地产行业周报：政策松绑扩散至高能级城市，楼市不稳行情不止

2022年4月17日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报政策松绑扩散至高能级城市，楼市不稳行情不止 2核心摘要本周观点：本周多地政策相继调整，供需两端均有涉及，并进一步向一二线高能级城市扩散当前行业下行压力、房企资金端风险仍存，良性循环及“三稳”背景下，我们认为楼市不稳政策不止，政策端带动的估值修复有望持续。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调压力亦逐步释放，随着政策持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物企估值持续修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。政策环境监测：1）多地相继发声，政策持续改善；2）南京预售资金监管新规：银行保函可等额替换监管资金。市场运行监测：1）成交环比回升，短期仍将承压。本周（4.9-4.15）新房成交2.7万套，环比升12.4%；二手房成交1.4万套，环比升55.6%。4月新房日均成交同比降56%，降幅较3月扩大12.2pct。短期受疫情反复、供需谨慎影响，后续成交仍将承压。2）改善型需求占比环比上升。2022年3月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升3.1pct至80.2%。3）库存环比回落，短期稳中趋降。16城取证库存10100万平，环比降0.3%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程进度，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面1131.5万平、成交建面824.4万平，环比降71.1%、降72.3%；成交溢价率0.2%，环比降2.9pct。一、二、三线成交建面分别占比0%、46.4%、53.6%，环比分别降4.5pct、升10.2pct、降5.7pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行52.5亿元，环比增加39亿元；海外债发行5亿美元，环比减少1.8亿美元；重点房企发行利率区间2.3%-10%，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：本周集合信托发行12.6亿元，环比减少5.1亿元。3）地产股：本周房地产板块跌2.9%，跑输沪深300（-0.99%）；当前地产板块PE（TTM）11.03倍，估值处于近五年72.7%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、绿地控股、招商蛇口；南向资金净流入前三为碧桂园服务、中国海外发展、华润置地。风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。 tNnNpPmO6McMbRoMqQpNtRiNrRnRlOrQrO8OoMqRwMrRmPwMqNqM偏紧政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松2022年4月11日资阳提高住房公积金贷款限额，新房首套首付最低20%、二套30%2022年4月12日上海临港调整人才住房政策操作口径，工作一年以上缩短为3或6个月2022年4月12日淮北春季房展会最高补贴6万、首付比例降至20%、总房款3-5%优惠2022年4月12日郑州加大对制造业、房地产业、基础设施等重点领域信贷支持2022年4月15日宜昌取消2年内销售，首套房首付最低20%2022年4月16日昆明土地价款延期60日缴纳，加大货币化安置，提高公积金额度2022年4月11日北京银保监做好新市民金融服务2022年4月13日南宁教职工和留邕人才享家庭首套房契税全额补贴 政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日多地相继发声，政策持续改善事件描述：四川资阳、上海临港等地相继调整房地产政策。点评：1）政策调整内容主要包括提升公积金贷款额度、降低首付比例（最低降至20%）、实行购房补贴、允许土地款延期缴纳等，供需层面均有涉及。调整区域由三四线扩散至一二线，但目前多针对核心城市非核心区域。2）3月16日国务院金融稳定发展委员会定调后，地方政策改善力度明显加大，楼市运行压力仍存背景下，后续更多政策调整值得期待。资料来源：政府网站，安证券研究所本周多地政策调整提升公积金额度降首付降利率取消限售人才购房购房补贴契税补贴土地款延期加大货币化安置规范预售资金监管4月11日资阳√√4月12日上海临港√4月12日淮北√√√4月13日南宁√4月15日宜昌√√√4月16日昆明√√√√√ 政策环境监测-重点政策点评52020年1月10日南京预售资金监管新规：银行保函可等额替换监管资金事件描述：近日，南京市房产局与人行南京分行联合下发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，允许开发企业在商品房预售资金监管中试点使用银行保函，并做具体规定。点评：1）文件支持开发企业以银行保函等额替换新建商品房监管资金，但限定替换比例，要求保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%，且开发企业申请等额资金保函替换后，监管账户余额须满足项目后续1年内建设资金需求，这与“保交楼、保民生、保稳定”相契合。2）强调分类监管，申请开立银行保函的开发企业须满足近2年在南京无因违规使用预售监管资金受到行政处罚，且商品房项目无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。换言之，该政策主要适用于信用等级较高合规经营的开发企业。3）高效审核，资料齐备情况下，监管机构一般要在5个工作日内完成审核，资金监管银行应在3个工作日内为开发企业办理相应额度保函资金拨付手续。同时，要求保函出具银行和资金监管银行须为不同的商业银行。4）该文件出台目的为逐步建立商品房预售资金分类监管机制，提高预售资金使用效率，“管好不管死”，保障预售资金用于工程建设，优化企业营商环境，促进市场平稳健康发展。资料来源：政府网站，安证券研究所 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：本周（4.9-4.15）新房成交2.7万套，环比升12.4%；二手房成交1.4万套，环比升55.6%。4月新房日均成交同比降55.9%，降幅较3月扩大12.2pct。短期受疫情反复、供需谨慎影响，后续成交仍将承压。成交：环比回升，短期仍将承压2020年1月10日点评：2022年3月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比降3pct至19.9%，90-140平套数占比环比降0.3pct至64.6%，140平以上套数占比环比升3.4pct至15.6%，改善型需求（90平以上）占比环比上升。结构：改善型需求占比环比上升32城商品住宅成交结构主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化0%20%40%60%80%100%2021.12021.32021.52021.72021.92021.112022.12022.3140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下01230246821.1.3021.4.3021.7.3121.10.3122.1.3150城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-80%-60%-40%-20%0%2021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.4新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比回落，短期稳中趋降点评：16城取证库存10100万平，环比降0.3%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程进度，短期库存规模或稳中趋降。16城商品房取证库存及去化月数0246810121416700080009000100001100020.7.2420.9.1120.10.3020.12.1821.2.521.3.2621.5.1421.7.221.8.2121.10.821.11.2622.1.1422.3.416城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面1131.5万平、成交建面824.4万平，环比降71.1%、降72.3%；成交溢价率0.2%，环比降2.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比0%、46.4%、53.6%，环比分别降4.5pct、升10.2pct、降5.7pct。土地：成交、溢价率回落，二线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城02000400060008000100002021.32021.52021.72021.92021.112022.1W3.14W3.28百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%05001000150020002500300035002021.32021.62021.92021.12W3.14W4.4平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500060007000800020.5.2520.9.2521.1.2521.5.2521.9.2522.1.25一线成交建面二线三线万平80 65 65 49 45 020406080100宁波烟台郑州福州石家庄万平百城土地成交前五城（4.4-4.10） 2020年1月10日本周央行四天进行100亿元7天逆回购，周二进行200亿7天逆回购，周五进行1500亿元MLF续作；全周全口径累计净投放200亿元；下周公开市场逆回购到期600亿元。本周资金利率有所下降，资金面边际宽松。R001下降39BP至1.40%，R007小幅下行14BP收于1.87%，资金价格与2020年同期基本持平，处于历史低位。流动性环境：央行操作平稳，资金市场情绪宽松9资本市场监测——流动性环境资料来源：Wind，平安证券研究所小幅下行，接近2020年同期（%）注：图为央行的公开市场操作与银行间市场流动性的关系。图中淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元），蓝色线对应流动性情绪指数（50为基准，高于50代表资金面偏紧），黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高，红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零（可以作为央行对流动性合意度的参考基准），绿色点表示在税期或政府债发行期间进行了逆回购投放。目前来看，以流动性情绪指标为参考，央行合意的区间在40-47，若低于40，央行净回笼，若高于47央行则会净投放。资金面边际宽松（%）-6,000-4,000-2,00002,0004,0006,0008,000203040506070809020/6/620/7/620/8/620/9/620/10/620/11/620/12/621/1/621/2/621/3/621/4/621/5/621/6/621/7/621/8/621/9/621/10/621/11/621/12/622/1/622/2/622/3/622/4/6净投放（亿元，右轴）流动性指标平均基准2022/4/82022/4/15涨跌幅（BP）R1D1.791.40-38.647D2.011.87-13.8314D2.112.05-5.421M2.412.38-2.9DR1D1.741.34-39.097D1.941.73-21.0214D1.921.86-5.961M2.192.14-4.83SHIBORON1.751.34-41.21W1.991.82-16.31M2.302.25-4.23M2.362.34-2.711.522.533.51/12/13/14/15/16/17/18/19/110/111/112/120182019202020212022 10资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比