地产行业周报：京沪楼市松绑，中央经济工作会议召开

地产行业周报 京沪楼市松绑，中央经济工作会议召开 证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2023年12月17日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周北京、上海优化楼市政策，更好满足刚性和改善性住房需求；中央经济工作会议召开，强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，加快推进“三大工程”，加快构建房地产发展新模式。后续供需两端仍需政策持续发力稳定预期，“三大工程”推进进程有望加快，新发展模式将持续构建。个股投资方面，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、 积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金）及城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：1）政策呵护基调延续，新模式方向渐明；2）京沪楼市松绑，政策呵护延续；3）低基数助力开工转正，竣工延续良好增长。 市场运行监测：1）新房成交环比回升，有望延续改善。本周（12.9-12.15）新房成交2.4万套，环比升7%，二手房成交1.7万套，环比降2.4%。12月新房日均成交同比下降28.2%，降幅较11月扩大8.6pct。随着楼市宽松政策落地，叠加年末推盘量加大，短期成交有望逐步改善。2）库存环比微升，去化周期18.4个月。16城取证库存10439万平，环比升0.8%。去化周期18.4个月。3）土地成交回升、溢价 率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面3231.9万平、成交建面5882.8万平，环比降57.1%、升8.2%；成交溢价率3.3%，环比降 0.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.6%、33.3%、64.1%，环比分别升0.7pct、降0.7pct、持平。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行69.2亿元，环比减少47.2亿元，海外债发行0.9亿美元，上周无发行；重点房企发行 利率为2.66-4.48%，可比发行利率较前次上升居多。2）地产股：本周房地产板块涨1.08%，跑赢沪深300（-1.7%）；当前地产板块PE （TTM）13.44倍，估值处于近五年84.62%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、招商蛇口、张江高科，南向资金净流入前三为融创中国、万科企业、碧桂园服务。 2023年12月11日深圳 住房类项目应在1年内开工建设，4年内竣工 一视同仁满足不同所有制房地 产企业合理融资需求 调降首付比例、房贷利率，延 长贷款年限，优化普宅标准 调降首付比例、房贷利率，优 化普宅标准 取消原购房落户中“首次交易 商品房”、购房面积等限制 2023年12月14日上海 2023年12月11日武汉 2023年12月12日中央 2023年12月14日北京 南海诸岛 偏松偏紧中性 政策呵护基调延续，新模式方向渐明 事件描述：中央经济工作会议12月11日至12日在京举行，会议指出要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度， 加快构建房地产发展新模式。 点评：1）统筹化解风险仍为重中之重，政策发力稳定预期值得期待。本次会议延续2022年以来监管当局呵护地产发展的一贯态度，将“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”放在首位，2023年行业信用风险仍在暴露，房企流动性危机仍在蔓延，后续金融端更多政策支持仍值得期待。同时在房地产市场供求关系发生重大变化背景下，需求端限制性政策仍旧存在优 化必要，以更好满足居民刚性和改善性住房需求。追本溯源，销售企稳为当下行业风险化解、平稳发展关键，政策仍需发力稳定预期。 2）加快推进保障房建设、城中村改造等工程，相关进程有望提速。2023年10月底中央金融工作会议要求加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式，本次中央经济工作会议再次提及。房地产发展新模式预计涉及住房、土地制度、金融财税、房地产经营及融资等多个层面。其中住房及土地制度变革为模式平稳过渡重要基础，保障房筹建、城中村改造等为住房、土地制度变革重要抓手，本次会议亦提到完善相关基础性制度。7月28日、9月4日超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议、规划建设保障性住房工作部署电视电话会议相继召开，后续随着相关政策陆续出台、地方工作持续落实，城中村改造、保障房筹建进程有望逐步加快。城中村改造重点关注资金来源与改造机制完善等问题，保障房持续跟踪保租房目标落实、配售型保障房推进进展。 事件描述：北京、上海调整楼市政策。 京沪楼市松绑，政策呵护延续 点评：1）政策调整存在必要，主要为首付及利率调降、普宅标准优化。北京、上海此次楼市政策调整主要集中于首付比例、房贷利率下调，普通住房认定标准优化。7月24日中央政治局会议指出，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政 策；8月31日央行、金融监管总局规定首套、二套商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限统一为不低于20%和30%，二套住房利率政策下限调整为不低于LPR加20个基点，各地按因城施策原则自主确定。本次调整符合中央精神及历次文件要求。中指数据显示，北京商品房单月成交金额同比自2023年6月开始转负，前11月累计成交金额同比增长3.8%；上海前11月商品房累计成交金额同比下降5.2%。从楼市表现来看，北京、上海亦存在政策优化必要。 2）降低购房门槛及税费负担，执行效果有待观察。首付比例下调将直接缓解购房首付金额压力，房贷利率降低带来利息优惠。普通住房认定方面，北京调高成交价格标准、上海取消价格要求，二者均将扩大享受优惠政策的普通住房范围，根据央行北京分行披露，政策调整后北京全市普宅占比提高至七成左右。普宅范围扩大有利于更多家庭享受住房转让时增值税等优惠。深圳自11月23日起调降二套房首付比例、优化普通住房认定标准，根据中指统计，政策调整后两周商品房成交金额较前两周增长3.4%，呈现小幅改善。当前在收入预期放缓、房价下行担忧、购房信心不足情形下，北京、上海政策调整效果需持续跟踪观察。 低基数助力开工转正，竣工延续良好增长 事件描述：国家统计局公布2023年1-11月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额10.4万亿元，同比下降9.4%；房屋施工83亿平米，同比降7.2%；新开工8.7亿平米，同比降21.2%；竣工6.5亿平米，同比增长17.9%；商品房销售面积10.1亿平米，同比降8.0%；销售额10.5万亿元，同比降5.2%；房企到位资金11.7万亿元，同比降13.4%。 点评：1）投资延续承压，短期压力犹存。11月单月地产投资0.8万亿，同比降11%，连续7个月降幅超过10%；分区域看，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降8.3%、12.8%、20.4%、6.0%。前11月百城住宅类用地成交总价降25%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-11月施工面积同比降7%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存。我们在地产2024年度策略中 预计中性假设下（新开工降10%、土地购置费降5%、施工意愿降1%），预计2024年地产投资同比降8.9%。 2）低基数助力新开工转正，竣工延续改善。11月单月新开工0.8亿平米，同比增4.9%，主要得益于上年低基数。考虑近两年土地成交大幅萎缩、2024年地产销售或仍承压、部分出险房企有限资金将优先保交楼，预计2024年新开工仍将延续回落，但考虑2023年低基数，预计2024年降幅较2023年收窄。11月单月竣工1.0亿平、同比增12.2%，前11月累计同比增长18%。2024年竣工面临高基数问题，叠加保交楼资金投放力度有限，剩余暂时停工项目多系“资不抵债”，盘活难度较大，或对竣工增长形成制约，预计2024年竣工小个位数下滑。 3）销售延续偏弱，供需双弱仍是制约。11月单月商品房销售面积、销售额同比分别降10.3%、8.6%，降幅维持两位数左右。尽管9月以来核心城市楼市松绑力度加大，但托举效果仍不明显。考虑供给端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，加上二手房分流冲击更大，短期销售下滑预期难以扭转，预计2024年30个大中城市销售面积同比下滑3-4%，非30个大中城市受需求透支等因素影响、预计销售面积下滑7-8%，综合预计2024年全国销售面积同比下滑6.9%，但若城改等政策力度超预期，实际销售表现有望好于该预期。 成交：新房环比回升，有望延续改善 点评：本周（12.9-12.15）新房成交2.4万套，环比升7%，二手房成交1.7万套，环比降2.4%。12月新房日均成交同比下降28.2%，降幅 较11月扩大8.6pct。随着楼市宽松政策落地，叠加年末推盘量加大，短期成交有望逐步改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.7.1622.10.1623.1.1623.4.1623.7.1623.10.16 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.122023.22023.42023.62023.82023.102023.12W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期18.4个月 点评：16城取证库存10439万平，环比升0.8%。去化周期18.4个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.8.621.10.121.11.2622.1.2122.3.1822.5.1322.7.822.9.222.10.2822.12.2323.2.2423.4.2123.6.1623.8.1123.10.623.11.31 土地：成交回升、溢价率回落，一线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3231.9万平、成交建面5882.8万平，环比降57.1%、升8.2%；成交溢价率3.3%，环比降0.1pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比2.6%、33.3%、64.1%，环比分别升0.7pct、降0.7pct、持平。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.102023.12023.42023.72023.10W11.2022.7.1822.10.1823.1.1823.4.1823.7.1823.10.18 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼