房地产开发2022W31：全国多城推进“保交楼”，全国性AMC参与房企纾困

近期地方积极推进保交楼政策，全国性AMC首度参与纾困出险房企。在银保监会、政治局会议多次提及“保交楼”后，本周多地积极推进。8月5日，全国性AMC中国华融发布消息称，已与阳光龙净集团（实控阳光城，去年三季度陷入流动性危机）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。 证券时报报道郑州市已经下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定100亿元。除郑州外，本周长沙、绍兴东莞等多城发布保交楼相关政策，多数为加强预售资金监管。 我们认为在中央地方高度重视保交楼的背景下，停工停贷对市场情绪的负面冲击将逐步减弱。但从政策面看，上半年地方放松效果尚未完全显现，同时核心一二线城市放松较为克制，对整体购房能力的提升、购房信心的提振略显不足，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.1%，落后大盘3.78个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共17支，较上周减少78支，下跌股数为118支。（若无特殊说明，报告中本周指7.30-8.6当周）。 新房：本周30个城市新房成交面积为309.5万平方米，环比下降10.5%，同比下降17.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比4.0%， 同比-2.5%； 样本二线城市为173.0万方 ， 环比-14.9%， 同比-18.4%；样本三线城市为63.7万方，环比-12.1%，同比-27.5%。从今年累计31周新房成交面积同比看，样本30城共计9246.0万方，同比下降-36.0%； 一线城市为1856.7万方，同比-29.2%；二线城市为5382.8万方，同比-33.0%；三线城市为2006.5万方，同比-47.0%。 二手房：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计125.4万方，环比下降13.6%，同比增长23.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.6万方，环比-6.4%；样本二线城市为77.8万方，环比-15.5%；样本三线城市为15.9万方，环比-17.4%。年初至今累计二手房成交面积为3355.7万方，同比变动为-23.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为886.5万方，同比-38.9%；样本二线城市为2052.0万方，同比-12.9%；样本三线城市为417.3万方，同比-12.9%。 信用债：发行量整体持平，发债利率涨跌不一。根据Wind行业房地产指标统计，本周（8.01-8.07）共发行房企信用债16只，环比增加3只；发行规模共计102.91亿元，环比减少0.94亿元，总偿还量126.76亿元，环比减少16.21亿元，净融资额为-23.85亿元，环比增加15.28亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（44.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（42.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（33.0%）的债券为主。 投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.全国多城推进“保交楼”，全国性AMC参与房企纾困 近期地方积极推进保交楼政策，全国性AMC首度参与纾困出险房企。在银保监会、政治局会议多次提及“保交楼”后，本周多地积极推进。8月5日，全国性AMC中国华融发布消息称，已与阳光龙净集团（实控阳光城，去年三季度陷入流动性危机）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。另外，证券时报报道郑州市已经下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定100亿元。除郑州外，本周长沙、绍兴东莞等多城发布保交楼相关政策，多数为加强预售资金监管。 本周深圳第二批集中供地收官，竞得方全部为国企及城投，但城投拿地力度缩减。共挂牌16宗涉宅用地，流拍2宗，成交14宗（5宗双触顶摇号，4宗触顶竞自持，3宗低溢价成交，2宗底价成交）。总成交金额339亿元，成交建面158万方，平均溢价率9.3%，较首批降低5.7pct。从参与拿地的20家企业性质看，国企14家，民企6家。 竞得企业全部为国企及城投，但城投拿地力度有所下降，仅深圳地铁通过合作拿地的途径获取了两块涉宅用地。 我们认为在中央地方高度重视保交楼的背景下，停工停贷对市场情绪的负面冲击将逐步减弱。但从政策面看，上半年地方放松效果尚未完全显现，同时核心一二线城市放松较为克制，对整体购房能力的提升、购房信心的提振略显不足，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.1%，落后大盘3.78个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共17支，较上周减少78支，下跌股数为118支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为大港股份、万业企业、*ST松江、张江高科、深大通，涨幅分别为51.4%、21.5%、10.8%、10.5%、7.4%。跌幅前五为顺发恒业、中交地产、广宇发展、金地集团、阳光城，跌幅分别为-13.9%、-12.9%、-11.5%、-11.3%、-10.5%。 本周48家重点房企中共计上涨0支，较上周减少28支。剔除停牌企业，本周仅中梁控股股价持平，跌幅前五为佳源集团、建业地产、金地集团、碧桂园、阳光城，跌幅分别为-13.7%、-13.0%、-11.3%、-10.6%、-10.5%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（7.30-8.05）涨幅前五个股 图表5：本周（7.30-8.05）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（7.30-8.05）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为309.5万平方米，环比下降10.5%，同比下降17.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比4.0%，同比-2.5%；样本二线城市为173.0万方，环比-14.9%，同比-18.4%；样本三线城市为63.7万方，环比-12.1%，同比-27.5%。 图表8：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表9：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计31周新房成交面积同比看，样本30城共计9246.0万方，同比下降-36.0%； 一线城市为1856.7万方，同比-29.2%；二线城市为5382.8万方，同比-33.0%；三线城市为2006.5万方，同比-47.0%。其中一线城市中，北京（-31.0%）、上海（-25.6%）、广州（-35.7%）、深圳（-20.0%）同比均为负。二三线城市中仅南平（0.1%）同比为正，盐城（-75.2%）、莆田（-69.3%）、芜湖（-61.3%）等总计25城同比为负。 图表12：30城周度成交面积跟踪（7.31-8.6） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计125.4万方，环比下降13.6%，同比增长23.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.6万方，环比-6.4%； 样本二线城市为77.8万方，环比-15.5%；样本三线城市为15.9万方，环比-17.4%。 年初至今累计二手房成交面积为3355.7万方，同比变动为-23.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为886.5万方，同比-38.9%；样本二线城市为2052.0万方，同比-12.9%；样本三线城市为417.3万方，同比-12.9%。 图表14：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表13：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表17：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind行业房地产指标统计，本周（8.01-8.07）共发行房企信用债16只，环比增加3只；发行规模共计102.91亿元，环比减少0.94亿元，总偿还量126.76亿元，环比减少16.21亿元，净融资额为-23.85亿元，环比增加15.28亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（44.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（42.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（33.0%）的债券为主。 图表18：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表19：本周房企债券发行以债券评级划分 图表20：本周房企债券发行以债券类型划分 图表21：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，昆明公租短期融资券（-77bp）、苏州高新中期票据（-59bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表22：房企每周融资汇总（8.01-8.07） 5.本周相关政策回顾 图表23：全国性政策（7.31-8.6） 图表24：地方性政策（7.31-8.6） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。