1-6月统计局数据点评：上半年投资拿地销售同比均大幅下滑，停工加剧引担忧，政策仍需加重码

投资：上半年投资累计同比降至-5.4%，6月单月投资环比+24.7%。1-6月份，全国房地产开发投资额为68314亿元，同比减少5.4%，较前值降低1.3pct；6月单月投资额为16180亿元，环比增长24.7%，同比减少9.4%。 上半年销售萎靡、房企流动性持续承压、土地购置低迷、停工项目增多等拖累整体投资的诸多基本面因素仍将继续存在，我们预计下半年投资形势依然严峻，同比跌幅有较大概率进一步扩大。 拿地：上半年土地购置面积累计同比-48.3%，在近期供给增加、销售回暖下，6月单月环比高增。1-6月累计土地购置面积为3628万方，同比减少48.3%，较前值降低2.7pct；6月当月值为1239万方，环比增长98.9%，同比减少52.8%，较前值降低9.7pct。6月单月拿地规模环比扩大涨幅，主要由部分尚未完成第一轮集中供地的城市推动。但从累计同比看，今年上半年土地市场成交冷淡，土地供应减少、房企拿地意愿不高的“供需双弱”特征突出。从22城第一轮集中供地成交情况看，目前国央企依旧是拿地主力；多数房企在销售萎靡、融资受限的环境下拿地积极性不足，拿地信心的修复的过程可能较为漫长。 新开工：上半年累计新开工面积同比-34.4%，6月单月环比小幅改善。1-6月份，全国累计新开工面积为66423万方，同比减少34.4%，较前值降低3.9pct；6月单月新开工面积为14795万方，环比增长24.4%，同比减少45.1%，较前值降低3.2pct。新开工单月环比连续两月正增长，因房企临近半年节点加大了推盘力度，销售的小幅回暖推动环比增长。但新开工累计同比持续下滑，一方面是由于市场下行，房企销售面临较大压力；另一方面是近期各地传出房企施工停摆、业主集体停贷的负面消息，或将推动银行信贷收缩、预售资金监管收紧，从而进一步加大房企流动性压力，影响新开工意愿。 竣工：上半年累计竣工面积同比-21.5%，降幅较前值扩大6.2pct。1-6月份，全国累计竣工面积为28636万方，同比减少21.5%，较前值降低6.2pct； 6月单月新开工面积为5274万方，环比增长58.3%，同比减少40.7%，较前值降低9.5pct。本月竣工累计同比跌幅进一步扩大，主要受制于房企资金压力，预计短期房企竣工将持续承压。 销售：上半年商品房销售同比降幅较大，近期环比改善，总量依然偏弱。1-6月份，全国商品房销售金额为66072亿元，同比减少28.9%，较前值提高2.6pct；6月单月商品房销售金额为17735亿元，环比增长68.2%，同比减少20.8%。6月销售数据出现一定复苏，主要有三点原因：（1）“四限”政策持续放松；（2）5-6月疫情影响逐渐减轻；（3）传统季节因素，6月房企为冲销量，普遍加大了推盘力度。但整体上半年销售依然较为萎靡，叠加近期业主集体停贷等影响，一系列负反馈将影响购房者的信心。我们认为在近期地方政策放松频次不断提高的背景下，一二线城市“四限”依然有放松空间，特别是核心城市的商贷首付比例及二套房认定标准。 资金：上半年房企到位资金疲弱，累计同比-25.3%，降幅较前置小幅缩窄。 单月环比涨幅扩大。1-6月份，房企到位资金累计值为76847亿元，同比减少25.3%，较前值提高0.5pct；6月单月到位资金为16443亿元，环比增长38.4%，同比减少23.6%，较前值提高9.8pct。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资环境亟需改善。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、销售强于大市、土储量足质优且恢复大规模拿地的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、上半年投资拿地开工累计同比均大幅下滑，6月单月环比改善 上半年投资累计同比降至-5.4%，6月单月投资环比+24.7%。1-6月份，全国房地产开发投资额为68314亿元，同比减少5.4%，较前值降低1.3pct；6月单月投资额为16180亿元，环比增长24.7%，同比减少9.4%。分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为51804、2616和5528亿元，同比分别为-4.5%、-10.1%和-8.7%，较前值变动-1.5pct、-0.7pct和-1.7pct。上半年销售萎靡、房企流动性持续承压、土地购置低迷、停工项目增多等拖累整体投资的诸多基本面因素仍将继续存在，我们预计下半年投资形势依然严峻，同比跌幅有较大概率进一步扩大。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 上半年住宅累计投资同比降至-4.5%，6月单月住宅同比降幅扩大。1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为51804、2616和5528亿元，同比分别为-4.5%、-10.1%和-8.7%，较前值变动-1.5pct、-0.7pct和-1.7pct。6月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为12283、616和1258亿元，同比分别为-9.0%、-12.3%和-14.0%，较前值变动-3.4pct、1.0pct和-2.1pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态 图表6：当月开发投资额同比增速分业态 上半年各地区累计投资同比均呈负增长，为近年来首次；6月单月除东北外的地区同比降幅均扩大。1-6月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为36819、14981、14604和1911亿元，同比分别为-4.5%、-0.5%、-8.6%和-26.5%，较前值变动-1.4pct、-1.2pct、-1.2pct和2.1pct。6月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为8306、3541、3638和697亿元，同比分别为-9.1%、-4.1%、-12.0%和-22.5%，较前值变动-2.1pct、-1.0pct、-1.5pct和3.3pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：当月投资同比增速分区域（%） 上半年土地购置面积累计同比-48.3%，在近期供给增加、销售回暖下，6月单月土地购置面积环比高增。1-6月累计土地购置面积为3628万方，同比减少48.3%，较前值降低2.7pct；6月当月值为1239万方，环比增长98.9%，同比减少52.8%，较前值降低9.7pct。1-6月累计土地成交价款为2043亿元，同比减少46.3%，较前值降低18.3pct； 6月当月值为654亿元，环比增长50.9%，同比减少65.1%，较前值降低24.7pct。6月单月拿地规模环比扩大涨幅，主要由部分尚未完成第一轮集中供地的城市推动。但从累计同比看，今年上半年土地市场成交冷淡，土地供应减少、房企拿地意愿不高的“供需双弱”特征突出。从22城第一轮集中供地成交情况看，目前国央企依旧是拿地主力；多数房企在销售萎靡、融资受限的环境下拿地积极性不足，拿地信心的修复的过程可能较为漫长。 图表9：累计土地购置面积及同比 图表10：单月土地购置面积及增速 图表11：累计土地成交价款及同比 图表12：单月土地成交价款及同比 图表13：累计土地价格及同比 图表14：单月土地价格及同比 上半年累计新开工面积同比-34.4%，6月单月环比小幅改善。1-6月份，全国累计新开工面积为66423万方，同比减少34.4%，较前值降低3.9pct；6月单月新开工面积为14795万方，环比增长24.4%，同比减少45.1%，较前值降低3.2pct。分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为48800、1701和4535万方，同比分别为-35.4%、-29.8%和-35.0%，较前值变动-3.4pct、-5.2pct和-4.2pct。新开工单月环比连续两个月正增长，主要是房企临近半年节点加大了推盘力度，销售的小幅回暖推动新开工的环比增长。但新开工累计同比呈现持续下滑态势，一方面是由于市场下行，房企销售面临较大压力；另一方面是近期各地传出房企施工停摆、业主集体停贷的负面消息，或将推动银行信贷收缩、预售资金监管收紧，从而进一步加大房企流动性压力，导致整体新开工意愿偏弱。 图表15：累计新开工面积及同比 图表16：单月新开工面积及同比 上半年累计竣工面积同比-21.5%，降幅较前值扩大6.2pct。1-6月份，全国累计竣工面积为28636万方，同比减少21.5%，较前值降低6.2pct；6月单月新开工面积为5274万方，环比增长58.3%，同比减少40.7%，较前值降低9.5pct。分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为20858、872和2369万方，同比分别为-20.6%、-30.0%和-30.4%，较前值变动-6.3pct、-0.9pct和-9.1pct。本月竣工累计同比跌幅进一步扩大，主要受制于房企资金压力，预计短期房企竣工将持续承压。 图表17：累计竣工面积及同比 图表18：单月竣工面积及同比 图表19：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表20：各类房屋累计竣工面积同比（%） 上半年累计施工面积同比-2.8%，降幅较前值扩大1.8pct。1-6月份，全国累计施工面积为848812万方，同比减少2.8%，较前值降低1.8pct；6月单月新开工面积为17287万方，环比增长33.6%，同比减少48.1%，较前值降低8.4pct。分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为599429、33404和76328万方，同比分别为-2.9%、-2.5%和-8.4%，较前值变动-1.8pct、-1.3pct和-1.1pct。在近期业主集体停贷等新闻影响下，政府或将对房企提出更严格的“保交楼”要求，预售资金强监管使得房企施工资金得到一定保障，预计未来施工同比下降将相对缓慢。 图表21：累计施工面积及同比 图表22：分业态施工面积及同比 二、上半年销售金额累计同比-28.9%，6月环比改善但形势依然严峻 上半年商品房累计销售金额同比-28.9%，单月环比进一步改善，但总量依然偏弱。1-6月份，全国商品房销售金额为66072亿元，同比减少28.9%，较前值提高2.6pct；6月单月商品房销售金额为17735亿元，环比增长68.2%，同比减少20.8%。1-6月份，全国商品房销售面积为68923万方，同比减少22.2%，较前值提高1.3pct；6月单月商品房销售面积为18185万方，环比增长65.8%，同比减少18.3%。6月销售数据出现一定复苏，主要有三点原因：（1）“四限”政策持续放松；（2）5-6月疫情影响逐渐减轻；（3）传统季节因素，6月房企为冲销量，普遍加大了推盘力度。但整体上半年销售依然较为萎靡，叠加近期业主集体停贷等影响，一系列负反馈将影响购房者的信心。我们认为在近期地方政策放松频次不断提高的背景下，一二线城市“四限”依然有放松空间，特别是核心城市的商贷首付比例及二套房认定标准。 图表23：累计销售金额及同比增速 图表24：单月销售金额及同比增速 图表25：累计销售面积及同比增速 图表26：单月销售面积及同比增速 住宅、办公楼累计销售面积及金额同比改善，商业营业用房同比增幅收窄。分业态看，1-6月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-31.8%、10.4%和0.3%，较前值变动2.6pct、7.0pct和-0.7pct。住宅、办公