事件:2021年公司营收141亿yoy+40%,归母23亿yoy+32% 2022年5月2日,公司发布2021年度业绩报告。报告期内实现营业收入140.8亿元yoy+40.4%基本符合预期(我们预测为150.1亿元);实现归母净利润23.1亿元yoy+31.6%基本符合预期(我们预测为25.2亿元);期末在手现金(不含限制性现金)43.9亿元,同比下降13%;毛利率为27.5%,净利润率为18.2%,归母净利润率为16.4%;每股派息人民币0.41元。 点评:规模优势明显,业态结构均衡,经营独立性较高,社区增值发力 1)管理规模优势明显,业态结构相对均衡:截止2021年末,按剔除咨询顾问面积的窄口径计算,公司在管建筑面积为4.9亿平(2020年同口径数据为3.7亿平),合约面积为6.6亿平(2020年同口径数据约为5.2亿平),规模优势明显;从业态拆分来看,在管面积中住宅业态约为2.1亿平(占比约42%)、公建业态约2.2亿平(占比约45%)、商办业态约6200万平(占比约13%),各类业态相对均衡且按年变化不大,利于各业态协同稳健发展。 2)在管面积第三方占比超80%,经营独立性高:截止2021年末,公司在管面积中第三方项目超过4亿平,占比约82%(2020年/2019年/2018年的同口径数据分别为80%/65%/40%),公司合约面积中第三方项目超过5亿平,占比约78%(2020年/2019年/2018年的同口径数据分别为74%/61%/46%);公司经营独立性高,对关联公司的依赖较小,经营整体稳定性较好。 3)收购高端家政品牌,社区增值增速亮眼:2021年,业主增值服务板块营业收入约18.7亿元yoy+77%,增速较为亮眼;拆分子板块来看,“乐享荟”为品牌IP升级带动生活综合服务类收入增速明显,全年营收约8.5亿元yoy+115%; 家装宅配类全年营收2.4亿yoy+105%;公司在2021年收购了中高端家政品牌“51家庭管家”,通过转换规模优势和聚集效应,形成“物业+家政”的协同扩张,为后续社区增值板块提供新的营收增长点。 盈利预测、估值与评级:公司管理规模优势明显,业态结构相对均衡,经营独立性和稳定性均较好,业主增值板块营收增速提升较快,收购高端家政品牌形成“物管+家政”协同扩张形成新的增长点;由于当前房地产行业下行明显,物管行业竞争加剧,第三方外拓难度增大,叠加公司规模基数较大导致增速放缓,我们下调2022-23年的预测归母净利润至27.5/32.1亿元(分别下调16.5%/21.6%),新增2024年预测归母净利润为37.0亿元。当前股价对应2022-24年的PE估值分别为6/5/4X,估值具备较强吸引力;但由于2021年公司受限制资金大幅提升至33.5亿元(2020年同口径数据仅为2800万元)后续需要进一步重点跟踪,下调评级至“增持”。 风险提示:业主增值服务毛利率水平有可能随着规模扩张而下降;第三方外拓竞争加剧或影响扩张速度;受限制资金大幅增长或影响现金流和盈利水平。 公司盈利预测与估值简表