新房成交环比再度转正，多部委出台“保交楼”专项借款政策

证券研究报告ResearchReport2022年8月21日 房地产行业周报 新房成交环比再度转正，多部委出台“保交楼”专项借款政策 江宇辉地产行业首席分析师 编号：S1500522010002电话：+8618621759430 0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 内容摘要 本周核心观点：本周新房成交面积同比下降，环比上升，二手房成交面积同比实现提升，库存面积环比基本持平，去化周期增长。土地市场方面，北京第三批次集中供地正式挂牌，本次共出让18宗地块，其中有超过60%的项目位于“三城一区”范围内或产业园区周边，同时超过70%的项目位于轨道交通沿线。房企信用方面，1家企业出现主体评级下调 ，1家未按时兑付本息，3家出现境内债展期。 重点政策解读：本周中央多部委出台“保交楼”专项借款政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。根据统计局数据，2022年7月全国商品房销售金额9691亿，单月同比-28.2%，降幅比6月扩大7.4pct，1-7月累计销售金额7.58万亿，同比-28.8%，市场持续低迷，修复速度较之前更慢；房企融资方面，2022年7月房企境内外融资997亿元，同比下降16.4%，融资依旧具有一定难度，同时2022年下半年、2023年和2024年仍是偿债高峰期 ，部分房企偿债负担较重，市场需要更强有效的政策出台。本次政策出台将有效解决部分停工、烂尾项目的资金硬缺口，但难以从根本上医治房企面临的“资金困境”问题。此外，专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，说明此政不是救济个别企业，而是当作一颗“定心丸”平复市场情绪波动，减少从地产领域传导至整个金融市场的恐慌情绪，维护大局稳定。 一周行情回顾：本周（2022/08/15-2022/08/21)申万房地产指数上涨3.29%，跑赢上证综指3.86pct,在各类板块中位列第 4/32，恒生地产建筑业指数上涨0.28%，跑赢恒生综指1.83pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：广宇发展（16.31%） 、蓝光发展（14.08%）、南山控股（14.05%）；跌幅前3的地产公司分别为：建业地产（-10.00%）、西藏城投（- 9.02%）、万通发展（-8.75%）。恒生物业服务及管理板块下跌0.20%，跑赢恒生综指1.35pct,在各类板块中位列第3/13 。本周涨幅前3的物业公司分别为：旭辉永升服务（9.76%）、新城悦服务（7.76%）、绿城管理控股（6.10%）；跌幅前3的地产公司分别为：雅生活服务（-14.37%）、佳兆业美好（-9.70%）、佳源服务（-7.02%）。 地产市场监测：本周（2022/08/13-2022/08/19）30个大中城新房成交面积260.81万平方米，同比下降22.50%，环比上升10.92%。15城二手房成交面积157.85万平方米，同比上升15.81%，环比上升1.16%。17个重点城市库存面积19533.75万平方米，环比基本持平，去化周期113.98周，较上周增加4.72周。上周（2022/08/08-2022/08/14）100大中城市土地供应建面3407.92万平方米，同比上升4.45%，环比下降10.59%；土地成交建面2020.59万平方米，同比下降0.33%，环比下降42.55%；供需比上升为1.69，溢价率为3.31%。 房企融资情况：本周（2022/08/15-2022/08/21）房企境内新发债总额为72.69亿元，同比下降44.49%，环比上升9.31%；债务总偿还量为134.90亿元，同比下降12.12%，环比下降5.63%；净融资额-62.21亿元。上周（2022/08/08-2022/08/14）共有15个房地产信托发行，发行总额20.72亿元，平均期限1.58年，平均收益率7.53%，发行规模较之前一周提升，发行期限延长，收益率微降。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 1 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 8月15日 全国 - 中国人民银行 降息 8月15日，央行宣布降息，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年8月15日人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。 8月16日 广东 惠州 惠州发布 首付比例 惠州发布《关于调整惠州市商业性个人住房贷款最低首付款比例的决议》，自8月15日起，惠州房地产市场开始执行新的购房政策：商业性个人住房贷款最低首付比例下调，居民家庭首次购买普通住房首付降至两成。 8月16日 浙江 湖州 浙江湖州市住房和城乡建设局 综合政策 浙江湖州市住房和城乡建设局发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，涉及降低预售申请条件、鼓励收购滞销房、加大风险项目处置力度、统筹项目间资金使用以及因地制宜进行验收。 8月16日 全国 - 国家卫健委 综合政策 国家卫健委等发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》。其中提到，加快完善住房保障体系。加快发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难。进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施，各地在配租公租房时，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾；优化公租房轮候与配租规则，将家庭人数及构成等纳入轮候排序或综合评分的因素，对符合条件且子女数量较多的家庭可直接组织选房；完善公租房调换政策对因家庭人口增加、就业、子女就学等原因需要调换公租房的，根据房源情况及时调换。 8月17日 山东 济南 济南市委市政府新闻发布会 二手房带押过户 8月17日，济南市委市政府召开新闻发布会，解读济南二手房“带押过户”这一全国首创的登记新模式。针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。 8月18日 浙江 海宁 证券时报 限购限售 8月16日海宁发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，但官方文件不公开，内容就是取消外地居民购房限制政策，新购房不再限售。 8月18日 广东 广州 广州市住房和城乡建设局 产业园区 广州市住房和城乡建设局在官网发布了关于公开征求《关于推进产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的通知(公开征求意见稿)》公众意见的公告。通知自印发之日起施行，有效期5年。通知的出台是为了支持产业园区工业企业利用自有工业项目配套用地建设宿舍型保障性租赁住房，相关企业可享相关土地、财税和金融支持政策。通知中对适用范围、企业如何申请、房屋如何建设和运营管理进行了规范。 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 8月19日 江苏 苏州 每日经济新闻 限购限售 非本地户籍居民购买第一套住房，不再需要提供社保缴纳证明。这是继今年苏州调整非户籍居民家庭购房条件和二手房限售政策之后，又一次放宽楼市限制措施。此前，非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市太仓市范围内申请购买第1套住房时，要求购房者提供3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明 8月19日 湖南 长沙县 湖南省长沙县政府官网 综合政策 长沙县三部门印发《关于促进长沙县房地产市场平稳健康发展的若干措施》。《措施》提出实施购房财政补贴。对2022年9月1日至2022年12月31日期间在长沙县购买新建商品房(不含工业地产)，且商品房买卖合同网签时间以及契税、维修资金缴交时间均在此时间段的购房人，按所交契税的50%发放财政补贴。 8月19日 北京 北京 北京市住建委 销售政策 北京市住建委发布《关于进一步优化商品住房销售管理的通知》，明确提出优化期房预售的原因是为进一步优化本市营商环境，做好商品住房预售现售衔接，促进北京市房地产市场平稳健康发展，商品房预售许可确需延期的，每次不超过6个月 资料来源：信达证券研发中心整理3 重点政策点评 本周中央多部委出台“保交楼”专项借款政策： 住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。有关部门强调，“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。 解读： 市场持续低迷，销售修复速度较往常更慢，融资依旧具有难度：根据统计局数据，2022年7月全国商品房销售金额9691亿，环比-45.4%，单月同比-28.2%，降幅比6月扩大7.4pct，1-7月商品房累计销售金额7.58万亿，同比-28.8%；百强房企方面，前7个月累计销售金额为40771.50亿元，同比下降48.8%。自去年下半年行情急转直下以来，市场持续低迷，整体累计销售水平已经降至2018年以前水平，并且修复速度较之前更慢，修复的阻碍更多。房企融资方面，2022年7月房企境内外融资997亿元，同比下降16.4%，其中境内债发行561.1亿元，同比下降15.1%，境外债发行436.2亿元，同比下降18.0%，融资依旧具有一定难度，同时2022年下半年、2023年和2024年仍是偿债高峰期，部分房企偿债负担较重，市场需要更强有效的政策出台。 此政重在平复市场情绪波动，维护大局稳定：对于现金流紧张的企业而言，“保交楼”专项借款政策的出台犹如“久旱逢甘霖”，将有效解决部分停工、烂尾项目的资金硬缺口，但难以从根本上医治房企面临的“资金困境”问题。此外，专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定借款将用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用，“通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益”可以看出，政策本意不是救济个别企业，而是当作一颗“定心丸”平复市场情绪波动。当前，稳定大局是第一原则，政策的出发点是守住不发生系统性风险的底线，减少从地产领域传导至整个金融市场的恐慌情绪，避免出现大范围的信心坍塌。 4 本周（2022/08/15-2022/08/21)申万房地产指数上涨3.29%，跑赢上证综指3.86pct,在各类板块中位列第4/32，恒生地产建筑业指数上涨0.28%，跑赢恒生综指1.83pct。本周涨幅前10的地产公司分别为：广宇发展（16.31%）、蓝光发展（14.08%）、南山控股（14.05%）、龙湖集团（13.38%）、金地集团（12.49%）、旭辉控股集团（10.71%）、招商蛇口（9.71%）、新城控股（9.24%）、金地商置（8.20%）、保利发展（8.10%）；本周跌幅前10的地产公司分别为：建业地产（-10.00%）、西藏城投（-9.02%）、万通发展（-8.75%）、天誉置业（-6.25%）、广汇物流（-5.64%）、禹洲集团（-5.41%）、世荣兆业（ -5.39%）、中国海外宏洋集团（-5.31%）、正荣地产（-4.82%）、融信中国（-4.40%）。 3% 房地产(申万) 恒生地