1-5月统计局数据点评：5月销售拿地投资环比均回暖，总量仍然偏弱，政策需加重码

投资：1-5月投资同比降至-4.0%，5月单月投资环比增长14.0%。1-5月份，全国房地产开发投资额为52134亿元，同比减少4.0%，较前值降低1.3pct；5月单月投资额为12980亿元，环比增长14.0%，同比减少7.8%。 随疫情消退，房企开工和供货受影响减少，但整体开工意愿仍然偏弱。Q3开始基数下行，同比跌幅将被动收窄，但并不代表销售就有“显著”回暖，显著对应的是销售量能的恢复以及单盘去化率回到合理水平，譬如销售量能向21Q4、21Q4的级别修复。以当前政策力度来看，仅有部分城市显著回暖，大部分的城市仍弱于去年Q4。 拿地：受多城首批集中供地影响，5月土地购置面积环比提升45.8%，1-5月累计数据同比减少45.7%。1-5月累计土地购置面积为2389万方，同比减少45.7%，较前值提高0.8pct；5月当月值为623万方，环比增长45.8%，同比减少43.1%，较前值提高14.2pct。环比提升有5月多城市完成第一批集中供地的因素。同比降幅维持高位的原因，一方面今年各地政府在土地供应上较为审慎，土地供应量较去年有所减少；另一方面虽然部分核心城市在土拍规则上明显优化打开土拍利润空间，但是“以销定产”的策略下迫于销售的颓势和流动性压力，房企拿地意愿较低，多数城市还是以国央企和城投托底拿地为主，房企拿地信心尚待修复。 新开工：累计新开工面积降幅扩大至30.6%，连续10个月为负。1-5月份，全国累计新开工面积为51628万方，同比减少30.6%，较前值降低4.3pct； 5月单月新开工面积为11889万方，环比增长20.1%，同比减少41.8%，较前值提高2.3pct。随着疫情影响减弱和销售的环比小幅复苏，房企新开工数据环比小幅上升，但同比表现仍差，整体开工意愿偏弱。 竣工：累计竣工面积同比降低近15.3%，降幅扩大3.4pct。1-5月份，全国累计竣工面积为23362万方，同比减少15.3%，较前值降低3.4pct；5月单月新开工面积为3332万方，环比增长7.5%，同比减少31.3%，较前值降低17.1pct。因为房企资金压力整体依然较大，竣工周期被拉长，但受到保交楼政策影响，竣工下降也相对缓慢。 销售：销售略有复苏，信心尚未明显恢复，仍需政策加重码。1-5月销售额和销售面积同比降幅分别扩大至31.5%和23.6%。1-5月份，全国商品房销售金额为48337亿元，同比减少31.5%，较前值降低2.0pct；5月单月商品房销售金额为10548亿元，环比增长29.7%，同比减少37.7%。根据调研，多地楼盘虽然来访量大幅增长，去化率仍然较低，购房者观望情绪较浓，信心尚未明显恢复。5月政策放松节奏继续加快，且由三四线向一二线核心城市蔓延。我们认为，本轮整体政策放松力度和级别媲美08.14级，一二线核心城市的限购限贷、二套房认定、房贷利率等有望进一步放松。 资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅扩大。5月房企到位资金11882亿元，环比增长14.6%，同比降低33.45%，累计同比降低25.8%。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比增速分别为-34.0%、51.0%、-13.2%、-48.7%和-34.4%，较前值分分-6.0pct、-371.7pct、-6.6pct、4.3pct和8.0pct。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资环境亟需改善，缓解资金压力和流动性问题。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、销售强于大市、土储量足质优且恢复大规模拿地的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、5月单月投资拿地开工环比改善，总量仍然偏弱 1-5月投资同比降至-4.0%，5月单月投资环比增长14.0%。1-5月份，全国房地产开发投资额为52134亿元，同比减少4.0%，较前值降低1.3pct；5月单月投资额为12980亿元，环比增长14.0%，同比减少7.8%。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为39521、2000和4270亿元，同比分别为-3.0%、-9.4%和-7.0%，较前值变动-0.9pct、-1.2pct和-1.6pct。随疫情消退，房企开工和供货受影响减少，但整体开工意愿仍然偏弱。Q3开始基数下行，同比跌幅将被动收窄，但并不代表销售就有“显著”回暖，显著对应的是销售量能的恢复以及单盘去化率回到合理水平，譬如销售量能向21Q4、21Q4的级别修复。以当前政策力度来看，仅有部分城市显著回暖，大部分的城市仍弱于去年Q4。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 住宅累计投资同比降至3.0%，办公楼单月降幅有所缩窄。1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为39521、2000和4270亿元，同比分别为-3.0%、-9.4%和-7.0%，较前值变动-0.9pct、-1.2pct和-1.6pct。5月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为9994、446和1011亿元，同比分别为-5.6%、-13.3%和-11.9%，较前值变动2.5pct、10.8pct和0.9pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态 图表6：当月开发投资额同比增速分业态 仅中部地区累计投资同比维持正增长，5月各地区同比降幅均缩窄，东北地区表现仍为最差。1-5月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为28513、11440、10966和1214亿元，同比分别为-3.0%、0.7%、-7.4%和-28.7%，较前值变动-1.3pct、-1.4pct、-1.1pct和1.8pct。5月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为6802、2938、2746和492亿元，同比分别为-7.0%、-3.1%、-10.6%和-25.8%，较前值变动1.3pct、1.2pct、4.6pct和15.7pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：当月投资同比增速分区域（%） 受多城首批集中供地影响，5月土地购置面积环比提升45.8%，1-5月累计数据同比减少45.7%。1-5月累计土地购置面积为2389万方，同比减少45.7%，较前值提高0.8pct；5月当月值为623万方，环比增长45.8%，同比减少43.1%，较前值提高14.2pct。 1-5月累计土地成交价款为1389亿元，同比减少28.1%，较前值降低7.4pct；5月当月值为434亿元，环比增长53.5%，同比减少40.4%，较前值降低12.1pct。5月单月拿地数据环比大幅提升，但同比降幅依然维持在较高水平。环比提升有5月多城市完成第一批集中供地的因素。同比降幅维持高位的原因，一方面今年各地政府在土地供应上较为审慎，土地供应量较去年有所减少；另一方面虽然部分核心城市在土拍规则上明显优化打开土拍利润空间，但是“以销定产”的策略下迫于销售的颓势和流动性压力，房企拿地意愿较低，多数城市还是以国央企和城投托底拿地为主，房企拿地信心尚待修复。 图表9：累计土地购置面积及同比 图表10：单月土地购置面积及增速 图表11：累计土地成交价款及同比 图表12：单月土地成交价款及同比 图表13：累计土地价格及同比 图表14：单月土地价格及同比 根据中指数据，1-5月样本300城宅地成交建面和金额同比分别下降59.3和61.4%。 1-5月，中指300个样本城市宅地成交建面为13117万方，同比降低59.3%，较前值降低2.6pct；5月单月成交建面为2859万方，同比降低66.5%，环比降低18.5%。其中，一线、二线、三线城市累计宅地成交建面分别为629、4827、7661万方，同比分别为-68.7%、-64.7%、-53.6%。1-5月，中指300个样本城市宅地出让金为7589亿元，同比降低61.4%，较前值降低5.9pct；5月单月宅地出让金为1959亿元，同比降低72.1%，环比降低22.6%。其中，一线、二线、三线城市累计宅地出让金分别为1277、4059、2252亿元，同比分别为-63.1%、-59.8%、-63.3%。（300个样本城市包括4个一线城市，36个二线城市，260个三线城市。） 图表15：样本300城宅地成交建面及同比 图表16：样本300城全国宅地出让金及同比 累计新开工面积降幅扩大至30.6%，连续10个月为负。1-5月份，全国累计新开工面积为51628万方，同比减少30.6%，较前值降低4.3pct；5月单月新开工面积为11889万方，环比增长20.1%，同比减少41.8%，较前值提高2.3pct。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为37782、1306和3572万方，同比分别为-31.9%、-24.6%和-30.8%，较前值变动-3.5pct、-5.1pct和-3.5pct。随着疫情影响减弱和销售的环比小幅复苏，房企新开工数据环比小幅上升，但同比表现仍差，整体开工意愿偏弱。 图表17：累计新开工面积及同比 图表18：单月新开工面积及同比 累计竣工面积同比降低近15.3%，降幅扩大3.4pct。1-5月份，全国累计竣工面积为23362万方，同比减少15.3%，较前值降低3.4pct；5月单月新开工面积为3332万方，环比增长7.5%，同比减少31.3%，较前值降低17.1pct。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为17050、672和2015万方，同比分别为-14.2%、-29.0%和-21.3%，较前值变动-2.8pct、-6.9pct和-5.3pct。因为房企资金压力整体依然较大，竣工周期被拉长，但受到保交楼政策影响，竣工下降也相对缓慢。 图表19：累计竣工面积及同比 图表20：单月竣工面积及同比 图表21：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表22：各类房屋累计竣工面积同比（%） 累计施工面积与上月基本持平。1-5月份，全国累计施工面积为831525万方，同比减少1.0%，较前值降低1.0pct；5月单月新开工面积为12937万方，环比增长4.9%，同比减少39.7%，较前值降低1.0pct。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为586918、32801和75116万方，同比分别为-1.1%、-1.2%和-7.2%，较前值变动-1.0pct、-0.2pct和-0.7pct。保交付压力下，房企积极复工，预售资金强监管使得房企施工资金得到一定保障，因此施工面积下行增速较慢。 图表23：累计施工面积及同比 图表24：分业态施工面积及同比 二、销售略有复苏，信心尚未明显恢复，仍需政策加重码 1-5月销售额和销售面积同比降幅分别扩大至31.5%和23.6%。1-5月份，全国商品房销售金额为48337亿元，同比减少31.5%，较前值降低2.0pct；5月单月商品房销售金额为10548亿元，环比增长29.7%，同比减少37.7%。1-5月份，全国商品房销售面积为50738万方，同比减少23.6%，较前值降低2.6pct；5月单月商品房销售面积为10970万方，环比增长25.8%，同比减少31.8%。根据调研，多地楼盘虽然来访量大幅增长，去化率仍然较低，购房者观望情绪较浓，信心尚未明显恢