南山控股是一家物流地产核心标的，旗下宝湾物流是国内知名物流园区开发商和运营商。预计我国当前实际高标仓或仅约8000万方，缺口或达7000万平方米以上。公司坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，抗风险能力相对较强。公司发行类REITs，可视为公司对成熟运营的物流园区进行产融结合的重要尝试，有利于盘活存量资产，优化资产结构，实现物流园区项目的滚动开发。公司拟参与中国核能科技定增，标的公司在分布式光伏领域深耕多年，有较为完整的分布式光伏供应链，双方一旦成功合作，可以优势互补，协同拓展。我们预计公司2021-23年盈利分别为7.2、8.7及10.5亿，对应EPS分别为0.27、0.32及0.39元，对应PE分别为18、15及12倍。给予2022年目标市值191亿，对应一年期目标价7.05元，预期较现价47%的空间，首次覆盖给予“推荐”评级。
