房地产（物业服务）行业动态跟踪：物管助力城中村改造与可持续运营

国常会提出，在超大特大城市实施城中村改造 2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，鼓励和支持民间资本参与，实现可持续运营。 聚焦可持续运营，“物管进村”迎来重要发展机遇 “十四五”规划纲要提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、城中村等存量片区功能。城中村改造与旧改，均属于城市更新范畴。本次城中村改造，“物管进村”迎来重要发展机遇，物业从小区走向城市，实现从“让居民生活更美好”到“深度参与城市治理”的跨越。 推行物管进村，实现物业管理全覆盖 招商积余进驻深圳市坪山区马峦街道、万物云进驻深圳市福田区沙头街道，两个经典案例表明，改造须全面推行物管进村，实现物业管理全覆盖；物业统一经营管理，确保可持续发展，物业企业在前期的改造规划、中期协调各方参与力量、后期持续管理与运营方面均扮演重要角色，看好“物管进村”发展前景。 头部企业大力布局城市服务赛道，市场空间广阔 物业进驻城中村，提供街道、片区的一体化综合治理服务，包括街道环卫清洁、安保巡查等，属于城市服务业务范畴，头部物业企业基本都布局了城市服务赛道，2022年，碧桂园服务/保利物业/世茂服务/雅生活服务/万物云城市服务收入分别为48.4/20.6/13.8/13.1/6.6亿元；弗若斯特沙利文分析，2025年城市服务市场总收入将达到18857亿元，2021年至2025年的复合增速为14.4%； 另一方面，城中村改造也将提升物业服务覆盖率，扩大物业管理行业空间。 物业管理板块资本市场表现：受美联储加息以及房地产市场回暖进程缓慢等因素影响，年初至7月28日，光大地产物管板块指数累计下跌14.1%，近期房地产政策释放积极信号，物管估值修复（7月21日至7月28日期间累计上涨7.1%）。截至2023年7月28日，多数物管公司估值仍处于低位。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造/城中村改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 1、国常会：在超大特大城市实施城中村改造 2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。 会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 1.1、21个超大特大城市，城区人口约2.1亿 根据国家统计局说明，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。根据七普数据，超大城市有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7城（按城区人口数排序，下同），特大城市共14座，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连，21个超大特大城市城区人口约2.1亿人。 图1：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况 “十四五”规划纲要提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。城中村改造与旧改，均属于城市更新范畴。我们在前期报告20220802《物管行业发力掘金存量旧改——房地产（物业服务）行业动态跟踪》中提出，老旧小区改造催生基础物业管理服务、空间运营服务、其他社区增值服务，提高物管企业的渗透率，扩大行业市场空间。 本次城中村改造，我们认为将会给物业带来更大的发展空间，物业从小区走向城市，实现从“让居民生活更美好”到“深度参与城市治理”的跨越。 1.2、聚焦可持续运营，“物管进村”迎来发展机遇 城中村是我国城镇化快速推进的产物，历史遗留问题多，主要有以下几个方面： 1、基础设施落后。由于前期缺乏系统性规划，市政基础设施、小区内设施设备不完善或出现老化，违法违章建筑集中，房屋密度高而街巷拥堵，采光通风等条件差，管线杂乱，环卫保洁较差，不仅降低居民的居住体验，还存在安全隐患。 2、人员复杂。城中村内聚集大量原住村民，以及部分市民和外来流动人口，一方面治安状况堪忧，另外一方面，居民归属感较低，缺乏交流，社区观念薄弱，居民缺乏合力，工作推进困难，城中村治理难度加大。 3、资源利用率低。部分城中村土地存在非法出租、转让、倒卖等，管理混乱，存在长期闲置的空地和宅基地无法合理合法地再利用的现象。 4、管理难度大，街道、企业、居民难以形成协同，小区治理效果欠佳。 随着国家对城中村问题的重视，相关政策和措施出台，城中村改造逐渐上升到了城市发展战略高度，城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措，强调“鼓励和支持民间资本参与”和“实现可持续运营”。 2019年3月29日，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》提出，全面推进城中村有机更新，逐步消除城中村安全隐患、改善居住环境和配套服务；综合整治后，由物业统一经营管理，确保城中村可持续发展。 图2：深圳市城中村分布图 2018年4月28日，《龙华街道“城中村”综合治理工作方案（2018-2020年）》提出，为维护“城中村”综合治理成果，实现“城中村”规范管理，须全面推行物管进村，实现所有“城中村”物业管理全覆盖。物业管理公司可由有能力的股份合作公司自行组建、委托专业物业管理机构组建或由街道按统一规范标准组建，运营管理受街道相关职能部门监管，运营费用由楼栋责任主体缴交管理服务费和政府公共配套补贴解决。 2020年4月16日，深圳市光明区政府披露，住房建设局牵头负责推进城中村物业管理全覆盖工作，2018-2019年落实114个城中村物业全覆盖，同时组织万科物业、彩生活物业等大型物业企业相关负责人召开座谈会，讨论城中村现状和物业管理难题，为城中村物业管理工作方向提供新思路。 我们认为，从深圳市城中村改造的成功经验来看，物业企业在前期的改造规划、中期协调各方参与力量、后期持续管理与运营方面均扮演重要角色，政府与居民对于物业在基层治理中发挥的作用认可度提升，在国家大力推进城市更新的大背景下，“物管进村”有望迎来重要发展机遇。 在城市精细化管理背景下，城市服务市场空间不断释放，越来越多的企业进入“城市服务”领域，如招商积余以深圳蛇口片区和华强北中航城为起点，与政府推动城市管理改革同频共振，从“赋能城市生长、承载美好生活”到“让城市和生活更美好”，为推进国家城市治理进步贡献力量。 保利物业形成了以政策为导向、政府为主导、企业为主体、居民为服务对象，在指定区域开展全覆盖、全方位、全时段的全域化物业式管理新模式，进一步推进镇域、市域社会治理现代化创新。 图3：保利物业全域服务案例 1.3、看好物业管理服务及城市服务发展空间 物业进驻城中村，提供街道、片区的一体化综合治理服务，包括街道环卫清洁、安保巡查等综合治理类服务，属于城市服务业务范畴，由地方政府支付；头部物业企业基本都布局了城市服务赛道，2022年，碧桂园服务/保利物业/世茂服务/雅生活服务/万物云城市服务收入分别为48.4/20.6/13.8/13.1/6.6亿元。 表1：部分物业公司2022年城市服务收入和毛利率 根据弗若斯特沙利文分析，2025年城市服务市场总收入将达到18857亿元，2021年至2025年的复合增速为14.4%，市场空间广阔，且保持了较快增长。 图4：城市服务市场空间预测 另一方面，城中村改造提升物业服务覆盖率，将部分无物业小区转化成物业管理小区，扩大了物业管理市场空间。根据上海市房管局局长王桢介绍，上海2023年将启动城中村改造项目10个，改造老旧村民房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户；上海仍有城中村近700个，涉及11万户。以上海为例，2023年启动的项目平均面积不少于13万平方米，假设按照2元/月/平方米的基础物管坪效以及0.5元/月/平方米的增值服务坪效（坪效数据为16家重点公司2022年的平均值），则单个项目催生的物业管理市场空间为390万元/年，上海700个城中村改造带来的物业管理市场空间较为可观。 由于城市发展水平不同，各城市城中村的数量和面积有差异，如深圳城中村建成区面积约300平方公里，约占深圳总面积的六分之一，作为深圳的产业大区、人口大区，龙华区有城中村370多个，占到全区总面积的70%以上，全区2/3以上人口居住在城中村。 整体而言，我们认为城中村改造将给物业管理行业带来较大的市场空间。 2、“物管进村”典型案例 2.1、招商积余进驻深圳市坪山区马峦街道 招商积余（001914.SZ）是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，控股股东为招商蛇口，公司积极推进“大物业”战略布局，服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业。 招商积余在城市服务领域已布局深圳、东莞、青岛、三亚、琼海、漳州等全国多个城市，代表性项目有深圳蛇口片区、深圳龙华观澜街道城市管家、深圳坪山区城市运营管理、深圳中航城现代街区运营、东莞松山湖生态园、青岛即墨经济开发区、三亚崖州湾深海科技城等。 招商积余主要通过与地方国资成立合资公司的方式，迅速抢占城市服务赛道。 公司为了拓展城市服务项目，积极与地方国资成立合资公司，如青岛鑫诚中航城市服务有限公司、山东大舜积余城市服务有限公司和深圳招商江岭城市服务有限公司（马峦街道城中村改造项目）等。 在马峦街道项目中，招商积余积极响应马峦街道深入进行城市服务运营市场化、专业化改革工作，与坪山区马峦街道江岭香江股份合资成立招商江岭城市服务有限公司，并将其纳入民生诉求系统一网统管，为形成社区党委领导下“权益人委员会+物业企业”治理模式奠定了基础。 植入标准化物业管理，推进智慧化改造。 招商积余进驻后，实行城中村物业一体化运营、标准化管理。通过提供保洁、清运、垃圾分类、绿化、消杀等物业服务，实现城中村与住宅小区生活品质均等化，同时对城中村进行智慧化改造，利用物联网技术，实现城中村安保、交通、停车、消防、水电气、路灯、环境监测等智慧化，打通深圳“智慧城市最后一百米”。 持续运营管理，延伸增值业务。 在做好物业服务的基础上，招商积余还将积极提供衍生服务、探索营收新模式。 一方面，合资公司和街道共同探索工业园、商业园承租管理新模式，明确城市更新后项目前期物业由合资公司承接；另一方面，招商积余通过旗下的“到家汇”增值服务平台，为市民提供多元化、高品质、高性价比的增值产品和多样化服务，实现了政府、居民、企业共赢，打造“共建、共治、共享”的城市治理新格局。 2.2、万物云进驻深圳市福田区沙头街道 万物云（2602.HK）前身为万科地产物业服务部门，是物业管理行业的标杆龙头。 万物云推出的万物云城是一个独立的城市服务品牌，服务对象包括政府建筑、学校、医