商品房交易市场回暖，政治局会议首提“保交楼”

证券研究报告ResearchReport2022年7月31日 房地产行业周报 商品房交易市场回暖，政治局会议首提“保交楼” 江宇辉地产行业首席分析师 编号：S1500522010002电话：+8618621759430 0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 内容摘要 本周核心观点：本周新房成交面积环比增长，二手房成交面积同环比均实现提升，库存面积环比微降，受到部分城市销售边际回暖，去化周期继续下降。土地市场方面，本周上海完成第二批集中供地，从拿地企业性质来看，一方面国企、央企目前仍是土拍的主力军；另一方面，民企参与上海集中供地的热情并未减退，参拍的企业多为中小型房企，且大多是今年首次在上海参拍。房企信用方面，8家企业发债主体推迟评价，5家出现境内债展期。 重点政策解读：房地产市场以“稳”为先，“保交楼”首入中央政治局会议内容：本次会议将“稳定房地产市场”放到了最前端，这意味着当前市场的主要矛盾发生转向，即出现各类不稳定因素，包括市场交易疲软、停工停贷风波、房企信用问题依然严峻等。会议强调稳定房地产市场，释放出较为积极的信号。而“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”更是首次在政治局会议中被提及。结合此前银保监会三提“保交楼”，预计未来将面临自上而下政策基调的调整，下半年地方支持性政策会在“房住不炒”的基础上进一步加码，更大力度保障顺利交付，无论是对需求端的支持还是对供给端的保障都将不容忽视，风险事件也可加速化解。 一周行情回顾：本周（2022/7/25-2022/7/31）申万房地产指数上涨2.85%，跑赢上证综指3.36pct，在各类板块中位列第1/32，恒生地产建筑业指数上涨0.32%，跑赢恒生综指2.88pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：广汇物流（44.61%）、汇景控股（38.33%）、阳光城（18.65%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：顺发恒业（-15.17%）、德信中国（-12.80%）、广宇发展（-9.72%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌2.83%，跑输恒生综指0.27pct，跑赢恒生中国企业指数0.28pct，在各类板块中位列第16/30。涨幅前3名公司分别为：绿城管理控股（11.28%）、金科服务（1.84%）、中海物业（1.49%）；跌幅前3名公司分别为：正荣服务（-16.67%）、碧桂园服务（-14.10%）、时代邻里（-13.22%）。 地产市场监测：本周（2022/7/23-2022/7/29）30个大中城市新房成交面积314.61万平方米，环比增长5.3%，同比下降21.2%。15城二手房成交面积171.78万平，同比上升6.7%，环比上升0.1%。17个重点城市库存面积19651.97万平，环比微降-0.7%，去化周期92.45周，较上周缩短1.57周。上周（2022/7/18-2022/7/24）100大中城市土地供应建面2735.03万平，同比下降22.0%，环比下降-2.15%，土地成交建面4096.77万平，同比增长39.2%，环比略降2.7%，供需比微升至0.67。 房企融资情况：本周（2022/7/25-2022/7/31）房企境内新发债总额为103.85亿元，同比下降29%，环比下降22%；债务总偿还量为142.97亿元，同比下降42%，环比下降0.04%，净融资额-39.1亿元。本周没有海外地产债发行。上周（2022/7/18-2022/7/24）共有15个房地产信托发行，发行总额30.09亿元，平均期限1.59年，平均年收益率7.70%，发行规模较之前一周明显提升，发行期限缩短，收益率微降。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 1 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 7月25日 浙江 丽水 浙江省丽水市住房公积金管理委员会办公室 人才补贴 浙江省丽水市住房公积金管理委员会办公室印发《丽水市住房公积金管理委员会关于新时代进一步落实丽水市高层次人才住房公积金优惠政策的通知》其中提到将提高高层次人才住房公积金贷款限额。具体来看，AB类人才由最高80万元限额调整为全额可贷，CD类和E类博士人才由定额优惠调整为上浮一定比例优惠，高层次人才住房公积金贷款限额进一步提升，且今后优惠额度将根据贷款基础限额上浮，实现动态调整。 7月25日 江苏 南京 高淳发布 住房补贴 南京市高淳区发布楼市新政《高淳区促进房地产市场健康发展有关政策（试行）》，其中规定，自政策公开发布之日起至2023年6月30日期间，在高淳区购买新建商品住房并网签备案的购房者，后期取得《不动产权证书》后，凭契税发票可给予购房合同价格1%补贴。 7月25日 广东 肇庆 广东省肇庆市住房公积金管理中心 贷款额度 肇庆市发布《肇庆市住房公积金管理委员会关于调整我市首套住房公积金最高贷款额度的通知》（简称《通知》）。《通知》显示，申请公积金贷款所购房屋为家庭首套自住住房且首次使用公积金贷款的，个人最高贷款额度提高2万元，家庭（含二人以上）最高贷款额度提高4万元。 7月25日 江西 樟树 樟树市人民政府 销售补贴 江西省樟树市近日发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》。其中提到要奖励商品房销售中介机构销售行为。凡在2022年6月30日至2022年12月31日期间，已备案的中介机构每销售一套商品房，由收益财政给予1000元奖励。 7月25日 四川 泸州 泸州市住房公积金管理中心 首付比例 泸州市住房公积金管理中心发文实施阶段性降低公积金贷款首付款比例政策，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，所购住房为新建住房的，最低首付款比例由30%降至20%；所购住房为再交易房的，最低首付款比例由40%降至30%。 7月26日 浙江 舟山 舟山广播电视总台 综合政策 在税收和补贴方面，实施住房契税补贴，至12月31日，在本市范围内购买90平方米以下（含90平方米）的新建商品住宅、二手住宅，给予已缴契税80%的补贴；购买90平方米以上的，给予已缴契税60%的补贴单套补贴最高不超过3万元。在金融方面，为了满足合理的异地购房需求，7月15日起提高公积金异地贷款额度，职工异地购房申请个人住房公积金贷款由原最高15万元调整至与本地缴存职工一致。 7月26日 广东 韶关 韶关曲江发布 公积金调整 近日，曲江区对住房公积金政策进行了调整，其中，符合住房公积金贷款条件，购买首套住房或第二套改善型住房，购房人公积金缴存地和所购房产面积均不设限制，最低首付款比例均为20%。 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 7月27日 全国 - 住房和城乡建设部 城市升级 住房和城乡建设部近日印发《关于征集遴选智能建造试点城市的通知》，决定征集遴选部分城市开展智能建造试点，推动建筑业向数字设计、智能施工、建筑机器人等方面转型，催生一批新产业新业态新模式。 7月27日 江苏 南京 中华人民共和国住房和城乡建设部 保障性租赁住房 7月26日，中华人民共和国住房和城乡建设部网站发布了《南京市保障性租赁住房项目认定细则(试行)》，建立保障性租赁住房项目认定机制，落实有关支持政策，提高审批效能，加快房源筹集。 7月28日 浙江 丽水 遂昌新闻 住房补贴 近日，浙江省丽水市遂昌县出台购房契税补贴及购房补贴实施细则。在契税补贴方面，在2022年7月1日至2022年9月30日期间，购买商品住宅的，按房产交易契税留存地方部分100%给予补贴；在2022年10月1日至2022年12月31日期间，购买商品住宅的，按房产交易契税留存地方部分80%给予补贴。在购房补贴方面，凡在2022年7月1日至2022年12月31日期间，购买新建商品住宅的按购房合同总价（不含车位、柴间等）的2%给予补贴，补贴最高不超过4.5万元/套，产权登记后不因面积变化而多还少补。 7月28日 北京 北京 北京住房公积金管理中心 公积金调整 北京住房公积金管理中心发布《关于2022住房公积金年度住房公积金缴存有关问题的通知》（以下简称《通知》）。其中显示，2022住房公积金年度住房公积金缴存基数上限为31884元。如按照12%的缴存比例，最高每月可缴存7652元，比去年度上限提高了878元。 7月28日 全国 - 银保监会网站 银保监会表态 7月25日，银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会。会议指出，要稳步推进银行业保险业改革化险工作。支持地方政府发行专项债补充中小银行资本。深入推进农信社改革。推动中小银行不良贷款处置支持政策措施落地实施。支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。配合防范化解地方政府隐性债务风险。坚决打击非法金融活动。 7月28日 全国 - 中央政治局会议 综合政策 要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱 7月29日 江苏 无锡 无锡人才办 人才引进 无锡新吴区促进房地产平稳健康发展实施意见（试行）的实施细则发布。细则显示，符合《“太湖人才计划”优秀大学生“锡引”工程实施办法》购买补贴政策支持的优秀大学生；符合“双一流”建设高校及建设学科名单毕业生；在新吴区工作缴纳社保并办理了落户手续，符合在新吴区缴纳社保的职工家庭自本意见发布之日起在新吴区购买首套商品住宅的，自“实施意见”发布之日起在新吴区购买首套住房的，购房补贴办理程序为申请、提交申请材料、初审、终审复核、发放补贴认定书。 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 7月29日 黑龙江 哈尔滨 哈尔滨市人民政府办公厅 保障性租赁住房 哈尔滨市人民政府办公厅7月28日印发的《哈尔滨市加快发展保障性租赁住房实施方案》显示，“十四五”期间，哈尔滨市筹集保障性租赁住房3万套（间），其中2022年筹集保障性租赁住房1万套（间）,力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例的10%。 7月29日 四川 宜昌 宜昌住房公积金中心 综合政策 为促进房地产市场平稳健康发展，满足职工刚性和改善性住房需求，减轻缴存职工购房资金压力，近日，结合宜昌市实际，宜昌住房公积金中心对部分住房公积金政策进行调整，涉及公积金提取、贷款等。 7月29日 全国 - 住建部、发改委 十四五规划 7月29日，住房和城乡建设部、国家发展改革委发布关于印发《“十四五”全国城市基础设施建设规划的通知》提出，“十四五”时期，以建设高质量城市基础设施体系为目标，以整体优化、协同融合为导向，从增量建设为主转向存量提质增效与增量结构调整并重，响应碳达峰、碳中和目标要求，统筹系统与局部、存量与增量、建设与管理、灰色与绿色、传统与新型城市基础设施协调发展，推进城市基础设施体系化建设；推动区域重大基础设施互联互通，促进城乡基础设施一体化发展；完善社区配套基础设施，打通城市建设管理“最后一公里”，保障居民享有完善的基础设施配套服务体系。 资料来源：信达证券研发中心整理4 房地产市场以“稳”为先，“保交楼”首入中央政治局会议内容 中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，其中关于房地产行业的直接表述为：“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。 解读： 将“要稳定房地产市场”置于“房住不炒”之前，当前市场以“稳”为先：本次政治局会议将“稳定房地产市场”放到了最前端，这意味着当前市场的主要矛盾发生转向，即出现各类不稳定因素，包括市场交易疲软、停工停贷风波、房企信用问题依然严峻等。从上半年来看，地方政府不断出台松绑政策，但房地产市场仍出现波动，开发投资完成额1-6月累计同比-5.4%，出现三连降，商品房销售面积同比下降22.2%，不及去年同期，居民观望情绪较浓，房企亦负重前行。本次会议强调稳定房地产市场，释放出较为积极的信号，预计未来将面临自上而下政策基调的调整，下半年地方支持性政策会