重点跟踪房企月度经营情况综述（2024年5月）：1-5月重点跟踪房企销售额同比-41%，整体拿地销售比12%

2024年1-5月，13家重点跟踪房企的全口径销售金额总和累计同比-41.0% 1、全口径销售金额总和为7615亿元，累计同比-41.0%；其中前三为保利发展（1313亿元，累计同比-33.2%）、万科A（1022亿元，累计同比-39.1%)、中国海外发展（1017亿元，累计同比-30.8%）； 2、全口径销售面积总和为4050万㎡，累计同比-37.3%；其中前三为保利发展（748万㎡，累计同比-35.0%）、万科A（743万㎡、累计同比-29.0%）、华润置地（398万㎡，累计同比-29.8%）； 3、全口径销售价格均值为18805元/㎡，累计同比-5.8%；其中前三为滨江集团（41013元/㎡，累计同比-13.2%）、越秀地产（28777元/㎡，累计同比-14.6%）、华发股份（28370元/㎡，单月同比-5.1%）。 2024年1-5月，10家重点跟踪房企的全口径拿地金额总和累计同比-61.5%，整体全口径拿地销售比为11.7%，同比变动-6.4pct。 1、全口径拿地金额总和为702.9亿元，累计同比-61.5%；其中前三为滨江集团（188.2亿元，累计同比+48.9%）、招商蛇口（146.1亿元，累计同比-53.5%）、中国海外发展（102.3亿元、累计同比+33.1%）； 2、全口径拿地面积总和为405.3万㎡，累计同比-66.5%；其中前三为招商蛇口（80.1万㎡，累计同比-58.5%）、保利发展（71.8万㎡，累计同比-55.1%）、滨江集团（69.2万㎡、累计同比-20.2%）； 3、全口径拿地楼面价格均值为17344元/㎡，累计同比+14.8%；其中前三为滨江集团（27185元/㎡，累计同比+86.7%）、越秀地产（20823元/㎡，累计同比+97.3%)、中国海外发展（19386元/㎡，累计同比+43.0%）； 4、整体全口径拿地销售比为11.7%，同比变动-6.4p Ct ；其中前三为滨江集团（1-5月拿地销售比43.4%，同比变动+27.7pct）、招商蛇口（1-5月拿地销售比18.8%，同比变动-4.2pct）、龙湖集团（1-5月拿地销售比18.6%，同比变动-8.4pct）。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升； 需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险提示：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、13家重点跟踪房企的销售表现 我们将紧密跟踪的13家房企（保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、新城控股、滨江集团、越秀地产、龙湖集团、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、中国金茂、华发股份）在下文统一简称为“重点跟踪房企”。 全口径销售金额 2024年5月，13家重点跟踪房企的全口径销售金额总和为1781亿元，单月同比-29.7%；其中前三为保利发展（353亿元，单月同比-13.5%）、万科A（233亿元，单月同比-29.2%）、华润置地（207亿元，单月同比-33.9%）。 2024年1-5月，13家重点跟踪房企的全口径销售金额总和为7615亿元，累计同比-41.0%；其中前三为保利发展（1313亿元，累计同比-33.2%）、万科A（1022亿元，累计同比-39.1%)、中国海外发展（1017亿元，累计同比-30.8%）。 表1：13家重点跟踪房企全口径销售金额 全口径销售面积 2024年5月，13家重点跟踪房企的全口径销售面积总和为997万㎡，单月同比-20.7%；其中前三为保利发展（194万㎡，单月同比-26.0%）、万科A（187万㎡，单月同比-12.2%）、中国海外发展（101万㎡，单月同比-12.0%)。 2024年1-5月，13家重点跟踪房企的全口径销售面积总和为4050万㎡，累计同比-37.3%；其中前三为保利发展（748万㎡，累计同比-35.0%）、万科A（743万㎡、累计同比-29.0%）、华润置地（398万㎡，累计同比-29.8%）。 表2：13家重点跟踪房企全口径销售面积 全口径销售价格 2024年5月，13家重点跟踪房企的全口径销售价格均值为17858元/㎡，单月同比-11.3%；其中前三为滨江集团（37659元/㎡、单月同比-41.3%)、越秀地产（27216元/㎡，单月同比-13.1%）、华发股份（26291元/㎡，单月同比-16.8%）。 2024年1-5月，13家重点跟踪房企的全口径销售价格均值为18805元/㎡，累计同比-5.8%；其中前三为滨江集团（41013元/㎡，累计同比-13.2%）、越秀地产（28777元/㎡，累计同比-14.6%）、华发股份（28370元/㎡，单月同比-5.1%）。 表3：13家重点跟踪房企全口径销售价格 2、10家重点跟踪房企的拿地表现 我们将紧密跟踪的10家房企（保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、新城控股、滨江集团、越秀地产、龙湖集团、中国海外发展、中国海外宏洋集团）在下文统一简称为“重点跟踪房企”。 注：华润置地、中国金茂、华发股份暂未发布拿地公告，本文暂未统计。 全口径拿地金额 2024年5月，10家重点跟踪房企的全口径拿地金额总和为151.2亿元，单月同比-69.9%；其中前三为中国海外发展（86.4亿元，单月同比+422.6%）、招商蛇口（43.4亿元，单月同比-68.3%）、保利发展（16.5亿元，单月同比-73.5%）。 2024年1-5月，10家重点跟踪房企的全口径拿地金额总和为702.9亿元，累计同比-61.5%；其中前三为滨江集团（188.2亿元，累计同比+48.9%）、招商蛇口（146.1亿元，累计同比-53.5%）、中国海外发展（102.3亿元、累计同比+33.1%）。 表4：10家重点房企全口径拿地金额 全口径拿地面积 2024年5月，10家重点跟踪房企的全口径拿地面积总和为73.9万㎡，单月同比-81.1%；其中前三为中国海外发展（38.6万㎡，单月同比+38.2%）、招商蛇口（21.7万㎡，单月同比-70.7%）、万科A（9.7万㎡，单月同比-90.7%）。 2024年1-5月，10家重点跟踪房企的全口径拿地面积总和为405.3万㎡，累计同比-66.5%；其中前三为招商蛇口（80.1万㎡，累计同比-58.5%）、保利发展（71.8万㎡，累计同比-55.1%）、滨江集团（69.2万㎡、累计同比-20.2%）。 表5：10家重点房企全口径拿地面积 全口径拿地楼面价格 2024年1-5月，10家重点跟踪房企的全口径拿地楼面价格均值为17344元/㎡，累计同比+14.8%；其中前三为滨江集团（27185元/㎡，累计同比+86.7%）、越秀地产（20823元/㎡，累计同比+97.3%)、中国海外发展（19386元/㎡，累计同比+43.0%）。 表6：10家重点房企全口径拿地楼面价格 全口径拿地销售比 2024年1-5月，10家重点跟踪房企的整体全口径拿地销售比为11.7%，同比变动-6.4p Ct ；其中前三为滨江集团（1-5月拿地销售比43.4%，同比变动+27.7pct）、招商蛇口（1-5月拿地销售比18.8%，同比变动-4.2pct）、龙湖集团（1-5月拿地销售比18.6%，同比变动-8.4pct）。 表7：10家重点房企全口径拿地销售比 3、投资建议 我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。投资建议关注三条主线： 1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。 2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 4、风险分析 房地产行业宽松政策推进不及预期风险：若房地产宽松政策推行速度及落地效果不及预期，或导致居民及企业信心修复缓慢、房地产销售市场回暖滞缓，进而影响企业销售回款，拉长房地产开发运营周期，加大企业资金压力。 房地产市场需求不及预期风险：若就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还，将延缓房地产销售修复的进度。 房地产企业信用风险：部分房企仍将面对债务到期高峰，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加，或将提升房地产行业经营风险。 房价下行超预期风险：若各能级城市新房及二手房市场价格持续超预期大幅下行，或将降低居民购房意愿，同时增加居民按揭断供等风险，或将影响房地产市场供需两端恢复进度，增加系统性风险。 房地产企业项目竣工不及预期风险：部分房企或因为供应链账款支付延迟等因素，拖缓公司施工进度，影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险。 房地产企业多元化业务经营不佳风险：房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素影响，出现多元业务经营效果不及预期、投资回报收益率表现不佳，从而出现公司整体经营业绩下滑的风险。