房地产（物业服务）行业简报：增值税抵减政策延续，物管政策面持续友好

事件：8月8日，发改委等决定延续服务业增值税加计抵减政策 8月8日，国家发改委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》。其中提到，延续服务业增值税加计抵减政策，2022年对生产、生活性服务业纳税人当期可抵扣进项税额继续分别按10%和15%加计抵减应纳税额。 2019年3月，财政部、税务总局等联合发布《关于深化增值税改革有关公告》，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额；当年9月进一步将生活性服务业加计抵减比例提升至15%。 点评：财务支援政策延续，政策面持续友好 1）物管行业享受加计抵减政策。物业企业为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动，根据《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）定义，符合生活服务的范围，享受加计抵减政策，即：增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-当期进项税额*15%。国家本次延续对服务业的政策扶持，有利于减轻企业增值税税负压力，提振市场主体信心。 2）政府给予物业企业充分的财务支援。物业企业将无条件政府补助及税收优惠计入其他收入，2021年，我们重点关注的物业企业政府补助及政府补助占息税前利润（EBIT）比重情況：保利物业8155万元（7.0%）、中海物业6316万港元（4.8%）、绿城服务4742万元（4.1%）、新城悦服务2393万元（3.4%）、华润万象生活7788万元（3.2%）、碧桂园服务1.59亿元（2.8%），政府补助数额对物业企业当期利润有一定影响。 3）我们认为，物管行业在疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造参与度较高，各级政府支持力度强。近期，中央部门发文推进智慧社区建设、鼓励物业企业吸纳高校毕业生。地方层面，8月9日，深圳激励物业服务企业积极配合街道、社区开展联防联控工作，减轻企业防疫物资、消杀服务支出负担，向物业服务企业发放相关疫情防控补贴。8月5日，北京提出将因地制宜探索城市更新模式，加快城市更新条例立法，加强物业管理路径模式创新。各级政府持续出台友好政策，提供发展指引和财务补贴，行业长期发展趋势向好。 投资建议：物管行业定位“社会治理基层支柱”，政策面持续友好，行业发展空间广阔；前期中央九部门联合发文推动智慧社区建设，物管企业作为“关键实施载体”获得更多发展机遇；本次延续增值税加计抵减政策，物管行业属于受益范围；我们认为物管行业政策面、基本面和长期发展向好的趋势没有改变，短期受到美联储加息、俄乌冲突等宏观因素影响，年初至今板块整体回调明显，部分个股的股价波动较大，提供了较好的配置时机。 投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖及民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管。推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。 建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争加剧风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。