地产行业周报：京沪楼市松绑，中央经济工作会议召开

京沪楼市松绑，中央经济工作会议召开地产行业周报2023年12月17日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2核心摘要周度观点：本周北京、上海优化楼市政策，更好满足刚性和改善性住房需求；中央经济工作会议召开，强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，加快推进“三大工程”，加快构建房地产发展新模式。后续供需两端仍需政策持续发力稳定预期，“三大工程”推进进程有望加快，新发展模式将持续构建。个股投资方面，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金）及城中村改造等主题性机会。政策环境监测：1）政策呵护基调延续，新模式方向渐明；2）京沪楼市松绑，政策呵护延续；3）低基数助力开工转正，竣工延续良好增长。市场运行监测：1）新房成交环比回升，有望延续改善。本周（12.9-12.15）新房成交2.4万套，环比升7%，二手房成交1.7万套，环比降2.4%。12月新房日均成交同比下降28.2%，降幅较11月扩大8.6pct。随着楼市宽松政策落地，叠加年末推盘量加大，短期成交有望逐步改善。2）库存环比微升，去化周期18.4个月。16城取证库存10439万平，环比升0.8%。去化周期18.4个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面3231.9万平、成交建面5882.8万平，环比降57.1%、升8.2%；成交溢价率3.3%，环比降0.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.6%、33.3%、64.1%，环比分别升0.7pct、降0.7pct、持平。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行69.2亿元，环比减少47.2亿元，海外债发行0.9亿美元，上周无发行；重点房企发行利率为2.66-4.48%，可比发行利率较前次上升居多。2）地产股：本周房地产板块涨1.08%，跑赢沪深300（-1.7%）；当前地产板块PE（TTM）13.44倍，估值处于近五年84.62%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、招商蛇口、张江高科，南向资金净流入前三为融创中国、万科企业、碧桂园服务。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2023年12月11日武汉取消原购房落户中“首次交易商品房”、购房面积等限制2023年12月14日北京调降首付比例、房贷利率，延长贷款年限，优化普宅标准2023年12月11日深圳住房类项目应在1年内开工建设，4年内竣工2023年12月12日中央一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求2023年12月14日上海调降首付比例、房贷利率，优化普宅标准 政策环境监测-重点政策点评4资料来源：政府网站，平安证券研究所2020年1月10日政策呵护基调延续，新模式方向渐明事件描述：中央经济工作会议12月11日至12日在京举行，会议指出要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。点评：1）统筹化解风险仍为重中之重，政策发力稳定预期值得期待。本次会议延续2022年以来监管当局呵护地产发展的一贯态度，将“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”放在首位，2023年行业信用风险仍在暴露，房企流动性危机仍在蔓延，后续金融端更多政策支持仍值得期待。同时在房地产市场供求关系发生重大变化背景下，需求端限制性政策仍旧存在优化必要，以更好满足居民刚性和改善性住房需求。追本溯源，销售企稳为当下行业风险化解、平稳发展关键，政策仍需发力稳定预期。2）加快推进保障房建设、城中村改造等工程，相关进程有望提速。2023年10月底中央金融工作会议要求加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式，本次中央经济工作会议再次提及。房地产发展新模式预计涉及住房、土地制度、金融财税、房地产经营及融资等多个层面。其中住房及土地制度变革为模式平稳过渡重要基础，保障房筹建、城中村改造等为住房、土地制度变革重要抓手，本次会议亦提到完善相关基础性制度。7月28日、9月4日超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议、规划建设保障性住房工作部署电视电话会议相继召开，后续随着相关政策陆续出台、地方工作持续落实，城中村改造、保障房筹建进程有望逐步加快。城中村改造重点关注资金来源与改造机制完善等问题，保障房持续跟踪保租房目标落实、配售型保障房推进进展。 政策环境监测-重点政策点评5资料来源：政府网站，中指，平安证券研究所2020年1月10日京沪楼市松绑，政策呵护延续事件描述：北京、上海调整楼市政策。点评：1）政策调整存在必要，主要为首付及利率调降、普宅标准优化。北京、上海此次楼市政策调整主要集中于首付比例、房贷利率下调，普通住房认定标准优化。7月24日中央政治局会议指出，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；8月31日央行、金融监管总局规定首套、二套商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限统一为不低于20%和30%，二套住房利率政策下限调整为不低于LPR加20个基点，各地按因城施策原则自主确定。本次调整符合中央精神及历次文件要求。中指数据显示，北京商品房单月成交金额同比自2023年6月开始转负，前11月累计成交金额同比增长3.8%；上海前11月商品房累计成交金额同比下降5.2%。从楼市表现来看，北京、上海亦存在政策优化必要。2）降低购房门槛及税费负担，执行效果有待观察。首付比例下调将直接缓解购房首付金额压力，房贷利率降低带来利息优惠。普通住房认定方面，北京调高成交价格标准、上海取消价格要求，二者均将扩大享受优惠政策的普通住房范围，根据央行北京分行披露，政策调整后北京全市普宅占比提高至七成左右。普宅范围扩大有利于更多家庭享受住房转让时增值税等优惠。深圳自11月23日起调降二套房首付比例、优化普通住房认定标准，根据中指统计，政策调整后两周商品房成交金额较前两周增长3.4%，呈现小幅改善。当前在收入预期放缓、房价下行担忧、购房信心不足情形下，北京、上海政策调整效果需持续跟踪观察。 政策环境监测-重点政策点评6资料来源：统计局，平安证券研究所2020年1月10日低基数助力开工转正，竣工延续良好增长事件描述：国家统计局公布2023年1-11月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额10.4万亿元，同比下降9.4%；房屋施工83亿平米，同比降7.2%；新开工8.7亿平米，同比降21.2%；竣工6.5亿平米，同比增长17.9%；商品房销售面积10.1亿平米，同比降8.0%；销售额10.5万亿元，同比降5.2%；房企到位资金11.7万亿元，同比降13.4%。点评：1）投资延续承压，短期压力犹存。11月单月地产投资0.8万亿，同比降11%，连续7个月降幅超过10%；分区域看，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降8.3%、12.8%、20.4%、6.0%。前11月百城住宅类用地成交总价降25%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-11月施工面积同比降7%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存。我们在地产2024年度策略中预计中性假设下（新开工降10%、土地购置费降5%、施工意愿降1%），预计2024年地产投资同比降8.9%。2）低基数助力新开工转正，竣工延续改善。11月单月新开工0.8亿平米，同比增4.9%，主要得益于上年低基数。考虑近两年土地成交大幅萎缩、2024年地产销售或仍承压、部分出险房企有限资金将优先保交楼，预计2024年新开工仍将延续回落，但考虑2023年低基数，预计2024年降幅较2023年收窄。11月单月竣工1.0亿平、同比增12.2%，前11月累计同比增长18%。2024年竣工面临高基数问题，叠加保交楼资金投放力度有限，剩余暂时停工项目多系“资不抵债”，盘活难度较大，或对竣工增长形成制约，预计2024年竣工小个位数下滑。3）销售延续偏弱，供需双弱仍是制约。11月单月商品房销售面积、销售额同比分别降10.3%、8.6%，降幅维持两位数左右。尽管9月以来核心城市楼市松绑力度加大，但托举效果仍不明显。考虑供给端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，加上二手房分流冲击更大，短期销售下滑预期难以扭转，预计2024年30个大中城市销售面积同比下滑3-4%，非30个大中城市受需求透支等因素影响、预计销售面积下滑7-8%，综合预计2024年全国销售面积同比下滑6.9%，但若城改等政策力度超预期，实际销售表现有望好于该预期。 市场运行监测7资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：新房环比回升，有望延续改善主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周成交走势对比2021-2023年20城二手周成交走势对比点评：本周（12.9-12.15）新房成交2.4万套，环比升7%，二手房成交1.7万套，环比降2.4%。12月新房日均成交同比下降28.2%，降幅较11月扩大8.6pct。随着楼市宽松政策落地，叠加年末推盘量加大，短期成交有望逐步改善。00.511.522.533.50246822.7.1622.10.1623.1.1623.4.1623.7.1623.10.1650城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2022.122023.22023.42023.62023.82023.102023.12新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年万套00.511.522.533.5W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年万套 市场运行监测8资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微升，去化周期18.4个月点评：16城取证库存10439万平，环比升0.8%。去化周期18.4个月。16城商品房取证库存及去化月数02468101214161820800085009000950010000105001100021.8.621.10.121.11.2622.1.2122.3.1822.5.1322.7.822.9.222.10.2822.12.2323.2.2423.4.2123.6.1623.8.1123.10.623.11.3116城库存去化月数（右）万平月 92020年1月10日点评：上周百城土地供应建面3231.9万平、成交建面5882.8万平，环比降57.1%、升8.2%；成交溢价率3.3%，环比降0.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.6%、33.3%、64.1%，环比分别升0.7pct、降0.7pct、持平。土地：成交回升、溢价率回落，一线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城020004000600080001000012000140002022.102023.12023.42023.72023.10W11.