房地产行业点评：政策放松全面加码，坚定信心加仓地产

事件 2022年5月13日，南京确认二孩以上家庭可购第三套房；5月14日，东莞出台楼市新政，二孩三孩家庭可多购一套房，“双证房”视为一套住房，增值税免征年限从5年调整为2年。自2022年3月份以来，郑州、衢州、秦皇岛等城市陆续出台调控宽松政策维持市场稳定，在中央政治局会议定调后，地方政府调控宽松提速，南京、苏州、无锡等重点城市相继通过放宽限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等措施促进购房消费。 评论 行业基本面尚未改善，亟需加大政策支持力度。目前虽有多城市宽松政策落地，但受市场情绪和疫情影响，行业基本面仍较严峻：①销售延续低迷态势，2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降23%，1-4月百强房企销售金额同比下降50%，五一期间克而瑞50个重点城市商品住宅成交备案面积同比下降80%；②新开工量下滑、土拍热度低温，2022年1-3月，全国房地产新开工面积同比下滑18%，1-4月全国300城宅地成交面积同比下降57%；③2021年以来房企违约事件频出，其中不乏头部房企，重挫市场信心。而房地产行业作为国民经济支柱产业，其稳定发展是GDP实现5.5%增速的重要保障，行业需要持续的政策支持，以回归良性循环。 限购限售或在新一线城市大范围松绑。对标2014-16年的市场恢复周期，从2014年6月呼和浩特市正式发文放开限购，其他城市陆续完全放开或部分放开限购政策，到9月珠海限购政策松绑后，三个月内仅剩北上广深和三亚五个城市仍执行限购。本轮的地产调控宽松从2022年3月份启动，多数出台放松限购限售的城市市场基本面都有所承压，即使是郑州、苏州、南京等高能级城市，其住宅供应量也相对较大，除了一线城市外，市场基本面较好的杭州、合肥、成都等城市目前也尚未出台放松限购限售的政策。房地产市场是具有传导轮动性的，其恢复需要数个热点城市的带动，我们预计在5、6月份，除了房价上涨压力较大的一线城市，其余城市（包括新一线城市）的限购限售都将在不同程度上放开，杭州、合肥、成都这类基本面好的城市在政策宽松环境下，市场或将率先回暖，有望带动全国市场的企稳。 首套房贷款利率下行有较大空间。①利率下降有空间，贝壳百城首套房贷款利率从2021年10月最高的5.72%降至2022年4月的5.17%（当前五年期以上LPR+57BP），降幅为55BP；而2014-16年间，全国平均首套房贷款利率从2014年6月最高的7.02%持续下降至2016年末的4.44%，降幅达258BP，降幅和绝对值均有下降空间。②新增信贷数据走弱，2022年4月，新增贷款6454亿元，预期1.4万亿元，受地产市场下行影响，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。同时，由于本轮周期中缺少2014-16年大量棚改对刚需的支撑，信贷对行业的支持力度或将更大，我们认为首套房贷款利率下行将有助于刚需购房者信心的提振。 本轮宽松政策或更加有利于改善型产品的去化。此前调控政策对刚需客群的限制较小，而多数重点城市为抑制恶意炒房，对限购限售限贷政策严格执行，一定程度上错杀部分合理改善需求。随着限购的放松，更多客户拥有二套房/多套房的购房资格，此外限售时间的缩短或取消将加快存量房的流动性，臵换改善客户的购买力将获得较大力度提升，改善型产品的去化由此受益。预计主要布局重点城市、主打改善型产品的房企在本轮市场周期中将获得超额收益，我们在外发报告《改善需求引领复苏，品牌房企或有超额收益》中对此有详细论述。 投资建议 我们认为未来政策宽松将全面加码，坚定看好地产全年行情，同时预计基本面好的一二线、长三角城市销售或率先企稳回暖，且改善需求或是本轮市场回暖的牵引。首推重点布局优质城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口，其主要布局位于一二线重点城市，也有一定比例改善产品。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：A股地产公司PE走势 图表2：港股地产公司PE走势 图表3：港股物业公司PE走势 图表4：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 疫情影响市场恢复。若疫情持续发酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。