二季度公募REITs大盘点：分化的 REITs

分化的REITs ——二季度公募REITs大盘点 证券研究报告/固定收益点评2022年7月28日 分析师：周岳 执业证书编号：S0740520100003电话： Email：zhouyue@r.qlzq.com.cn 联系人：朱佳妮电话： Email：zhujn@r.qlzq.com.cn 投资要点 在疫情冲击下，公募REITs的运营受到一定冲击，或对未来分红产生不利影响。本文对公募REITs二季度经营情况和市场表现进行梳理和分析，以供投资者参考。 截至2022年7月28日，前三批发行的12只公募REITs均已披露了二季度报告。在疫情影响下，2022年二季度交通基础设施、园区基础设施和仓储物流板块营业收入环比下滑，生态环保板块营收较为稳定，环比小幅上行。从二季度预期值（均为公募REITs募集说明书披露的预期值）完成情况来看，中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT和建信中关村REIT二季度营收完成率超过25%，上半年整体预期值完成情况较好，超过50%；高速公路板块二季度完成情况在15%-20%区间内，上半年整体完成进度不足50%；东吴苏园产业REIT二季度营收大幅下滑，二季度营收完成率最低，仅为8.44%，上半年整体完成率为37.55%。 净利润方面，高速公路板块环比大幅下滑，主要原因是高速公路相关成本费用比较刚性，在收入下滑的时候，相关成本费用并没有明显下降，板块上半年预期完成率较低。生态环保板块中，中航首钢绿能REIT的上半年净利润完成率超过100%。产业园区和仓储物流板块整体上半年净利润完成率总体较好。EBITDA方面，高速公路类REITs的EBITDA环比下降较为明显，板块整体预期完成率较低，不足40%。生态环保类REITs的EBITDA环比有所增长。产业园区类项目中，除东吴苏园产业REIT受二季度租金减免影响较大，预期完成率较低，其余完成情况较好，上半年完成率均超过50%。仓储物流板块中，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT两只仓储物流REITs一二季度总体表现较好，EBITDA完成率超过全年预期的50%。 2022年上半年，公募REITs累计可供派息率大多超过2%。其中特许经营权类REITs累计可供派息率相对较高，但上半年特许经营权类REITs预期完成率均不足50%。产权类REITs累计可供派息率相对较低，但除东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT上半年累计可供分配金额完成率不足50%外，其余项目均完成情况均较好。 二季度以来，公募REITs市场表现分化较为明显，产业园区和仓储物流REITs虽然受疫情影响，收入环比有所下降，但投资者对于物业未来的增值空间仍然较为看好，总体保持上涨态势。生态环保REITs经营情况稳定，收入环比略有上升，分红率较高，是投资者较为偏好的品种之一，但二季度以来市场表现有所分化：中航首钢生物质REIT二季度以来小幅上涨，富国首创水务REIT因其投资者中基金公司及子公司专户占比较高，达42%，且其前期涨幅过高，机构兑现收益动机较强，二季度以来下跌幅度达17.84%，日均换手率最高，达2.20%。高速公路在疫情扰动下，收入环比均有所下滑，且车流量未来不确定性也较大，二季度以来，板块价格整体下跌。 相对上证指数涨跌幅方面，二季度部分公募REITs表现仍较为优异，但分化也较为明显，产业园区和仓储物流板块相对于上证指数表现较好，华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT相对于上证指数的涨幅较高，分别为9.56%、8.01%和7.30%。高速公路板块整体表现不如上证指数。生态环保板块分化明显。 在疫情影响下，二季度公募REITs运营受到一定冲击，其中高速公路板块和产业园区板块受到的冲击更为明显，但基金层面可以通过相关应对措施化解疫情带来的不利影响，如降低管理费、申请补贴等。生态环保、仓储物流类项目受疫情冲击相对较小，经营稳定，但目前整体估值较高，部分项目进入调整阶段，关注调整到位后的投资价值。此外，随着全国各地疫情逐步控制，项目基本面有望修复，关注基本面修复情况较好、可供分配金额完成情况较好的项目，对于估值较低、分红确定性较高的资产可以重点挖掘。展望未来，公募REITs相关支持政策频出，募集范围进一步扩大，试点阶段项目监管对于项目质量要求较高，REITs打新的投资机会仍然可以积极关注。此外，随着REITs扩募政策的落地与完善，可以积极关注REITs扩募带来的投资机会。 风险提示：1）资产证券化政策收紧；2）海外疫情超预期蔓延，国内经济失速下滑；3）房地产市场出现较大波动；4）国内税法等制度不利于REITs发展。 内容目录 一、疫情之下，经营分化.-4- 1、经营情况：分化明显..............................................................................-4- 2、收益分配情况：产权类项目表现较好.....................................................-7- 二、二季度公募REITs市场表现如何？.............................................................-8- 三、公募REITs投资价值展望..........................................................................-10- 四、小结............................................................................................................-11- 图表目录 图表1：前三批公募REITs营业收入及预期值完成情况（万元）.-4- 图表2：产业园区REITs一二季度运营情况（元/平方米）................................-5- 图表3：产业园区REITs租金减免情况..............................................................-5- 图表4：仓储物流REITs一二季度运营情况（元/平方米）................................-5- 图表5：前三批公募REITs净利润及预期值完成情况（万元）.........................-6- 图表6：前三批公募REITs的EBITDA及预期值完成情况（万元）.................-7- 图表7：前三批公募REITs可供分配金额及预期值完成情况（万元）..............-8- 图表8：产业园区REITs价格走势（元）..........................................................-8- 图表9：仓储物流REITs价格走势（元）..........................................................-8- 图表10：生态环保REITs价格走势（元）........................................................-9- 图表11：高速公路REITs价格走势（元）........................................................-9- 图表12：二季度以来公募REITs涨跌幅（%）.................................................-9- 图表13：二季度以来公募REITs日均换手率（%）..........................................-9- 图表14：二季度以来公募REITs相对于上证指数涨跌幅（%）......................-10- 图表15：二季度以来公募REITs最大回撤情况（%）....................................-10- 在疫情冲击下，公募REITs的运营受到一定冲击，或对未来分红产生不利影响。本文对公募REITs二季度经营情况和市场表现进行梳理和分析，以供投资者参考。 一、疫情之下，经营分化 1、经营情况：分化明显 营业收入 截至2022年7月26日，前三批发行的12只公募REITs均已披露了二季度报告。在疫情影响下，2022年二季度交通基础设施、园区基础设施和仓储物流板块营业收入环比下滑，生态环保板块营收较为稳定，环比小幅上行。 从二季度预期值（均为公募REITs募集说明书披露的预期值）完成情况来看，中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT和建信中关村REIT二季度营收完成率超过25%，上半年整体预期值完成情况较好，超过50%；高速公路板块二季度完成情况在15%-20%区间内，上半年整体完成进度不足50%；东吴苏园产业REIT二季度营收大幅下滑，二季度营收完成率最低，仅为8.44%，上半年整体完成率为37.55%。 图表1：前三批公募REITs营业收入及预期值完成情况（万元） 来源：WIND，中泰证券研究所 营业收入反应公募REITs底层资产的真实运营情况。进一步，分板块来看，高速公路板块受疫情整体较大，疫情防控使人员流动受限，经济增速放缓，4-6月车流量同比下滑较多，通行费收入也有所下滑，总体来看上半年高速公路板块营收完成率整体较低，其中浙商证券沪杭甬高速REIT受长三角地区疫情影响，收入环比下降幅度最大，平安广州广河REIT受广深疫情影响，二季度通行车辆总数1082.79万辆，同比下降8.22%，通行费环比下降21.81%，营收完成率最低。 生态环保类REITs收入稳定，二季度营收均环比略有增长，上半年营收完成情况均较好。其中，富国首创水务REIT底层资产年内污水处理负荷率呈现季节性变化，夏季的进水量增加，负荷率较高，冬季的进水量减少，负荷率较低，因此项目二季度收入环比增加。首钢绿能项目二季度处理生活垃圾30.79万吨，实现上网电量8,658.76万千瓦时，收运厨 余垃圾0.9万吨，处臵厨余垃圾1.41万吨，因受疫情影响，餐饮消费受限，项目厨余垃圾收运处臵量收到一定影响，但项目与北京市城市管理委员会签署的《垃圾处理服务协议》中约定了每年处理生活垃圾的保底供应量，收益有保障。 产业园区板块在疫情影响下，对部分租户施行租金减免，营业收入环比下滑，但板块内分化也较为明显。具体来看，东吴苏园产业REIT减免服务业小微企业和个体工商户2022年3月至8月租金，同时由于应对安排与减免期存在期间错配情况，二季度可供分配金额较上期大幅下滑，营收预期完成率最低；博时蛇口产园REIT受租金减免、疫情反复影响招租、园内客户续租不达预期等多种因素的影响，营收下降幅度相对较大，营收预期完成率不高；华安张江光大REIT、建信中关村REIT目前整体营收完成情况较好。 图表2：产业园区REITs一二季度运营情况（元/平方米） 建信中关村REIT博时蛇口产园REIT华安张江光大REIT东吴苏园产业REIT 2022Q1 2022Q2 2022Q1 2022Q2 2022Q1 2022Q2 2022Q1 2022Q2 平均月租金 164.99 170.64 121.23 122.34 161.40 163.20 41.37 - 平均出租率 96.15% 89.28% 87.16% 85% 100% 99.51% 维持稳定 来源：WIND，中泰证券研究所 图表3：产业园区REITs租金减免情况 建信中关村REIT 博时蛇口产园REIT 华安张江 光大REIT 东吴苏园产业REIT 减免标准 减免2022年6个