房地产开发2023W11：央行全面降准，新房二手房价格环比首度由负转正

央行全面降准，房企融资环境继续修复，有望进一步调降LPR。央行决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。 我们认为本次全面降准进一步对房企提供流动性支持，同时有望推动资金成本的进一步下降，为LPR后续继续调降打开空间。 2月新房二手房价格环比首度由负转正。据国家统计局，2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比+0.3%，是自2021年9月以来首次由负转正； 同比-1.9%。二手房指数环比+0.1%；同比-3.4%。具体看，2月新房价格环比上涨的有55城，较上月增加19城；环比下跌的13城，较上月减少20城。2月主要城市房价普遍停止下跌，新房二手房销售量、价均有所回暖，我们认为主要是去年积压的需求以及一定程度信心恢复带来的。从3月前两周销售情况看，较2月高点小幅回落，我们认为销售的持续性回暖仍需需求端政策的呵护。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.2%，领先大盘0.05个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第14名。本周上涨个股共30支，较上周增长13支，下跌股数为100支。 新房：本周30个城市新房成交面积为358.8万平方米，环比提升6.5%，同比提升49.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为76.1万方，环比17.1%，同比67.7%；样本二线城市为194.8万方，环比-2.0%，同比46.6%；样本三线城市为87.8万方，环比20.2%，同比43.0%。从今年累计11周新房成交面积同比看，样本30城共计3099.3万方，同比1.5%；一线城市为649.6万方，同比-5.1%；二线城市为1747.1万方，同比0.0%；三线城市为702.6万方，同比12.9%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计158.0万方，环比增长2.8%，同比增长111.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为49.3万方，环比6.0%；样本二线城市为74.0万方，环比0.5%；样本三线城市为34.7万方，环比3.2%。年初至今累计二手房成交面积为1176.5万方，同比变动为52.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为366.6万方，同比24.9%；样本二线城市为552.5万方，同比63.7%；样本三线城市为257.4万方，同比63.7%。 信用债：根据wind统计数据，本周共发行房企信用债20只，环比增加8只； 发行规模共计205.35亿元，环比增加44.25亿元，总偿还量222.13亿元，环比增加107.4亿元，净融资额为-16.78亿元，环比减少63.15亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋； 2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.央行全面降准，2月新房二手房价格环比由负转正 央行全面降准，房企融资环境继续修复，有望进一步调降LPR。央行决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。 本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。我们认为本次全面降准进一步对房企提供流动性支持，同时有望推动资金成本的进一步下降，为LPR后续继续调降打开空间。 2月新房二手房价格环比首度由负转正。据国家统计局，2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比+0.3%，是自2021年9月以来首次由负转正；同比-1.9%。二手房指数环比+0.1%；同比-3.4%。具体看，2月新房价格环比上涨的有55城，较上月增加19城；环比下跌的有13城，较上月减少20城。2月主要城市房价普遍停止下跌，新房二手房销售量、价均有所回暖，我们认为主要是去年积压的需求以及一定程度信心恢复带来的。从3月前两周销售情况看，较2月高点小幅回落，我们认为销售的持续性回暖仍需需求端政策的呵护。 图表1：新建商品住宅销售价格指数同环比（一二线城市） 图表2：新建商品住宅销售价格指数同环比（三线城市） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.2%，领先大盘0.05个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第14名。本周上涨个股共30支，较上周增长13支，下跌股数为100支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中润资源、张江高科、万通地产、天地源、天业股份，涨幅分别为47.5%、23.6%、22.2%、7.3%、5.7%。跌幅前五为天润数娱、ST新梅、万泽股份、泛海控股、深深房A，跌幅分别为-9.2%、-8.0%、-7.5%、-6.6%、-6.0%。 本周48家重点房企中共计上涨15支，较上周增长14支，涨幅位居前五的为中国铁建、龙光地产、建发国际集团、美的臵业、绿城中国，涨幅分别为15.8%、5.3%、5.1%、4.7%、4.0%。跌幅前五为佳兆业、建业地产、融信中国、正荣地产、远洋集团，跌幅分别为-40.2%、-20.6%、-19.8%、-15.6%、-9.3%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为358.8万平方米，环比提升6.5%，同比提升49.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为76.1万方，环比17.1%，同比67.7%；样本二线城市为194.8万方，环比-2.0%，同比46.6%；样本三线城市为87.8万方，环比20.2%，同比43.0%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计11周新房成交面积同比看，样本30城共计3099.3万方，同比1.5%；一线城市为649.6万方，同比-5.1%；二线城市为1747.1万方，同比0.0%；三线城市为702.6万方，同比12.9%。其中一线城市中，北京（12.7%）、上海（-7.7%）、广州（-3.0%）、深圳（-26.5%）。二三线城市中温州（108.0%）、惠州（103.0%）、江门（70.4%）等总计12城同比均为正，泉州（-89.0%）、芜湖（-51.1%）、南平（-49.7%）等总计14城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计158.0万方，环比增长2.8%，同比增长111.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为49.3万方，环比6.0%； 样本二线城市为74.0万方，环比0.5%；样本三线城市为34.7万方，环比3.2%。年初至今累计二手房成交面积为1176.5万方，同比变动为52.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为366.6万方，同比24.9%；样本二线城市为552.5万方，同比63.7%；样本三线城市为257.4万方，同比63.7%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.13-3.19）共发行房企信用债20只，环比增加8只；发行规模共计205.35亿元，环比增加44.25亿元，总偿还量222.13亿元，环比增加107.4亿元，净融资额为-16.78亿元，环比减少63.15亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（66.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（43.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（45.7%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周整体发行利率下行。其中，北京住总集团中期票据（-117bp）、首开股份公司债（-90bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（3.13-3.19） 5.本周政策回顾 图表26：中央政策及消息（3.12-3.18） 图表27：地方性政策及消息（3.12-3.18） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。