本市场表现：受美联储加息、新冠疫情反复以及部分房企出现信用风险等影响，市场悲观情绪发酵，2022年1-7月，光大地产AH核心物业指数累计下跌34.7%，2022年平均PE估值约为12倍，处于历史低位。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显，并在疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。 投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 1、北京提出推广“劲松模式”与“首开经验” 2022年7月18日，北京市委全面深化改革委员会召开会议，审议了《北京市老旧小区改造工作改革方案》，提出老旧小区改造是“民生改善综合体”，应细化改造内容和标准，加快审批速度；推进老楼加装电梯等难点问题，改善老年人生活环境；推广“劲松模式”“首开经验”；建立小区长效管理机制，持续推进业委会（物管会）组建，引入专业化物业服务工作机制，健全物业费收缴使用制度。 1.1、劲松模式：五方联动，先尝后买 “劲松模式”指北京朝阳区劲松北社区老旧小区改造的成功范式。该社区始建于1978年，总建筑面积19.4万平方米。小区年代久远，存在着配套服务项目不全、设施老化以及专业物业管理缺乏等问题，整体居住环境不再满足住户期望，居民希望引入专业物业服务并为老楼加装电梯。 区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作，五方联动推进老旧小区的改造更新工作。经朝阳区委、区政府支持，劲松街道办事处将区域内10个老旧小区纳入旧城改造规划。街道授权愿景集团对低效空间进行改造提升和长期运营，围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化四方面实施改造，开展加保温墙、更新管道、改善小区绿化、加强社区公共设施建设维护等工作。 “先尝后买”，物业服务付费理念深入人心。劲松北社区以“同意户数占比过半、同意面积占比过半”的投票结果引入物业企业。物业企业实施物业服务清单式管理，提供涵盖环境保洁、绿化养护、停车管理、垃圾分类等服务。2019年8月1日物业公司正式入驻，提供为期四个月的免费服务，让居民在感受到生活品质提升基础上逐步接受物业服务付费理念。 微利可持续，注重长期回报。项目前期由愿景集团投入资金，公司通过后期经营低效空间、收取停车管理费、收取物业服务费以及未来可能落地的养老、托幼、健康等产业，实现一定期限内的投资回报平衡；后续根据居民需求可以持续进行改造，形成老旧小区改造“微利可持续”的市场化机制。 图1：劲松模式五方联动概念图 1.2、首开经验：物业服务前置，“硬基建”“软服务” “首开经验”，指首开集团在老旧小区改造、物业服务升级方面提供的经验，是国有企业参与老旧小区改造的典型模式。具体包括完善物业管理，实行“先尝后买”和“持续更新”，根据居民提出新的合理化建议持续开展微改造，并注重物业服务前置，着眼建立长效机制，将“硬设施”与“软服务”结合。 物业服务前置，坚持“持续更新”。北京石景山区古城街道十万平小区是上世纪70年代首钢集团为职工建造的住宅楼，小区楼房普遍老化，外观破旧，居民改善居住环境的意愿强烈。对此，首华物业联合社区工作人员开展调研工作，把居民需求进行条块梳理，上门讲解改造细节。如果对老旧小区改造不满意，居民提出新的合理化建议时，可以继续微改造。 “硬基建”和“软服务”有机结合。对于石景山区古城街道项目，首开集团投资对小区雨污水管线、天然气加装、车棚及电动自行车充电设施、便民菜站等完善类内容进行改造，改造完成后首开集团下属首华物业公司为小区提供物业服务。 首开集团将“互联网+”和数字赋能与传统物业的融合发展进一步深化，其数字管理平台、96139物业服务热线平台，“首开易生活”客户端，可为居民提供更高品质、更加便捷的生活服务。 图2：石景山区古城街道项目改造前 图3：石景山区古城街道项目改造后 我们认为，老旧小区主要居住人口是老年人和务工人员等。老旧小区存在基础设施差、老年服务欠缺、便民设施不完备等问题，导致这些老旧小区无法满足居民日常生活的需求。此次推广老旧小区改造有助于提高居住人口的生活幸福感，改善居住环境。此外，资金问题是老旧小区改造的难题之一，而通过推广引入社会资本的“劲松模式”和“首开经验”有助于解决改造过程中资金难的问题。 根据“劲松模式”和“首开经验”，老旧小区改造必须充分发挥物业服务前置作用，在解决居民诉求、改造方案出台和实施、部分资金投入、后期维护和持续运营等方面，物业企业均扮演核心角色。 2、政策支持物业企业参与老旧小区改造 老旧小区通常占据各大中城市主城区良好地段，甚至核心地段。老旧小区改造不但是一项涉及上亿居民的民生工程，也是一项维护城市形象、保护城市文化的重要市政举措，是城市更新的主要内容。对此，中央发布一系列政策及改造任务确保老旧小区改造顺利推进，各地政府积极跟进，因城施策，从政策、资金、措施、资源上全面支持老旧小区改造。 2.1、国家政策和动态 我国“十四五”规划提出实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，并明确指出改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。 2020年7月起，中央多部门对老旧小区改造持强有力支持态度，政策指导明确、方案清晰，国家发力，决心显现，“十四五”老旧小区改造步入实质性推进阶段。 表1：中央部门及国家级协会的政策/动态 2.2、地方政策和动态 地方政府落实改造计划和改造细节，争取“一体化改造”、“一次性改造”，建立规范化制度，注重老旧小区长效治理。其中北京提出坚持物业管理在前，物业企业及服务标准确定后方可列入年度改造计划。 表2：地方政府的政策/动态 3、旧改是物业企业存量拓展途径之一 老旧小区改造的加速推进，可提高物管企业的渗透率，扩大物管行业的市场空间，旧改小区选定物业管理模式，可通过招投标或其他业主认可方式选聘物业服务企业。物业企业可发掘到存量住宅的价值，通过“谁受益、谁出资”机制赚取管理费和服务费，这对物管企业是一次难得的发展机遇。同时，政府支持物业企业参与到旧改中来，支持物管行业良性发展，在此背景下，优质的物业企业将脱颖而出。 根据住建部摸排结果，全国2000年以前建成的老旧小区（十四五期间需要全部改造完毕）近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平。根据住建部原副部长仇保兴测算结果，老旧小区改造市场空间或可达5万亿元。 我们认为，老旧小区改造主要给物业企业带来如下业务： 1）基础物业管理服务：包括传统四保：保安、保洁、保绿、保修。根据首开经验与劲松模式，居民对于老旧小区改造的诉求之一是引入专业物业服务，对社区资产（包括公共设施和个人住宅）进行专业维护，从而达到社区资产保值增值的目的。同意缴纳物业管理费，引入专业物业企业，是居民对于美好生活和优质服务需求的反映，按照住建部的摸排测算，老旧小区改造催生的物业管理市场体量可观。 2）空间运营服务：如停车管理服务、智能安防监控、智慧小区管理平台、电梯服务、社区广告业务等。物业企业在老旧小区改造中凭借资源整合优势和成本易管控优势发展空间运营业务，物管企业在前期提供旧改小区空间安全管理、绿化环境改造、适老化改造、智慧化改造等；后期物管企业配合居民需求，制定针对性服务方案和维护方案，真正满足业主需求，改善生活环境，谋求长效稳健管理。 3）其他社区增值服务：物业企业可以凭借“贴合社区，响应迅速”的特点在旧改小区中开拓养老托幼、医疗助餐等一系列“软件”服务。物管企业通过摸查旧改小区老年人的信息和需求，建立集日间照料和居家养老为一体的社区养老驿站； 物管方可联合社区人员成立社区托育中心，面向有需求的业主，提供全方位育儿咨询、早教课、日托半日托、亲子活动等；物业还可以提供社区家政服务、生活纯净水供应等延伸服务，增设一系列机构与设施，包括医疗机构、社区便利机构、餐饮机构、智能快件存储柜等，提升为业主服务效能。 4、物业管理板块资本市场表现 受美联储加息、新冠疫情反复，以及部分房企出现信用风险等影响，市场悲观情绪发酵，2022年1月1日至2022年7月31日，光大地产AH核心物业指数累计下跌34.7%。 2022年1-7月港股通持股比例变化：世茂服务（+11.27pct.）、融创服务（+9.47pct.）、金科服务（+7.90pct.）、保利物业（+2.91pct.）、卓越商企服务（+2.02pct.）。 图4：光大地产AH物业指数2022年累计涨跌幅 图5：2022年港股通持股比例变化（01.01-07.29） 估值方面，2022年7月29日，光大AH核心物业指数2022年平均PE估值约为12倍，其中特发服务29倍，华润万象生活28倍，招商积余25倍，新大正24倍，中海物业21倍。 图6：样本股2022及2023预测PE估值 图7：2022年7月底样本股PE估值分位 5、投资建议：关注三条主线 中央持续强化物业行业基层治理作用，物业行业定位“社区治理基层支柱”，从中央到地方的各级政府政策支持力度较强；物业企业在提升全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显，并在疫情防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度；政府-企业-居民三者之间的互动性和配合度提升，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间。 当前我国正处于服务消费扩张的关键时期（2021年末，我国第三产业的就业人员占比