房地产行业：宽松基调奠定，三四线限购政策率先松绑

本周A股地产领涨、H股地产和物业板块表现亮眼。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+10.8%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.1%，在各板块中位列第16。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+2.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+1.9%。 集中土拍提高土地市场活跃度。本周全国300城宅地成交建面1007万㎡，单周环比120%，单周同比-26%，平均溢价率4%（成都、重庆等城市集中土拍）。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面9782万㎡，累计同比-54%。 本周一手房销售环比持续回升、同比下降。本周40个城市商品房成交合计518万平米，周环比+19%，周同比-38%，其中：一线城市周环比-7%（疫情影响），周同比-39%；二线城市周环比+23%，周同比-34%；三四线城市周环比+51%，周同比-53%。 本周二手房销售环比回升、同比下降。本周17个城市二手房成交合计154万平米，周环比+25%，周同比-32%，其中：一线城市周环比+10%，周同比-34%；二线城市周环比+31%，周同比-28%；三四线城市周环比+36%，周同比-69%。 衢州、秦皇岛打响取消限购第一枪。本周，浙江衢州发文对限购和限售政策同时进行了取消和松绑，河北秦皇岛结合当前房地产市场发展形势废止了此前的限购政策。房地产市场承压较大的三四线城市率先正式出台取消限购限售的宽松政策，而一二线城市虽无正式发文，但有在执行层面的适度宽松，福州、南昌也默认放松限购。 我们预计宽松的基调将延续，更多需求端的调控放松将出台。 行业利润率回归类制造业水平。近期各大房地产企业陆续发布2021年业绩公告，整体毛利率和净利率均呈下降趋势，2021年平均销售毛利率18.74%，同比下降4.61pct；平均销售净利率8.21%，同比下降2.42pct，自2008年以来首次低于10%。随着2017年以来高地价逐步进入结转周期、限价政策的全面实施，我们预计行业将逐步回归类制造业属性（2021年制造业整体毛利率20.53%，整体净利率7.96%），行业利润率将延续当前水平。 我们认为三四线城市取消限购的政策将陆续出台，而一二线城市也会有需求端的放松实施。地产板块，首推销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们看好民营物业公司在关联房企流动性危机解除后的弹性，推荐金科服务、碧桂园服务。 调控宽松不及预期；疫情持续影响市场销售 房地产行业利润率 3月各大房地产企业陆续发布2021年业绩公告，整体毛利率和净利率均呈下降趋势，2021年平均销售毛利率18.74%，同比下降4.61pct；平均销售净利率8.21%，同比下降2.42pct，自2008年以来首次低于10%。随着17年来高地价的逐步结转、限价政策的全面实施，行业利润率将延续当前水平 ， 回归类制造业性质 （2021年制造业毛利率20.53%， 净利率7.96%）。 图表1：2008-2021年房地产企业销售毛利率及净利率走势 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+10.8%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.1%，在各板块中位列第16。本周地产涨跌幅前5名为中交地产、渝开发、绿地香港、中国武夷、海泰发展，涨跌幅分别为+61.1%、+56.5%、+53.1%、+42.7%、+42.4%；末5名为宋都股份、冠城大通、花样年控股、融创中国、国瑞臵业，涨跌幅分别为-22.8%、-20.3%、-18%、-9.8%、-9.8%。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+2.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+1.9%。本周物业涨跌幅前5名为C特发、宝龙商业、招商积余、融创服务、第一服务控股，涨跌幅分别为+22.1%、+15.5%、+14.1%、+13.4%、+12.8%；末5名为烨星集团、华发物业服务、彩生活、浦江中国、佳兆业美好，涨跌幅分别为-17.2%、-11.3%、-8.8%、-7.9%、-6.8%。 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第14周，全国300城宅地成交建面1007万㎡，单周环比120%，单周同比-26%，平均溢价率4%（成都、重庆、武汉、上海、石家庄集中土拍）。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面9782万㎡，累计同比-54%； 年初至今，华润臵地、建发房产、绿城中国、上海地产、中海地产的权益拿地金额位居行业前五，分别为182、173、136、135、132亿元。 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表10：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表11：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（3月26日-4月1日），40个城市商品房成交合计518万平米，周环比+19%，周同比-38%，月度累计同比-33%，年度累计同比-35%。其中： 一线城市：周环比-7%，周同比-39%，月度累计同比-23%，年度累计同比-27%； 二线城市：周环比+23%，周同比-34%，月度累计同比-30%，年度累计同比-31%； 三四线城市：周环比+51%，周同比-53%，月度累计同比-50%，年度累计同比-55%。 图表12：40城新房成交面积及同比增速 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表15：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（3月26日-4月1日），17个城市二手房成交合计154万平米，周环比+25%，周同比-32%，月度累计同比-43%，年度累计同比-37%。其中： 一线城市：周环比+10%，周同比-34%，月度累计同比-32%，年度累计同比-38%； 二线城市：周环比+31%，周同比-28%，月度累计同比-43%，年度累计同比-32%； 三四线城市：周环比+36%，周同比-69%，月度累计同比-68%，年度累计同比-73%。 图表16：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表19：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 根据wind数据，本周12城商品房库存（可售面积）为1.55亿平米，环比-3.5%，同比+5.6%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为20.6月，较上周+0.8个月，较去年同比+7.2个月。 图表20：12城商品房的库存和去化周期 图表21：12城各城市能级的库存去化周期 图表22：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表23：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表24：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表25：物管行业资讯 物管公司动态 图表26：物管公司动态 行业估值 图表27：A股地产PE- TTM 图表28：港股地产PE- TTM 图表29：港股物业股PE- TTM 图表30：覆盖公司估值情况 风险提示 调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。 疫情持续影响市场销售。当前长三角、珠三角两大房地产市场主战场疫情形势严峻，地方管控严格，若疫情持续发酵，将明显影响市场销售。