行业周报：中央经济工作会议定调，高能级城市政策持续宽松

核心观点：中央经济工作会议定调，高能级城市政策持续宽松 自支持房企融资的三支箭落地后，中央经济工作会议再次对房地产行业的宽松政策定调，在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，明确了对头部优质房企的支持，进一步明确了通过保主体来稳定市场的工作目标，我们持续看好优质房企市场份额提升。11月统计局数据销售和开发投资数据同比降幅扩大，行业景气度仍低位运行；进入12月，新房成交周度数据仍保持同比下滑趋势，整体市场依旧疲软。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：中央印发扩大内需战略纲要，高能级城市政策持续宽松 中央层面：中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，提出促进居住消费健康发展。中央经济工作会议提出要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。 地方层面：高能级城市的宽松购房政策持续推进。杭州下调了公积金贷款首付比例，南京主城限购进一步放开，广州提高多孩家庭公积金贷款额度，郑州继续放松首付比例和契税补贴等政策，兰州下调首套房商贷利率并取消限售。 市场端：二手房成交量持续增长，四城集中土拍收官 销售端：2022年第50周，全国64城商品住宅成交面积324万平米，同比下降42%，环比下降12%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达19797万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为128万平米，同比增速4%，前值11%；年初至今累计成交面积6341万平米，同比增速-13%，前值-13%。 投资端：2022年第50周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4539万平方米，成交土地规划建筑面积6282万平方米，同比增加43%，成交溢价率为2.4%。 广州、福州、成都和重庆四城完成集中供地。广州四批次供地挂出6宗宅地成交5宗，总成交价约191亿元，越秀地产斩获2宗，保利发展摘得1宗。福州四批次供地12宗地块成交11宗，揽金106亿元，竞得房企以地方国企及本土房企为主，厦门建发与厦门国贸均有摘地。成都四批次供地推出16宗涉宅地块，14宗地块底价成交，揽金约104亿元，以城投托底拿地为主。重庆三批次供地10宗地块全部底价成交，成交总金额64亿元，其中7宗是地方平台公司拿下。 融资端：国内信用债发行同环比增加 2022年第50周，信用债发行149.3亿元，同比增加36%，环比增加27%，平均加权利率3.13%，环比减少46BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、中央印发扩大内需战略纲要，高能级城市政策持续宽松 中央层面：（1）中央经济工作会议：扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（2）中共中央、国务院：印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，其中提到促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳安实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。（3）国家统计局：1-11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%；1-11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。11月末，商品房待售面积55203万平方米，同比增长10.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%；1-11月份，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%。（4）上交所：2022年以来实现房地产融资总额1975亿元，支持民企发行公司债券融资234亿元。 地方层面：（1）杭州：职工家庭名下无住房，无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结清，执行首套房政策，贷款首付款比例不低于30%；对于职工家庭名下拥有1套住房，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，执行二套房政策，贷款首付款比例不低于40%。（2）南京：主城限购进一步放开，在限购区内已有2套房源家庭，可在产业集聚区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新城）购置第3套房源。（3）广州：符合法律、法规规定生育二孩以上的家庭购买家庭首套自住住房申请住房公积金贷款，且符合住房公积金贷款条件的，贷款最高额度可以适当调整提高。（4）郑州：郑州发布了政府支持房地产市场平稳健康发展的相关政策，共计12条，条款包括，确保新市民、来郑就业大学生、都市圈居民购房同等待遇；在购房资格审核上，享受与原居民同等待遇等。（5）北京：银保监局支持商业银行开展保函置换预售监管资金业务。在保证债权安全的前提下，支持房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，促进项目完工交付。（6）深圳：发文规范非居住房屋改建保障性租赁住房行为，包括改建范围和出租要求。（7）武汉：都市圈内的住房公积金缴存职工，可以使用本地缴存的住房公积金以委托扣划方式直接偿还在都市圈内其他城市的住房公积金贷款，即实现不同城市的住房公积金“打通用”。（8）兰州：首套房商业贷款利率下限由4.3%下调至4.0%，取消现行限售政策，积极探索推行“房票”制度，鼓励实行异地安置。 表1：中央印发扩大内需战略纲要，高能级城市政策持续宽松 2、销售端：新房成交量同比下降，二手房同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第50周，全国64城商品住宅成交面积324万平米，同比下降42%，环比下降12%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达19797万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2022年第50周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2022年第50周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2022年第50周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第50周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第50周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-28%、-38%、-54%，年初至今累计增速-23%、-31%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第50周，全国23城二手房成交面积为128万平米，同比增速4%，前值11%；年初至今累计成交面积6341万平米，同比增速-13%，前值-13%。 图8：23城二手房成交单周同比增加 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，四城完成集中供地 2022年第50周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4539万平方米，成交土地规划建筑面积6282万平方米，同比增加43%，成交溢价率为2.4%。一线城市成交土地规划建筑面积136万平方米，同比下降67%；二线城市成交土地规划建筑面积1431万平方米，同比下降15%；三线城市成交土地规划建筑面积4714万平方米，同比增加104%。广州、福州、成都和重庆四城完成集中供地。广州四批次供地挂出6宗宅地成交5宗，总成交价约191亿元，拿地仍以央国企为主，越秀地产斩获2宗，保利发展摘得1宗。福州四批次供地12宗地块成交11宗，揽金106亿元，竞得房企以地方国企及本土房企为主，厦门建发与厦门国贸均有摘地。成都四批次供地推出16宗涉宅地块，1宗地块流拍，14宗地块底价成交，揽金约104亿元，以城投托底拿地为主。重庆三批次供地10宗地块全部底价成交，成交总金额64亿元，其中7宗是地方平台公司拿下。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率回升 4、融资端：国内信用债发行同环比增加 2022年第50周，信用债发行149.3亿元，同比增加36%，环比增加27%，平均加权利率3.13%，环比减少46BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年12月12-16日，下同）房地产指数下跌2.48%，沪深300指数下跌1.1%，相对收益为-1.38%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第23位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：格力地产、陆家嘴、广汇物流、ST粤泰、万业企业，涨跌幅排名后5位的个股分别为万通发展、大悦城、泰禾集团、财信发展、深物业A。 图16：本周房地产指数下跌2.48%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中格力地产、陆家嘴、广汇物流涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中万通发展、大悦城、泰禾集团跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 自支持房企融资的三支箭落地后，中央经济工作会议再次对房地产行业的宽松政策定调，在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，明确了对头部优质房企的支持，进一步明确了通过保主体来稳定市场的工作目标，我们持续看好优质房企市场份额提升。11月统计局数据销售和开发投资数据同比降幅扩大，行业景气度仍低位运行；进入12月，新房成交周度数据仍保持同比下滑趋势，整体市场依旧疲软。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。