地产行业周报：政治局会议强调稳市场，多地推出地产纾困举措

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 政治局会议强调稳市场，多地推出地产纾困举措 2022年7月31日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周政治局会议将“稳地产”放在更靠前位置，凸显中央稳地产决心，同时会议强调“保交楼、稳民生”。预计短期地产政策力度有望加大，同时地方政府或将发挥更大作用以实现保交楼。据财联社报道，本周郑州市政府召开8家房企项目情况汇报会并提出四种纾困模式，中房协与浙江房协在杭州联合主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”。随着政策持续发力，预期稳定下房地产或将继续温和修复，板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行 业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注地产产业链投资机会。 政策环境监测：1）政治局会议：要稳定房地产市场，保交楼、稳民生；2）郑州：召开8家房企项目情况汇报会。 市场运行监测：1）成交环比回升，有望温和修复。本周（7.23-7.29）新房成交3.8万套，环比升6.3%；二手房成交1.7万套，环比升0.4%。7月（截至29日）新房日均成交同比降30.5%，较6月扩大17.2pct。随着年中冲刺完成，短期成交跌至低位，后续政策推动下有望温和修复。2）改善型需求占比环比上升。2022年6月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.1pct至82%。3）库存环比微升，短期稳中趋降。16城取证库存10324万平，环比升0.1%。后续随着销售去化陆续改善，库存或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回落，一三线占比提高。上周百城土地供应建面2735万平、成交建面3987.6万平，环比降2.2%、3.1%；成交溢价率2.4%，环比降0.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.2%、31.1%、64.7%，环比分别升1.2pct、降25.6pct、升24.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行43亿元，环比减少37亿元；海外债发行1亿美元，环比减少3.5亿美元；重点房企发行 利率为3.29%-4.3%，可比发行利率均较前次下行。2）地产股：本周房地产板块涨2.85%，跑赢沪深300（-1.61%）；当前地产板块PE （TTM）12.0倍，估值处于近五年78.5%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利发展、金地集团、鲁商发展；南向资金 净流入前三房企为碧桂园服务、中海发展、碧桂园。 2022年7月28日政治局会议 要稳定房地产市场，因城施策 用足用好政策工具箱，保交楼 支持刚性和改善性住房需求 2022年7月27日信阳 出台商品房契税补贴办法，市区购房最高享受50％补贴 支持地方做好“保交楼”工作， 促进房地产市场平稳健康发展 2022年7月25日湖南 三孩家庭公积金最高贷款额度 提高至80万元 购买新房每套最高补贴4.5万 元，不限户籍及套数 2022年7月26日舟山 买房有契税补贴，单套补贴最 高3万元 高淳区提出购买新房并网签备 案的购房者可得1%购房补贴 2022年7月25日南京 2022年7月25日丽水遂昌 2022年7月29日银保监 2022年7月29日国务院 偏松偏紧中性 政治局会议：要稳定房地产市场，保交楼、稳民生 事件描述：7月28日，中共中央政治局召开会议，提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。同日，银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作座谈会，强调支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。 点评：1）“稳地产”放在更靠前位置，短期政策力度有望加大。会议强调要全方位守住安全底线，同时将“要稳定房地产市场”放在更靠前位置，凸显中央稳地产的决心。7月以来受推盘回落及个别行业事件影响，销售再度走弱，截止7月26日平安重点跟踪50城成交同比降32.2%，降幅较6月扩大18.4个百分点，上半年百强房企销售面积同比下降52.9%，楼市复苏仍充满波折。相比4月政治局会议“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，本次会议强调因城施策用足用好政策工具箱，同时延续“支持刚性和改善性住房需求”的表述。 考虑4月首提“支持改善性住房需求”后，5月成都、杭州等地政策调整快速落地，随着本次会议精神逐步传达，预计短期各地更多“稳市场”政策有望出台。 2）强调保交楼、稳民生，地方政府有望发挥更大作用。会议强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，近期受个别行业事件影响，市场对房屋交付担忧有所升温。统计23家主要涉及出险或展期房企2021年合计销售额约3.86万亿，占百强房企的30.6%，由于信用端的担忧，部分出险房企在外部融资和内生销售均存一定难度。根据中指院不完全统计，2022H1民企信用债发行占比仅11%，16家出险或展 期房企销售额同比降64%，短期保交楼压力仍大。在“保交楼、稳民生”大背景下，多家出险或展期房企正通过资产转让、引入战投等方式积极自救，部分地方政府亦出台返还土地款等举措，在“压实地方政府责任”的大背景下，预计各地地方政府在“保交楼”中将发挥更大作用。 郑州：召开8家房企项目情况汇报会 事件描述：据财联社消息，郑州市政府相关部门日前召开8家房企项目情况汇报会，结合《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》文件汇报8家房企纾困项目开发模式，主要提出四种纾困模式：1）“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；2）资产大于负债的，可由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；3）资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；4）销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。 点评：1）从背景看，7月28日政治局会议提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，此次郑州市政府组织房企汇报会并提出纾困模式，旨在落实中央要求，缓解房企资金紧张导致部分项目延期交付问题、提振当地楼市信心。2）从模式看，郑州提出的纾困模式较为灵活，针对不同楼盘采取不同的应对策略。近日郑州地产集团与河南资管会谈，将联合设立地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、 重组顾问等方式参与解围纾困工作。预计后续其他城市或出台类似“保交楼”措施，本周中房协与浙江房协亦在杭州联合主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”，组织纾困项目企业代表与金融机构、有意兼并重组、合作发展解决项目困难的企业开展对接交流。 成交：环比回升，有望温和修复 点评：本周（7.23-7.29）新房成交3.8万套，环比升6.3%； 二手房成交1.7万套，环比升0.4%。7月（截至29日）新房日均成交同比降30.5%，较6月扩大17.2pct。随着年中冲刺完成，短期成交跌至低位，后续政策推动下有望温和修复。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 2 6 1.5 4 1 2 0.5 0 21.7.31 0 21.9.30 21.11.3022.1.31 22.3.31 22.5.31 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.7 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年6月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降0.1pct至18.1%，90-140平套数占比环比降0.6pct至65.9%，140平以上套数占比环比升0.7pct至16%，改善型需 求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.32021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.5 库存：环比微升，短期稳中趋降 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10324万平，环比升0.1%。后续随着销售去化陆续改善，库存或稳中趋降。 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城商品房取证库存及去化月数 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.10.220.11.2021.1.821.2.2621.4.1621.6.421.7.2321.9.1021.10.2921.12.1722.2.422.3.2522.5.1322.7.1 土地：成交、溢价率回落，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2735万平、成交建面3987.6万平，环比降2.2%、3.1%；成交溢价率2.4%，环比降0.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.2%、31.1%、64.7%，环比分别升1.2pct、降25.6pct、升24.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.62021.92021.122022.32022.6W7.11 20.8.320.11.321.2.321.5.321.8.321.11.322.2.322.5.3 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 5000 4000 3000 2000 1000 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 20% 15% 10% 5% 600 500 400 300 200 100 万平 524 百城土地成交前五城（7.18-7.24） 257 211195 141 00% 2021.52021.82021.112022.22022.5W7.4 0 南通珠海无锡成都泸州 流动性环境：短期利率边际回升，跨月资金延续宽松 短期回购利率边际回升。R001上行17.01BP至1.44%，R007上行13.66BP至1.70%， 但仍处于历史低位。本周一、周二央行分别进行逆回购操作50亿元、50亿元， 周三起连续三天进行20亿元逆回购操作，全周全口径累计净回笼120亿元；下 周公开市场逆回购到期160亿元。 R007总体略有回升（%） 72019202020212022 6 5 4 90 净投放（亿元，右轴）流动性指标平均基准 80 70 60 50 40 30 20 8,000 6,000 4,000 2,000 0 -2,000 -4,000 -6,000 3 2 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格涨跌不一（%） 9 2022/7/222022/7/29涨跌幅（BP） 1D 1.27 1.44 17.01 R 7D 1.57 1.70 13.66 14D 1.78 1.67 -10.63 1M 1.87 1.75 -12.66 1D 1.19 1.27 8.5 DR 7D 1.48 1.63 15.03 14D 1.61 1.57 -3.41 1M 1.73 1.55 -18.46 ON 1.19 1.25 6 SHIBOR 1W 1.6