1-10月统计局数据点评：销售拿地持续低迷，政策放松空间进一步扩大

1-10月统计局数据点评: 投资：1-10月投资同比降至-8.8%，10月单月投资同比降幅扩大至16.0%。 1-10月份，全国房地产开发投资额为113945亿元，同比减少8.8%，较前值降低0.8pct；10月单月投资额为10386亿元，环比减少18.5%，同比减少16.0%。10月国庆假期销售尚可，但之后3周由于促销政策的减弱以及全国疫情的反复，叠加房价下跌和收入预期下降，导致销售继续下行，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标持续低迷，预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。 拿地：土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-46.9%；受城市结构因素影响，土地价格延续增长态势。1-10月累计土地成交价款为6061亿元，同比减少46.9%，较前值降低0.6pct；10月当月值为1037亿元，环比减少13.9%，同比减少49.7%，较前值提高5.6pct。考虑到集中供地中城投占比还在不断提升，剔除城投后的拿地数据同比降幅将更大。由于开发商以销定产的拿地策略，预计近期土拍数据难以明显复苏。结构化因素导致拿地单价持续上升，10月累计土地单价已达8155元/平，同比增长13.1%。 新开工：累新开工面积累计同比保持低位为-37.8%，连续15个月为负。1-10月份，全国累计新开工面积为103722万方，同比减少37.8%，较前值提高0.2pct；10月单月新开工面积为8955万方，环比减少7.7%，同比减少35.1%，较前值提高9.3pct。销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，同时部分房企依然面临较强的现金流危机，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 竣工：单月竣工面积同比下降9.4%，环比提升41.5%；累计竣工面积同比降幅缩窄至18.7%。1-10月份，全国累计竣工面积为46565万方，同比减少18.7%，较前值提高1.1pct。近期保交楼政策频出，10月28日国务院在全国人大常委会第三十七次会议上再次提出：“推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。”，我们认为后期保交楼政策仍会加码。 销售：受疫情等多个因素影响，10月销售环比下降30.0%，同比下降23.7%，“银十不银”，市场整体呈现底部波动趋势。1-10月份，全国商品房销售金额为108832亿元，同比减少26.1%，较前值提高0.2pct；10月单月商品房销售金额为9452亿元，环比减少30.0%，同比减少23.7%。10月销售低迷的原因有（1）全国多地疫情反复；（2）购房者对未来收入预期下降；（3）房价下跌和政策频出带来的观望情绪；（4）国庆楼市促销后优惠力度减弱。悲观预期下我们预计全年销售额在13.5万亿元左右，同比降幅在26%附近。近期杭州作为基本面最好的二线城市，其限贷政策放开具有很强的信号意义，后续更多一二线核心城市有望跟进。 资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅扩大，政策频出有望改善融资环境。10月单月到位资金为11182亿元，环比减少17.1%，同比减少26.0%，较前值降低4.7pct。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。随着近期央行银保监会16条及支持民企融资政策的出台，供给端融资环境有望得到实质性改善。目前龙湖200亿元储架式额度已获批。16条中的“民企国企一视同仁、允许信贷展期、鼓励信托提供金融支持”等重点都将对房企尤其是民企的融资情况带来明显帮助。 投资建议：我们认为当前地产基本面困境需要更多组合型政策推动才能帮助化解，包括供给端、融资端、需求端和竣工端等各个方面，看好四季度政策继续加重码。整体策略上，我们认为地产股“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股滨江集团、华发股份、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产。物业：华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、新开工及拿地同比维持低位，预计四季度投资额跌幅扩大 1-10月投资同比降至-8.8%，10月单月投资同比-16.0%。1-10月份，全国房地产开发投资额为113945亿元，同比减少8.8%，较前值降低0.8pct；10月单月投资额为10386亿元，环比减少18.5%，同比减少16.0%。分业态看，1-10月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为86520、4403和9079亿元，同比分别为-8.3%、-10.3%和-13.5%，较前值变动-0.8pct、-0.4pct和-1.3pct。 10月国庆假期销售尚可，但之后3周由于促销政策的减弱以及全国疫情的反复，叠加房价下跌和收入预期下降，导致销售继续下行，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标持续低迷，预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%，具体测算过程详见2022年7月23日发布的报告《十字路口的房地产-2022中期策略》。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 住宅累计投资同比降至8.3%，三大业态单月降幅均有所缩窄。1-10月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为86520、4403和9079亿元，同比分别为-8.3%、-10.3%和-13.5%，较前值变动-0.8pct、-0.4pct和-1.3pct。10月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为7964、397和803亿元，同比分别为-15.5%、-13.9%和-24.9%，较前值变动-4.0pct、-5.5pct和-9.2pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态 图表6：当月开发投资额同比增速分业态 所有地区累计投资同比保持负值，西部和东北地区表现较差。1-10月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为61748、24850、23710和3638亿元，同比分别为-6.3%、-5.1%、-15.2%和-25.4%，较前值变动-0.5pct、-1.0pct、-1.3pct和-1.0pct。10月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为5826、2189、2085和287亿元，同比分别为-10.7%、-14.7%、-26.4%和-35.1%，较前值变动-2.8pct、-7.1pct、-2.9pct和-11.7pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：当月投资同比增速分区域（%） 土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-46.9%；受城市结构因素影响，土地价格延续增长态势。1-10月累计土地购置面积为7432万方，同比减少53.0%，较前值降低0.0pct；10月当月值为983万方，环比减少6.2%，同比减少53.0%，较前值提高12.0pct。1-10月累计土地成交价款为6061亿元，同比减少46.9%，较前值降低0.6pct； 10月当月值为1037亿元，环比减少13.9%，同比减少49.7%，较前值提高5.6pct。考虑到集中供地中城投占比还在不断提升，剔除城投后的拿地数据同比降幅将更大。由于开发商以销定产的拿地策略，预计近期土拍数据难以明显复苏。结构化因素导致拿地单价持续上升，10月累计土地单价已达8155元/平，同比增长13.1%。 图表9：累计土地购置面积及同比 图表10：单月土地购置面积及增速 图表11：累计土地成交价款及同比 图表12：单月土地成交价款及同比 图表13：累计土地价格及同比 图表14：单月土地价格及同比 累计新开工面积同比保持低位为-37.8%，连续15个月为负。1-10月份，全国累计新开工面积为103722万方，同比减少37.8%，较前值提高0.2pct；10月单月新开工面积为8955万方，环比减少7.7%，同比减少35.1%，较前值提高9.3pct。分业态看，1-10月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为75934、2682和7068万方，同比分别为-38.5%、-35.3%和-40.5%，较前值变动0.2pct、1.3pct和-0.9pct。 销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，同时部分房企依然面临较强的现金流危机，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 图表15：累计新开工面积及同比 图表16：单月新开工面积及同比 单月竣工面积同比下降9.4%，环比提升41.5%；累计竣工面积同比降幅缩窄至18.7%。1-10月份，全国累计竣工面积为46565万方，同比减少18.7%，较前值提高1.1pct；10月单月竣工面积为5686万方，环比增长41.5%，同比减少9.4%，较前值降低3.4pct。分业态看，1-10月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为33771、1419和3796万方，同比分别为-18.5%、-23.3%和-26.1%，较前值变动1.2pct、0.2pct和1.1pct。 近期保交楼政策频出，10月28日国务院在全国人大常委会第三十七次会议上再次提出：“推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。”，我们认为后期保交楼政策仍会加码。 图表17：累计竣工面积及同比 图表18：单月竣工面积及同比 图表19：各类房屋累计新开工面积同比（% 图表20：各类房屋累计竣工面积同比 累计施工面积同比降幅持续扩大至5.7%。1-10月份，全国累计施工面积为888894万方，同比减少5.7%，较前值降低0.4pct；10月单月新开工面积为9975万方，环比减少2.9%，同比减少32.6%，较前值提高10.6pct。分业态看，1-10月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为628278、34413和79045万方，同比分别为-5.9%、-5.4%和-10.7%，较前值变动-0.5pct、-0.3pct和-0.3pct。 保交付压力下，房企积极复工，预售资金强监管使得房企施工资金得到一定保障，因此施工面积下行增速较慢。 图表21：累计施工面积及同比 图表22：各类房屋累计施工面积同比 二、10月单月销售环比下降30%，同比降幅扩大，预计四季度呈弱复苏态势 受疫情等多个因素影响，10月销售环比下降30.0%，同比下降23.7%，“银十不银”，市场整体呈现底部波动趋势。1-10月份，全国商品房销售金额为108832亿元，同比减少26.1%，较前值提高0.2pct；10月单月商品房销售金额为9452亿元，环比减少30.0%，同比减少23.7%。1-10月份，全国商品房销售面积为111179万方，同比减少22.3%，较前值降低0.1pct；10月单月商品房销售面积为9757万方，环比减少27.9%，同比减少23.2%。 10月国庆假期销售尚可，但之后3周由于促销政策的减弱以及全国疫情的反复，叠加房价下跌和收入预期下降，导致销售继续下行。悲观预期下我们预计全年销售额在13.5万亿元左右，同比降幅在26%附近。近期杭州作为基本面最好的二线城市，其限贷政策放开具有很强的信号意义，后续更多一二线核心城市有望跟进。 图表23：累计销售金额及同比增速 图表24：单月销售金额及同比增速 图表25：累计销售面积及同比增速 图表26：单月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积降幅维持高位，办公楼和商业累计销售面积同比持平。分业态看，1-10月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-28.2%、2.1%和-6.7%，较前值变动0.4pct、-1.5pct和-2.5pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-25.5%、4.0%和-0.4%，较前值变动