房地产开发2022W30：政治局会议首提“保交楼”，多城出台相关政策

7月以来中央频繁提及“保交楼”，本周政治局会议首度将保交楼写入会议文件。自部分地区项目传出停工停贷消息后，银保监会在一周内三次积极表态“保交楼”。本周政治局会议首次将保交楼写入政治局会议文件，并将“稳定房地产市场”表述臵于“房住不炒”之前。部分地方政府积极响应，7月全国共14城出台保交楼相关政策或举办相关会议。 近期销售维持弱复苏，下半年政策放松依然具备空间。本周新房成交较7月前三周有一定复苏，但与6月量能相比依然有较大差距，整体销售维持在3-4月水平。近期二手房市场成交活跃，主要与近期停工停贷打击新房市场信心有关。我们认为在中央将保交楼政策提升到空前高度的背景下，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。7月29日召开的中央政治局会议提及“因城施策用足用好政策工具箱”，进一步提高了下半年地方政府放松、落实、巩固房地产调控政策的预期，我们认为下半年房地产放松政策将进一步加码。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.0%，领先大盘4.63个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第2名。本周上涨个股共94支，较上周减少24支，下跌股数为38支。（若无特殊说明，报告中本周指7.23-7.29当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为342.4万平方米，环比提升9.9%，同比下降10.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.0万方，环比-14.3%，同比0.5%；样本二线城市为201.1万方，环比18.8%，同比-4.6%；样本三线城市为71.3万方，环比17.6%，同比-29.4%。从今年累计30周新房成交面积同比看，样本30城共计8933.0万方，同比下降-36.5%； 一线城市为1783.8万方，同比-30.0%；二线城市为5207.5万方，同比-33.4%；三线城市为1941.7万方，同比-47.5%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计144.4万方，环比增长1.9%，同比增长33.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.8万方，环比25.2%；样本二线城市为91.3万方，环比-3.1%；样本三线城市为19.3万方，环比-6.0%。年初至今累计二手房成交面积为3229.6万方，同比变动为-24.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为854.8万方，同比-39.2%； 样本二线城市为1973.4万方，同比-14.7%；样本三线城市为401.4万方，同比-14.7%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率降低。根据Wind行业房地产指标统计，本周（7.25-7.31）共发行房企信用债13只，环比减少2只；发行规模共计103.85亿元，环比减少29.16亿元，总偿还量142.97亿元，环比减少32.39亿元，净融资额为-39.12亿元，环比增加3.13亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（64.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（27.9%）、私募债（26.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（47.2%）的债券为主。 投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.中央多次提及“保交楼”，多城出台相关政策 7月以来中央频繁提及“保交楼”，本周政治局会议首度将保交楼写入会议文件。自部分地区项目传出停工停贷消息后，银保监会在一周内三次积极表态“保交楼”。本周政治局会议首次将保交楼写入政治局会议文件，并将“稳定房地产市场”表述臵于“房住不炒”之前。部分地方政府积极响应，7月全国共14城出台保交楼相关政策或举办相关会议。 近期销售维持弱复苏，下半年政策放松依然具备空间。本周新房成交较7月前三周有一定复苏，但与6月量能相比依然有较大差距，整体销售维持在3-4月水平。近期二手房市场成交活跃，主要与近期停工停贷打击新房市场信心有关。我们认为在中央将保交楼政策提升到空前高度的背景下，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。 7月29日召开的中央政治局会议提及“因城施策用足用好政策工具箱”，进一步提高了下半年地方政府放松、落实、巩固房地产调控政策的预期，我们认为下半年房地产放松政策将进一步加码。 图表1：近期中央关于保交楼相关的表述 图表2：近期一二线城市保交楼相关的政策或会议 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.0%，领先大盘4.63个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第2名。本周上涨个股共94支，较上周减少24支，下跌股数为38支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为广汇物流、阳光城、ST新梅、皇庭国际、嘉凯城，涨幅分别为44.6%、18.7%、17.3%、13.6%、13.1%。跌幅前五为顺发恒业、广宇发展、深大通、京蓝科技、S*ST前锋，跌幅分别为-15.2%、-9.7%、-7.1%、-4.3%、-3.7%。 本周48家重点房企中共计上涨28支，较上周增长3支，涨幅位居前五的为阳光城、招商蛇口、华发股份、中南建设、旭辉控股集团，涨幅分别为18.7%、12.2%、11.3%、9.7%、9.2%。跌幅前五为佳源集团、融信中国、正荣地产、绿景中国地产、远洋集团，跌幅分别为-14.3%、-5.5%、-4.2%、-3.8%、-3.8%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（7.23-7.29）涨幅前五个股 图表7：本周（7.23-7.29）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（7.23-7.29）重点房企上涨前五个股 图表10：本周（7.23-7.29）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为342.4万平方米，环比提升9.9%，同比下降10.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.0万方，环比-14.3%，同比0.5%；样本二线城市为201.1万方，环比18.8%，同比-4.6%；样本三线城市为71.3万方，环比17.6%，同比-29.4%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计30周新房成交面积同比看，样本30城共计8933.0万方，同比下降-36.5%； 一线城市为1783.8万方，同比-30.0%；二线城市为5207.5万方，同比-33.4%；三线城市为1941.7万方，同比-47.5%。其中一线城市中，北京（-31.0%）、上海（-26.7%）、广州（-36.2%）、深圳（-22.1%）同比均为负。二三线城市中仅南平（0.7%）同比为正，盐城（-76.1%）、莆田（-69.7%）、扬州（-62.4%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（7.23-7.29） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计144.4万方，环比增长1.9%，同比增长33.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.8万方，环比25.2%； 样本二线城市为91.3万方，环比-3.1%；样本三线城市为19.3万方，环比-6.0%。年初至今累计二手房成交面积为3229.6万方，同比变动为-24.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为854.8万方，同比-39.2%；样本二线城市为1973.4万方，同比-14.7%；样本三线城市为401.4万方，同比-14.7%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind行业房地产指标统计，本周（7.25-7.31）共发行房企信用债13只，环比减少2只；发行规模共计103.85亿元，环比减少29.16亿元，总偿还量142.97亿元，环比减少32.39亿元，净融资额为-39.12亿元，环比增加3.13亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（64.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（27.9%）、私募债（26.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（47.2%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，福州建发公司债（-50bp）、上海金茂中期票据（-36bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表25：房企每周融资汇总（7.25-7.31） 5.本周相关政策回顾 图表26：全国性政策（7.24-7.30） 图表27：地方性政策（7.24-7.30） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。