房地产行业3月百强房企销售点评：行业销售整体下行，优质房企边际好转

事件：克而瑞公布2022年3月百强房企销售数据，top10、top11-30和top31-50房企1-3月累计全口径销售额分别同比下降35.2%、48.0%及51.9%；销售面积分别同比下降30.1%、47.8%、51.2%。 百强房企全口径销售额同比降幅持续扩大：3月top10房企合计实现销售额2623亿元，同比下滑33.4%，降幅环比缩小6.3pct；top30房企实现4158亿元，同比下滑43.5%，降幅环比缩小2.4pct；top50房企实现4792亿元，同比下滑48.1%，降幅环比扩大2. 6pct；重点监测房企实现4492亿元，同比下降51.2%。 3月百强房企销售数据持续加速下行，因城施策对需求端的提振效果未能在销售数据中得到明显体现。我们认为，若要实现全市场景气度底部反转，区域性需求端政策将持续出台；同时，长端利率具有进一步下调空间。 房企间出现分化，优质企业率先复苏：从单月环比销售数据来看，百强房企中32家环比正增长，7家企业环比增幅超过100%。 虽然总量数据持续下滑，但部分优质房企需求已优先复苏。当月销售数据边际改善的企业可分为三类：1）头部龙头央企：销售环比改善房企中约1/4为央企或有央企背景的公司，此类房企是2021年拿地主力军，具有较强的供能力；2）区域深耕房企：深耕于大湾区或长三角地区的房企，在当地积累了良好口碑，叠加区域内需求较强，销售显著回暖；3）稳健经营的民企：重点布局一二线核心城市的品牌民企，土储结构合理且可售货值充足，销售改善明显。 单月销售均价触底反弹：3月top10、top30、top50及重点监测房企销售均价分别为1 5021元 /m2 、15499元 /m2 、15667元 /m2 及15414元 /m2 ，分别同比增长0.4%、2.0%、2.0%及5.2%；累计销售均价分别同比下降7.3%、4.8%、4.4%及0.3%，降幅收窄。 我们认为均价的止跌回升可能有两方面的原因：虽然受供给端约束及疫情干扰，整体销售数据下行，但部分城市需求端已出现改善，拉动销售均价提升；另一方面，出险房企风险充分暴露后，打折抛售资产的意愿较低，对价格形成正向支撑。 投资建议：当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线： 1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 风险提示事件：融资环境收紧超预期、地产政策收紧超预期、引用数据滞后或不及时 图表1：2022年03月重点房企销售数据：亿元、万方、元/㎡、%